豪宅林立的台中七期重劃區，原本不該有這麼多高樓？當初是如何從0發展起來的呢？

台灣解碼中

2023/06/16閱讀時間約 13 分鐘

說到台灣最知名的重劃區，台中七期，應該是許多人腦海中第一個跑出來的名字。

畢竟七期不僅逐漸成為知名豪宅區的代稱，還有各大重要建設座落其中。但如果回顧七期幾十年前的光景，可說是從一片農地逐漸發展至現在這個規模。究竟這塊地是如何發展起來的？目前發展到甚麼地步？而經過這麼多年的時間下，又出現哪些不得不面對問題呢？

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一、台中七期概略介紹

1.基本資料與範圍

我們先來看一下台中七期的基本範圍與目前發展狀況。首先，台中七期的位置是位於台中車站的西方，那它的主要範圍，其實並不只我們經常在新聞上看到的這個畫面而已，而是包括分別由台灣大道、環中路三段、市政路、河南路四段、大墩四街與文心路一二段包圍起來的區域，行政劃分屬於西屯與南屯兩個行政區。

而且根據政府公開的都市計畫書可以知道，這一大塊區域其實又切成三個區塊，分別是台中市政府所在地的新市政中心專用區、靠近台74的新市政中心專用區西側、還有下方的南側。三塊地合計的面積總共是335.67公頃，主要從1990年開始進行市地重劃工程、1992年完成作業。

2.重點區域介紹

不過，既然台中七期分了三個區塊出來，彼此的規劃與計畫目的當然不完全相同。首先，最精華的區域，當然還是以中間的新市政中心專用區莫屬，可說是整個七期最核心的區域，畢竟這裡坐落了台中市政府、台中市議會、秋紅谷公園、台中國家歌劇院等知名地標，更有多家大型商辦、酒店與百貨進駐此地。

另外，除了上述提到的建築，最引人注目的就是動輒上百坪、要價破億的多棟豪宅，而建築周遭不僅散落各種公共藝術與園藝造景，還有一到晚上、每棟建築獨特的燈光設計，映照整個七期夜空，更成為實際居住的房子之外，部分人士對於社會地位的外顯象徵。

3.其他兩區域概況

那除了七期的核心發展區域，另外的西側與南側，則是以輔助核心區域發展為主要定位。

這我們在都市計畫書中的這句話「配合副都市中心(新市政中心)之發展而劃設」，可以明確知道這點。

而這兩個區域，重大建設分別有運動中心、足球場、惠文國小高中、大墩國小國中、台中特殊學校、以及擁有戶外劇場的文心森林公園等等，土地使用分區則是以住宅為主，而且不同於七期核心發展區域，這邊的住宅樓層，目前大多還是以低樓層建築為大宗。

4.土地使用分區的分類

不過說到土地使用分區，其實七期在這方面有個非常有趣的地方，我們直接從全國土地使用分區系統可以知道，剛剛說到的七期核心區域，大部分都是畫上了粉紅色的色塊，而不是住宅區黃色、商業區紅色這些常見的分區，而這個粉紅色，其實是叫做「新市政中心專用區」。

而這個特殊分區，又細分成八種，不過不用擔心，它的分類其實很簡單，第一種是住宅使用，第二三六七是住商混和，剩下的四五八則是商業使用，其中又以第三跟第六種占比最高。

而八種分類最大差別，則是差在建蔽率、容積率、建築物高度比與最小建築規模等四個細項，當然這中間還有非常複雜的分類與特殊申請，不過我們也不是來蓋房子的，所以就不細說啦。

5.交通規劃

最後則是看到交通規劃部分，首先在捷運建設方面，七期的東邊是已經通車的台中捷運綠線，北邊則是規畫中、對於台中市相當重要的藍線，而藍線目前最新進度，已經在今年2023年的2月20日通過交通部審查，正在下一關的行政院審議中。不過捷運建設畢竟不是本片主角，有興趣的觀眾可以參考之前這支影片，裡面有完整的介紹到台中其他捷運路線詳細規劃。

不過，在台中的捷運路網目前還沒成形的狀況下，道路就成為相當重要的交通方式，那對於七期來說則有國道1號、馬蹄形的台74線以及台灣大道，可見道路交通非常方便，更不用說重劃區內的部分道路，路寬也相當的寬敞。

但是，在新聞上最常聽到的還是百貨公司周年慶時，附近道路塞得水洩不通的消息，成為許多民眾抱怨，以及政府相關機關頭痛的課題。以上就是目前台中七期的基本介紹與發展概況。

