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青埔特區目前發展狀況如何？260億的高鐵桃園站前開發案，規劃哪些東西？10年後才會完工？

說到青埔特區，你會想到那些關鍵字呢？如果從新聞報導來看，比較負面的可能是「鬼城、房價高、生活機能差」，偏好的可能會是「大型建設多、綠地多、街道整齊」。不過，其實還有另外一組相當重要的關鍵字，也是許多人看中青埔的原因之一

畢竟交通建設一直是一個區域能否發展起來的重要指標。時至今日，在高鐵搭乘人數逐年成長的情況下，相關單位也不斷地推動高鐵車站附近土地的開發計畫，想當然桃園站也是重點之一。那在2022年5月，傳出國泰人壽，簽下高鐵桃園站前方土地的70年地上權開發案，究竟這個開發案規劃了哪些東西？進度到哪裡？也剛好順便趁著這次機會，簡單的來看一下青埔特區目前的發展狀況吧！

廢話不多說，我們就直接來看這個「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」是甚麼東西。這個開發案主要的基地位置，是位在高鐵桃園站前方，大概是以高鐵站前路、高鐵站前東路、高鐵站前西路與領航南路包圍起來的長方形區域，屬於高鐵車站專用區，面積是107187.54平方公尺，大約為32400多坪。

以交通方式來看，目前最主要是依靠高鐵與機場捷運，其中機捷則以A18為主，未來則有桃捷綠線連通到A16橫山站。

接下來時間軸往回拉一下，可以發現這塊基地主要的興建時間，是跟著高鐵桃園站一起整理起來的，我們從2002年的衛星影像中，能大略看到當時施工面積有多大。

而台灣高鐵在2007年正式通車，這塊基地從那時候開始，一直到後續開發案簽訂，中間除了作為燈會、市政府活動用地，以及其他民間活動使用外，基本上沒有大規模的建築出現，也就是大部分時間都空在那裡，直到國泰人壽在2022年5月，預計投入260億元，與交通部鐵道局簽下70年地上權開發案，才正式進入大規模開發階段，所以我們馬上來看一下，究竟這塊基地規劃甚麼。

首先我們來看平面配置圖，可以看到總共有8坨東東，這些就是開發案主要的建築位置，分別是一棟星級旅館與七棟辦公大樓，而大樓與大樓之間、也就是淺紅色標示的，則是低樓層裙樓商場，其他部分則是以綠化、開放空間為主，提供附近居民、消費者、上班族自由穿梭。

那如果切換成樓層示意圖來看，可以發現整個開發案的最高樓層，是設定為15層，地下主要為停車空間、裙樓商場分布在地下1樓到4樓之間，5樓以上則是作為辦公室或旅館使用。

從這邊就可以發現，這塊基地在建築上兩個特點：

1.位在桃園航空站圓錐面高距比1:20的範圍內，所以在高度有一定的限制

2.雖然商場樓高只有規劃4~5層樓，但規劃的面積還不小，應該是可以滿足除了上班族之外，一般消費者的娛樂購物需求。

那在知道建築的用途之後，來看一下國泰人壽規劃的興建時間。由於這個基地面積還挺大的，目前預計會把整個開發案，切成兩個區塊開發，而分界線主要是從中間的消防通道，一刀切成兩半。

上半部為第一區，施工期間為2024年至2030年，主要會興建站區廣場、購物商場與三棟辦公大樓和一棟旅館。下半部第二區則是預計在2028年動工，2033年完工，興建包括剩下的購物商場與四棟辦公大樓，如果從今年2023年起算到整區興建完成，大約會花費10年的時間。嗯...總覺得在經歷過一次疫情與俄烏戰爭，所導致的缺工缺料潮之後，每個建設預估的完工時間似乎越來越保守了，但也是有可能這塊基地有其他考量，而不得不把時間拉長，似乎有點難以知道真正答案。

不過雖然工程時間是稍微久了一點，但這塊開發案在規劃上，其實有幾個滿特別的地方。首先當然就是大面積的綠化範圍與開放廣場，尤其是靠近高鐵桃園站前站的區塊，我們可以從環評報告書的模擬圖中看到，這邊除了有大面積的綠化廣場，旁邊還有類似新一代高雄車站的大型天棚設計。

而從圖面來看，會一路從前方廣場斜面往上，並且連接至第一區的裙樓商場，甚至會跨越中間的消防通道後接到第二區，形成整區的完整平台。我自己是還滿喜歡這種綠化的開放廣場設計，能讓這個空間，不再只開放給消費者或上班族，而是能夠開放給周遭的居民，成為他們不管是聚會、聊天、散步的好地方，當然，希望最終完工的樣貌不會差太多。

再來第二個特點則是行車動線規劃的部份，其實這不太算這塊基地特有的規劃啦，只是我們可以看到十幾年前興建的大型百貨或者停車場，其實很少有內部道路或臨停區的規劃，而有人流必定就會有接送需求，導致大部分車輛，就直接把道路當臨時接送區，甚至停在紅線上等人，讓其他車輛必須閃避的狀況。而我們從這邊可以看到，這塊基地規劃了四個臨時停車區，而在停車場出入口上，也有與既有道路拉出一定的緩衝，降低等待時影響道路上行駛車輛的可能性。當然車輛數多的時候依然會失效，需要有另外對策應付，但有一定距離的緩衝，還是比沒有好。

