青埔區域介紹以及房價解析

Maps Data: Google, 圖像 © 2023 Airbus、地圖資料 ©2023

青埔於8/11-10/15有世界客家博覽會的活動，桃園購物節也結合世界客家博覽會，8/1-11/30在桃園單筆消費滿300元以上的發票，可以去官方網站登錄個人載具或是發票號碼，參加抽獎活動。也剛好最近批踢踢home-sale版，許多文章熱烈討論著青埔地區，所以我也來寫寫有關青埔，這個高話題性區域的文章。

高速鐵路桃園車站特定區

1999年3月，台灣高鐵正式開工建設，「高速鐵路桃園車站特定區計畫」於同年9月30日公告實施，計畫人口為 60,000 人，計畫面積為 490公頃，共有14 種土地使用分區(如住宅區、商業區、車站專用區、產專區等)，面積總計約286公頃，佔計畫區總面積之 58.34%。作為新的重劃區，其建蔽率(如住宅區不得大於50%)、容積率(如住宅區不得大於200%)、建築基地最小開發規模(如商二得大於3000㎡)、建築基地退縮(如臨四十米道路，應退縮6米，未滿二十米道路，應退3.5米)、植栽(如建築線側每25㎡種植一棵3公尺以上之樹種)、圍牆(如透空率>70%、高度低於1.5公尺)、產專區行業別限制等都有規範。從政府都市計畫可以看出，青埔是屬於低建築密度開發的重劃區，不會像舊城區的壅擠，公園綠地多、空間較開闊的區域，也會給人帶來開朗的心情。

青埔行政分區人口數及所得資料

目前青埔地區的行政分區為桃園市中壢區的青埔里、洽溪里、青溪里、芝芭里以及大園區的青山里、青峰里。從戶政事務所今年八月資料來看，區域人口數為39,142人，戶數有18,341戶。從110年度綜所稅申報統計資料來看，青埔各里的報稅收入平均都有超過一百萬，其中青埔青塘園周遭所屬的青溪里，以中位數報稅所得是桃園第一，代表新移入重劃區的人口，其整體薪資水準是不會太低的。

2023年8月人口數&2021報稅所得 data from 戶政事務所&財政部財政資訊中心

交通大眾運輸

名為高速鐵路桃園車站特定區，重點就是有一個高鐵站，往北搭高鐵到板橋車站約12分，到台北車站約20分，往南到竹北約11分。青埔距離桃園國際機場約 6 公里，要通往國門很方便。2017年通車的機場捷運，其中A17領航站、A18高鐵桃園站、A19桃園體育園區站就是在青埔區內，從A18搭乘機捷到二航廈約16分，搭往中壢方向到A22老街溪站約14分。

機場捷運沿線站點 A22老街溪站於2023年7月31日通車

國道方面，較近的出入口為國道二號大竹交流道及國道一號內壢交流道，未來預計2025年增設大竹交流道往青埔方向匝道高架跨越橋，全長約761公尺，跨過中正東路交通瓶頸，解決交流道塞車問題，以及預計2025年底完工的國道一號中豐交流道新建工程，於國道1號平面及五楊高架轉接道設置北入及南出匝道。南出分別設置往青埔及往中壢匝道，北入則主要服務中壢方向車輛，青埔方向可採迴轉方式進入匝道。公車方面，主要是高鐵站往桃園其他地區接駁，區內公車目前只有試辦中的217青埔環線。

青埔現階段沒有高薪就業機會，主要都是外地工作者，桃園其他地區上班或是機場工作，交通應該都是以開車為主，竹北、板橋、台北、南港車站附近上班可以高鐵通勤，松山附近上班可以轉乘台鐵到松山，轉捷運的話，紅線去信義路或101附近上班，板南線往市政府都還可以在40-50分鐘內，內科上班的話，搭捷運轉乘要花一個小時，開車通勤除非是離峰時刻不然都是很塞。

