房屋租賃契約的相關法規

發佈日期: 2020 年 6 月 19 日 作者: LIU SHERRY

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為落實國家整體住宅政策，建立健全之租屋市場秩序，防止惡房東以不合理之契約條款坑殺租屋族，或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋糾紛，行政院消費者保護處(下稱消保處)已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項(修正草案)」，俟內政部公告施行後，即可上路。
本案修正重點說明如次：
一、名稱修正
配合「租賃住宅市場發展及管理條例」規定，將名稱修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。
二、標的確認及租賃期間
（一）租賃住宅不以有門牌號碼者為限，故增訂得以「房屋稅籍編號」或「位置略圖」確認租賃標的。(應記載事項第2點)
有些人可能只是到外地求學的學生，沒有租下一整間套房的必要，就會與房東商議只租套房內的其中一間房間。但那一間房間並非整棟房屋，提供門牌號碼恐怕會造成誤會。往後可以用稅籍編號來表示。
（二）為避免日租型租賃所衍生之管理弊端，明訂租賃期間至少三十日。(應記載事項第3點)
有些人只是短期居住卻不想住旅館，就會與房東簽短期租約，但這樣也會讓房東產生管理上的不方便。所以特別規定往後要租房子，至少要租下一個月。住不到一個月的房客恐怕要找其他落腳處了。
三、租金調整及押金擔保
（一）為保障承租人權益，明訂出租人於租賃期間不得「調漲」租金。(應記載事項第4點)。
有些房東會仗著房客住習慣或沒其他地方可去，故意突然哄抬租金。這不僅會讓房客招架不住，還會產生諸多爭議。以後在簽租賃契約時，不管租賃期間有多長，房東都必須在契約內標明「不調漲房租」。
這項規定恐怕會讓不少房東抗議，表示自己靠租屋為生，物價越來越貴，不調漲一些房租恐怕活活不下去。有這方面疑慮的房東們可以考慮將租期縮短，不要每次都簽好幾年，可以分為半年或一年來簽，每次重新簽約的時候再與房客討論租金。
（二）為切合住宅租賃實務，將「欠繳之租金」、「租賃住宅毀損滅失之損害賠償」及「處理遺留物之費用」納入押金擔保範圍。(應記載事項第5點)
這是為了維護房東權益新增設的應紀載事項，如果碰上惡劣房客無故欠繳租金，甚至在退租時將一堆問題遺留給房東。便允許房東將這部分納入押金擔保範圍，以免將來問題發生時欲哭無淚。
四、電費計價
電費區分「夏月」及「非夏月」分別計價，且均不得超過「台灣電力股份有限公司所定當月用電量最高級距之每度金額」，以避免出租人從中賺取不當價差。(應記載事項第6點)
有些房東為了方便，會在簽租賃契約時就與房客說好，一度電都以同一個金額來計算，不分夏日與非夏日電費。但這樣的約定電費往往都超過台電定的金額，超收的部分往往進了房東的口袋。
為了防止這樣的現象發生，往後房東必須與房客訂好夏月及非夏月的電費，並且收取金額不能超過台電定的金額，以免損害到房客權益。
五、修繕行為及室內裝修
（一）租賃住宅及附屬設備原則上應由「出租人」負責修繕。出租人為修繕所為之必要行為，承租人無正當理由不得拒絕。修繕期間若租賃住宅不能居住使用，承租人得請求扣除全部或一部租金。(應記載事項第9點)
房屋就算租出去了，所有權人還是房東。即便是正常使用，物品也會有折舊、毀損的一天。縱使今天剛好壞在這位房客的手裡，也不能把責任全部推給房客，這中間經過好多人的手，過往的房客都對物品的折耗有責任，但要為了自然的耗損把不知道幾年前租過的客人叫回來賠償，也是怪怪的。所以自然使用下產生的物品毀損一律由房東修繕。
（二）室內裝修應經出租人同意，裝修增設部分若有損壞，由「承租人」負責修繕。(應記載事項第10點)
有些人不是單純租房屋來居住，可能是打算開店。不同類型的店，生財設備一定也不太一樣，不可能讓想經營麵店的承租人使用手機專賣店的裝潢。所以，只要經過房東的允許，承租人就可以自己裝潢室內。因為新裝潢的部分只有目前的房客會用，所以房客必須承擔裝潢的一切修繕責任。
六、終止租約
（一）法定終止：明訂出租人及承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前(按其情形有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。惟，若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」之情形，「得不先期通知」。(應記載事項第17點及第18點)
房子住起來有安全上的問題，當然可以隨時終止租約。如果還要提前通知再搬離，恐怕為時已晚。
（二）意定終止：即使無法定終止租約之事由，租賃雙方在權利衡平之前提要件下，可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應「至少於終止前一個月」通知他方，未為先期通知者，應賠償他方「最高一個月租金額」之違約金。(應記載事項第14點)
房子突然不想住了，或房東突然不想租給房客，一定要提前一個月告知對方。如果沒告知，要付一個月的房租作為違約金。
七、住宅返還及遺留物處理
明訂租賃關係終了時「租賃住宅返還」及「遺留物處理」規定，以迅速終結租賃法律關係。(應記載事項第15點及第19點)
這部分的規定比較自由，
消保處提醒承租人，若遇有租賃契約內容與「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定未合部分，可請求出租人修改或拒絕簽約，以保障自身權益。
消保處亦呼籲出租人，所提供之租賃契約內容應符合「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，倘租約內容與前開規定未合，經令限期改正而屆期不改正者，主管機關將依消費者保護法第56條之1規定處罰。
官方資訊來源：
桃園市政府地政局「房屋租賃2.0，權益保障再升級」


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