最後則是來看一下整個開發計畫的獲利預估，畢竟土地的所有權還是政府所有，國泰人壽只是簽下地上權而已。而根據新聞報導，交通部鐵道局預估在契約期間，可以收取將近新台幣40億元的租金，權利金則是至少收取新台幣80億元，以上就是整個開發案的細節。

接下來，我們把視角拉大一點，來看整個高速鐵路桃園車站特定區，也就是青埔特區這幾年的發展，變化可是非常巨大且明顯。

從地圖來看，這裡是高鐵桃園站，前方就是剛剛說到的開發基地，而整個青埔特區的範圍是在這裡。

交通建設近年則沒有太大變化，也就是機捷與高鐵，有一點點比較有關聯的，就是剛剛說到的綠線會連接至A16，而機捷則有往中壢延伸的工程在進行，不過都離青埔有點距離，所以這邊就不做詳細介紹。

不過地圖看久了，老觀眾可能會覺得這裡似曾相識，沒錯，旁邊就是我們曾經介紹過的桃園航空城。而在政府大力推動桃園航空城的整體計畫之下，讓青埔特區，逐漸成為輔助航空城發展的角色之一。

再加上2016年，行政院國發會提出「亞洲·矽谷計劃」，目的是讓台灣成為亞太青年創新與創業發展基地，因此可以看到青埔特區出現像是桃園會展中心、亞矽創新研發中心、國際觀光旅館等等建設，甚至有許多大學計畫在這裡建立新校區。

除此之外，如果從土地使用分區來看，由於青埔特區有規劃約30%左右的住宅區，因此這幾年陸續也有新的國中小、球場、兒童美術館、市立美術館、桃園陽光劇場、國際原住民文創園區、橫山書法藝術館等建設，在近幾年開始興建或完工啟用，在公共建設上的確相當豐富、密度也非常高。

另外，在居民的日常生活需求方面，目前大型百貨有環球購物中心、華泰名品城，更有多家超市相繼出現。不過這個百貨的部分其實滿有趣的，我們把視角拉回到高鐵桃園站附近，剛剛前面介紹的開發案是位於桃園站的前站，那後站則是集合了Xpark、新光影城、華泰名品城與和逸飯店的置地廣場·桃園，而這兩大區塊的開發單位，其實主要都是由國泰人壽負責，沒錯，車站附近的都是，差別只差在經營定位不太一樣而已。

最後，從上面的整理就會發現，雖然青埔一開始的房價，從桃園來看是處於非常特立獨行的存在，更有一段時間因為投資客的炒作，被冠上「鬼城」稱號，但在桃園航空城的加持效果、政府興建許多大規模的建設、以及方便快速的交通之下，讓青埔特區近年的推案量十分驚人。

而我們從桃園市政府2023年的施政報告中可以看到，青埔里因為設籍超過3500戶，需要進行增里作業，並且會在2026年里長選舉的上半年實施，事實上，青埔特區先前就已經增加過青峰、青山、青溪3個里，可見這邊移入人口之多。

不過其實整個青埔存在一個滿詭異的地方，也就是某些地方劃分在中壢區、有些地方則屬於大園區，聯想快的觀眾，腦海中應該會浮現林口跟龜山的關係，不過青埔的狀況更複雜一點，因為林口跟龜山分的滿平整的，只是單純龜山部分建築會以林口命名，而青埔是因為原本行政區劃分就是這樣，一樣來看地圖最清楚。

首先這是青埔的範圍，而這是桃園大園區與中壢區的劃分，可以發現青埔大部分地區其實算中壢，但三分之一的華泰名品城、橫山書法藝術公園等區域則分在大園。

而這種情況以政府機關為例好了，因為機關必須依照行政劃分來辦事，光是區公所就一個在南一個在北，就會造成一定程度的麻煩，再來像是部分包裹遞送時，也會依照不同行政區做分配，這種情況會對生活造成一些不便。

而先前其實有針對這個問題，提出要求設立青埔區的構想，不過市政府表示因為法源依據，要等中央的的行政劃分程序法通過才能進行，而這個法案從2012年提出草案到現在，始終沒有完成三讀，看來要等一段時間才有下文。

桃園作為近年全台縣市中，總人口數快速成長的區域，的確是有它的優勢與條件，更不用說還有綠線這條相當重要的捷運路線正在施工中。而對於青埔特區來說，除了挾帶原本既有的機捷與高鐵的交通優勢，更在桃園航空城的推動下，獲得鄰近地區的附帶加成效果。

但這種發展熱絡的情況，對比高鐵桃園站的前方這塊空地、幾乎都是只是一時的活動場地來說，卻是兩種不同的狀態，畢竟我們從整個土地使用分區規劃就能知道，這個區塊可說是青埔特區中，相當重要的商業地帶，而目前的土地使用現況，卻是長期作為停車場甚至空地使用。

而雖然我們前面有介紹，國泰人壽簽下這塊基地70年的地上權開發，但要到它整體計畫完工啟用，最快的第一區也要等到2030年，而整區開發完成，則是要等到現在起算後的十年，也就是2033年。

那這種車站附近的土地，沒有明顯開發的情況，其實在我們先前看台中高鐵特區就已經存在了，甚至現在打開googlemap去看其他的高鐵車站，幾乎都是一模一樣的情況，只有新竹、高雄與雙北相對發展的完整一些。

只能說自從高鐵2007年通車以來，已經十幾年過去，希望相關單位在特定區開發計畫的推動上，再努力加把勁一些，不然如此靠近交通樞紐的地方卻沒有好好利用，真的是滿浪費的。