高鐵月票價格

青埔教育

青埔地區的幼兒園有高鐵幼兒園、桃捷非營利幼兒園、青埔國小附幼、青園非營利幼兒園、預計明年招生的青山幼兒園。國小有青埔國小、青園國小、較近的區外小學有芭里國小、五權國小，但目前青埔、青園、芭里都已經是額滿學校，入籍時間太晚可能會被轉介到五權國小，或是其他地區的小學。區内國中只有一所青埔國中，也是額滿學校，太晚入籍也可能會被轉介到大崙國中，大竹國中和大園國中，未來可能會在現在青埔足球場這個位置興建新的一所國中，近年來越多越多家長想讓自己的小孩就讀私立國中，北桃園振聲、南桃園復旦也越來越難入學。區內高中則有一所大園國際高中。

青埔未來重大建設

目前青埔地區大型公園綠地有青塘園、橫山書法公園、洽溪公園(公十公園)、青禾藝術公園(公二公園)，文化活動設施有正在舉辦世界客家博覽會的桃園會展中心，桃園流行音樂露天劇場(又名陽光劇場)，購物娛樂場所有華泰名品城、桃園置地廣場(新光影城 ​、Xpark、​和逸飯店)、青埔IKEA旗艦店、A19環球購物中心、樂天桃園棒球場、鄰近青埔的大江國際購物中心。

image from 桃園航空城公司網站

未來的大型建設有桃園市立美術館總館(2025)、兒童美術館(剛落成未啟用)、原住民文化創意園區(2024)、國泰桃園置地廣場桃園b區(2025)、大江購物中心二期(2025)、清華大學桃園醫院(2028)、亞洲矽谷創新研發中心(第一期2028)、國泰高鐵站前廣場開發案(第一期2030)，其中置地廣場B區有兩棟商辦、清大醫院、亞洲矽谷一期也有兩棟商辦以及國泰站前開發案會有七棟辦公大樓，結合站前周遭的商辦如威均國際金融雙星、布拉格站前之星、國泰青埔資訊大樓、水利會和雲青埔大樓、中悅森PLAZA、中悅ITC、臻鼎企業總部等，預期未來可以帶給區內青埔居民就業機會。

image from 高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案環境影響說明書

青埔房價變化

高速鐵路桃園車站特定區計畫從1999年開始到現在已經過了24年，在台灣高鐵2007通車前十年，除了既有的皇家社區、新皇家社區、民生社區、瑞士社區外，青埔幾乎是一大片空地，在地建商宜誠於2008年在A17站附近推出青埔市，應該是高鐵通車後第一個住宅開發案，後續2010~2012年陸續完工的建案有城市的遠見、城市之光、城市之星、城市首席、城市勳章、宜誠僑峰，另一個在地建商晨豐建設(威均機構)也相繼推出國際高鐵新站特區、國際高鐵晶站特區等國際高鐵系列，在地建商推出的這一批住宅案，單坪售價多數都在20萬以內。

2005/5/17 高鐵局拍攝 image from 中華民國內政部地政司網站

2012年開始桃園地區房市很熱，宜誠、威均也持續在青埔推案，2012~2015年間除了在地建商外，也開始有許多其他建商推案，寶佳集團的十幾個住宅案，上市建商太子、華固、宏普、新潤、聯上、寶徠，桃園豪宅建商中悅、京懋，其他還有玖都、春億、富宇、竹風、順儷、太睿、禾林等上百個建案，這時期房價多數在30萬上下，其中2012年底開賣的聯上世界，因為距離高鐵站較近，就有購屋民眾排隊搶購，當時第一批成交均價落在30萬上下，12樓最高成交價也突破區域新高來到40.4萬，2013年底面書法公園的建案問星，頂樓創區域新高到41.6萬(總價4488萬)，2014年開賣的寶徠花園，也是鄰近高鐵站，整體成交均價在37萬左右，有超過30戶成交到40萬以上，最高價是21樓的44.2萬，國際金融雙星住宅產品平均單價約為39.5萬，平均總價約2360萬，也一樣有30幾戶成交到40萬以上，最高價是16樓的45.2萬(總價3611萬)，成交到40萬以上的建案還有禾林RICH ONE，不過此案價格有包含基本裝修，當時青埔地區住宅最高單價為國際高鐵御景，14樓突破五字頭的50.1萬(總價5621萬)，整體青埔房市2014年迎來高峰，但是之後就開始慢慢往下。