接下來，我們就從衛星圖像與歷史文件來回顧一下，台中七期是如何從0冒出來的。

二、當初是如何從0冒出來的？

如果是台灣解碼中的老觀眾，在台中捷運那集，應該還記得我們在影片前半段有說到，台中市的整體發展方向，主要是從台中車站向海線弧形擴散出去的。而我們知道台中七期重劃區，主要是在1990年正式啟動，1992年完成土地重劃，所以我們先回推1990年之前的發展狀況。

首先，在1976年的舊航照影像可以發現，當時台中市主要的發展範圍，大概就是紅色框起來的這個區域，而現在的台中七期位置是在這裡。那我們放大一點來看，可以發現當時只有農田與平房散落各處，就連道路都是小小一條而已。

而時間快轉到1986年，也就是正式啟動前四年，還可以看到原本坐落於七期的健民藥廠、維他露汽水廠、達欣公司，外圍都是以農田為主，可見農田的確是七期重劃前的主要景象。

那究竟七期重劃區的構想，是什麼時候提出來的呢，其實最早最早、可以追朔到四十多年前的1981年6月，為甚麼時間可以說如此準確，這邊就要感謝維基的參考文獻提示，以及台中市議會有把相關文件掃描留存。

啊…還得感謝我的眼睛，因為這份文件的排版跟解析度，眼睛看到實在快會花去了。

總而言之，這份文件是合併前的台中市議會，在1987年的開會文件，主要是工務局到議會做的「臺中市副都市中心專用區細部計畫簡報」。

那雖然整份文件不是很好閱讀，但我們可以從文件中看到，七期當時最主要的規畫目的，主要是政府希望把台中市，偏重中區單核心發展狀況，轉變成多核心的都市形態，希望能藉此分散舊城區，原本過度壅擠的人口與交通狀況，以均衡整個台中的都市發展。

而在1981年提出後，市政府也同時委託逢甲大學，辦理都市計畫通盤檢討，後續則是淡江大學以及欣境公司著手進行規劃。當然在後續整個計畫的討論中，包含民眾、民意代表、里長、學界等等角色都提出不少意見，就連市政府要放在哪裡、道路寬度多少、容積率設定，在整個過程也經過不少討論，最終七期重劃區的範圍，則擴張到現在三大區塊規模。

接下來，整個七期重劃區在1990年開始進行市地重劃，以兩年多的時間在1992年迅速完成，總經費高達55.4億元，可說是當時全台重劃經費最高的重劃區。而針對核心區域劃設的副都市中心專用區，後續在1996年改成「新市政中心專用區」。

那在重劃完成之後，起初的發展可說是相當緩慢，這我們可以從舊航拍圖得知，雖然市政府在先前，已經規劃好市政用地，卻沒有立即施工，整個重劃區除了道路，其他都是光禿禿的一片。

那完工後過了幾年，在1995年前後，反倒是夜店等特種行業先行進駐七期重劃區。像是位於新光三越旁邊的松竹皇宮，後續還有金錢豹、海派、金紫爵等酒店都陸續開店，幾乎盤踞七期部分重要路段，也跟原本的新市政規劃形成對比。

那再把時間往後推，也就是從2003年的衛星影像可以發現，當時七期核心區域，依然沒有太多的建築，最知名的只有新光三越與老虎城，而核心區域旁邊的西側與南側，不管是住宅區、公園、學校，相對來說反而發展的完整一些。

不過到了2003年以後，核心區域總算進入大規模發展階段，首先就是2004年，台中水湳機場，正式遷移到清泉崗機場，讓七期建築高度限制就此解除，許多高樓住宅開始陸續動工，尤其我們可以從2003年跟2006年的衛星圖中可以看到，短短三年時間，冒出許多高樓層住宅，差異可說是相當的大。

左為2003年，右為2006年

之後就是文心森林公園平面完工，以及古根漢美術館亞洲分館取消後，台中市政大樓的興建，後續還有台中大遠百進駐、以及幾經波折的秋紅谷廣場完工，最後是2016年，台中國家歌劇院正式開幕。而在上述幾十年的時間裡，七期其他空地陸續進駐高級住宅，讓整體地價開始水漲船高。而原先2000年前進駐的特種行業，也在地價上漲之後，不是因為租約到期搬遷，就是建商買走土地而歇業，慢慢淡出七期重劃區。

而直到現在，其實還是有許多商辦與住宅，正如火如荼的建造當中，像是預計會成為台中首棟高度超過兩百公尺的大樓—台中之鑽。而在招商方面，則有去年流標的農田水利署台中管理處，70年地上權招標案，當時雖然有40組投資人領標，最後卻因為大環境景氣不佳，最終以流標告終，也還有租下林鼎市政地下一樓至七樓的誠品生活台中市政旗艦店，預計在今年2023年第三季開幕，以及最近ASML進駐七期的消息。