房價回檔一直到2017年，幾乎都沒有建商推新案，只剩消化先前的案子或是餘屋，實德璞園的家在這最艱困的年度開賣，低樓層死守3字頭價位，去化速度很慢，2017年底，新潤明日朗朗以低價搶市，成交均價在約23萬，2018年開始，慢慢有建案推出，房市也逐漸回溫，如鉅陞英倫花園(均價約25萬)、新潤A18(均價約32萬)、成家大璽(均價約22萬)、鉅陞日和花園(均價約28萬)、站前A+(均價約28萬)、2019年銷售的良茂詠恆(均價約26萬)、聯上3Q(均價約26萬)、玖都森學園(均價約25萬)等，這中間除了璞園的家、新潤A18，舊有的豪宅案中悅八京、中悅柏軒、國際金融雙星，多數青埔新推案單價都在30萬以內，回過頭來看，這時期買房的人剛好買到一個轉折向上的機會，2019下半年開始青埔房價回穩3字頭，如鉅陞永麗花園(均價約32萬)。

2020年因為美國實施大規模的貨幣量化寬鬆政策，台灣貨幣政策也是跟著調降利率，購屋貸款利率調降到1.3x%的低檔，這時期的建案銷售速度都很快，如上半年的威均峰澤(均價約34萬)、聯上淳(均價約34萬)、日勝新京站(均價約36萬)，下半年的威均路易威登(均價約37萬)，京懋睿和(均價約37萬)、桃大允(均價約42萬)。

2021年開始賣低總價坪數縮小的產品，也越來越多靠近高鐵站的開發案，如潤隆國家大院(均價約42萬)、新潤君頤(均價約41萬)、家悦家泰W站前(均價約41萬)，這三案從約36萬開案價格，之後逐步站上4字頭單價，年底開賣的預售案如威均帝璽(均價約47萬)、宏普画時代時代苑(均價約46萬)、宏普画時代時尚苑(均價約44萬)、亞昕喜徠登(均價約45萬)、樺龍青蔦(均價約45萬)，這幾個2021年底開賣的建案，銷售狀況都很好，最高單價也都有突破5字頭。

2022年開始升息，股市一路回檔，購屋利率慢慢調升，房地產銷售熱度也趨緩，到現在購屋利率又回到2.1%左右，不過目前青埔地區多數價格，因為前兩年資金寬鬆，市場預期通貨膨脹，現在銷售的預售案，多數的成交價格幾乎都還是在40萬以上，甚至還是有個案成交單價到6字頭，如總價破豪宅線的威均青塘園(均價約55萬)，最高價來到66.5萬，璞園畾畾青(均價約51萬)，最高價來到62.4萬，禾林 RICH ONE 3(帶裝潢均價約58萬)，最高價來到63.2萬。

青埔對比其他重劃區新建案價格

參考內政部不動產交易實價查詢服務網，青埔目前在40~60萬這個價格帶來對比近一年其他重劃區預售案價格帶，當然每個建案條件各不相同，這只是一個區域價格參考。

• 北士科 100萬 ~ 130萬
• 央北 60萬 ~ 85萬
• 二重左岸 55萬 ~ 80萬
• 江翠北DEF 50萬 ~ 80萬
• 竹北 50萬 ~ 80萬
• 林口A9 45萬 ~ 60萬
• 龜山A7 30萬 ~ 50萬
• 小檜溪&中路 35萬 ~ 55萬

青埔可以買嗎？ 購買房地產思考方向

公共交通系統、學校、公園綠地、商業和購物中心、電影院、藝文活動及展覽、醫療機構、就業機會、地緣性等等，這些都是我們對一個區域會考慮的因素，青埔目前缺少的醫療機構、就業機會，看起來會在未來十年內補足，整體看來這個區域算是不錯的選擇。區域沒問題，再來思考需要房子的地點、大小、樓層、面向、格局、建案品牌等等，不過最重要的還是看自己的預算及財務狀況，是否能負擔每月貸款、管理費等開銷。總之，購買房地產是一個重大的決策，需要多方面綜合考量，我們要根據自己的需求、情況來進行評估和選擇。