不過，如果拿這塊重劃區先前訂定的計畫目標，來檢視現在的發展狀況，可說是不太符合原先的規畫方針。

三、許多逐漸浮現的問題

甚麼叫做不太符合先前的規劃方針呢？

首先，七期相較於當時台中其他重劃區，最特別的就是加入副都心，以及市政中心的特殊目的，因此台中市政府在推動如此重要的計畫時，是有舉辦過公聽會的。

而我們在1988年的公聽會文件中，可以明確知道當時市政府，給予七期怎麼樣的期望，分別是市政中心、交通中心、娛樂中心、商業中心與居住中心。

那對照目前的發展來看，首先第一個市政中心有達成，畢竟有台中市政府與市議會進駐，再來交通中心原本是規劃在現在的秋紅谷公園，但後來交通用地，拿去蓋台中國際會議及展覽中心BOT案，卻發生鄉林建設沒蓋完，因此終止合約的消息，最終才改成現在公園使用，所以交通中心是沒有達成的，娛樂中心與商業中心，兩者的界定有點模糊，但如果以廣義商業用地來看，新市政中心專用區有規劃商業用途，可能還算過關，最後則是居住中心，嗯...不需要解釋，超級多。

那一定會有人想到，這個公聽會是很久之前做的，整個七期後續的計畫目的應該會改變吧。沒錯，當然有。不過我們從後續2016年，這邊市政府在文件中也說到「七期發展到2005年以後，土地使用已經背離原本高強度商業副都心的規畫定位，而變成高層住宅大樓發展」。

尤其這邊還特別說明「目前住宅與純商業使用的土地面積比例雖然相近，但住宅的樓地板面積，卻超越商業使用許多」，其實都顯示出現在的發展，跟原本計畫不同的地方。

那為甚麼會發生住宅樓地板面積過多的問題呢，市政府認為是因為「容積」的緣故。那容積要說的複雜可以很複雜，簡單可以很簡單，總而言之，容積會影響一棟建築可以蓋的多高，而建商會去尋找能不能讓容積增加的方法，也就是讓建築蓋得更高，畢竟七期作為市政中心、周遭規劃許多綠地、而且單坪價格高，有越多房子可以賣，利潤也就越大。

而在七期重劃區裡，當時增加容積最主要有三種方法：

1.增設停車空間，提供區域內更多停車位。

2.設置開放空間，增加都市綠地面積讓公眾使用。

3.從其他地方轉進來的容積移轉。

那根據這張2016年的圖片中，上面有畫上顏色的，都是有透過容積移轉或相關獎勵，來提高可興建樓地板面積的建築，進而導致現在七期內，有許多高樓層建築出現的原因。

不過上面提到的三種增加容積方式，雖然提議本身是好的，卻也造成像是部分建商把，開放空間用圍籬或植栽圍起來，加上七期大部分住宅，會僱用保全在外站崗，造成一般民眾，難以享受到開放空間的好處，反到成為建案本身自家花園的現象。而針對這方面的問題，市政府最終是以調降建築基地總容積上限、開放空間不得設置相關圍籬，以及其他方式作為改善手段。

那當然，除了容積問題之外，還有包括上面提到的百貨周年慶塞車問題，部份七期人行道不是過窄，不然就是根本沒有設置，進而造成人車爭道的情況出現。

四、結論

台中七期，從1981年提出以來，到現在已經走過將近40個年頭，起初以副都心為發想，讓這塊地有了其他重劃區沒有的獨特性，不僅成為台中市府與市議會的落腳處，也同時擁有許多公共設施、公園綠地，整體的規劃可說是相當完善，更間接讓這裡成為台中房地產中，發展與推案量都相當火熱的區域。

不過時至今日，也慢慢顯現出許多問題，包括「與原先設定的計畫目標不符、住宅過多、部分建築開放空間形同虛設、建築高度過高產生疏離感、交通衝擊、人行道寬度不足或根本沒有設置」等等狀況，都是七期重劃區得面對的課題。

先前我自己有實際從市政府站，繞了七期核心區域一圈，放眼望去，可以看到大面積植栽、綠樹、以及建案本身設置的公共藝術，說真的整體環境的確相當舒適度，也有很多民眾晚上會到夏綠地或新市政公園散步慢跑，甚至在市政府下方空間跳舞等等，這種提供市民休閒遊憩及運動的場地，對於日常生活來說真的相當重要。不過，站在路口放眼望去，小小的面積中，出現許多高樓層建築，再加上圍籬與保全的阻隔，的確會有一種，有別於台中其他城市樣貌的疏離感。

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