建立簡單模型回測計算
我們用回測的方式來計算一下
先交代一下背景
假如15年前我有一筆資金750萬
在台南市東區買房
15年後以2.5倍的價格1875萬賣出
資產變成1875萬(我查內政部的實價登錄的資料概估的值)
如果當時在2008/8我買房子的時間
買了台積電股票
回查一下當時股價36.4~54
假設我很不幸全買在高點54
可以買大約138張
假設租屋成本每個月2萬
一年付了24萬
以138張每年會配股息約3~11元
我們保守用平均配5元計算比較簡單
也就是135*0.5萬=67.5萬
這樣每年還可以多出40萬可以再投資台積電
這樣的複利顯得越來越難算了
因為越後面張數一直增加
股息也一直增加
很難算
所以再換一個算法，不好意思，上面的擦掉重來
就用簡單的還原權值算出投資成本
然後以750萬除以成本就可以得到"股票張數"
我們調出的台積電還原權值的K線圖
取回測還原權息平均值=26.8
所以750萬/26.8=279張(就不是上面算出來的135張)
這個值的意義是經過多年的配股配息之後
當年的成本是26.8，所以換算成當年的張數=279張
你可能會覺得我當年用750萬根本買不到279張
沒錯啊，我的回測資料就是用複利的概念算出來的
也就是每年都會有多出來的現金流再投入
經過15年就可以累積出279張的概念
故以279張台積電現在的市值=54.1*279=15094萬
差不多是1.5億
假設15年房租是2萬*12*15=360萬
所以資產是15000-360=14640萬
以同樣的邏輯計算鴻海
取回測平均值:18
750萬/1.8=417張
以417張鴻海現在的市值=10.95*417=4566萬
假設15年房租是2萬*12*15=360萬
所以資產是4566-360=4206萬
但是這個結論不代表未來投資台積電會比鴻海優
更可能得到相反的結果
因為回測回去台積電取得的張數是279張
而股價是在2019年以後才大幅上漲上來
重點在於累積的張數，以及最後售出的價格
對你的實質資產才有意義
再以同樣的邏輯計算宏達電
750萬/21.1=35.5張
所以資產是35.5*5=177萬
177-360=-183萬
顯然大大不划算
實務上大多數人沒辦法長期投資15年
因為無法承受股票的短期波動，
你股票帳面跌了，你就很怕，想賣
然後看到別檔在漲，天天漲停，就又很想追進。
想賺個便當錢。
還有遇到一個波段上漲的狀況
你又會想賣出吃到立即的棉花糖
然後繼續漲你也追不回來，
很難像巴菲特這樣持有一檔15年以上。
所以一般人寧願買房也不願買股票，
買房的心理負擔遠小於選股投資
房價不會有報價系統天天告知你家現在值多少錢
加上買賣也很不容易
要成交得花上冗長的手續之外
時間上也要花上至少1個多月
因為沒有太多的無效資訊干擾
所以你能持有房子持有的很安心，
即使市場暴跌你也不痛不癢，甚至你也許根本不知道。
結論
買房還是投資股市，這是許多人面臨的人生選擇題。不同的選擇可能會帶來不同的風險和報酬，也會影響個人的財務狀況和生活品質。因此，要做出這個重要的決定，需要考慮多方面的因素，並根據自己的目標和能力做出最適合自己的規劃。
一般而言，買房和投資股市都是一種資產配置的方式，目的是為了增加個人的財富和保障未來的生活。然而，兩者之間也有很大的差異，以下是一些主要的比較：
- 購買門檻：買房需要較高的購買門檻，除了需要準備足夠的頭期款外，還要承擔房貸、稅金、保險、維修等長期支出。投資股市則相對較低，只要有一定的資金和開立證券帳戶，就可以開始進行交易。
- 流動性：股票是一種高流動性資產，可以隨時在市場上買賣，並快速變現。房地產則是一種低流動性的資產，需要花費較長的時間和成本來進行交易，而且受到市場供需和政策影響較大。
- 資訊透明度：股市是一個高度透明和有效率的市場，投資者可以從各種渠道獲得股票的相關資訊，如公司財報、新聞公告、技術分析等。房市則是一個相對不透明和低效率的市場，投資者難以獲得房地產的完整資訊，如房屋品質、坪數、生活機能等，而且容易受到仲介或開發商的誤導或隱瞞。
- 風險與報酬：股票和房地產都有其風險與報酬的特性，並不一定誰高誰低。股票的風險主要來自於市場波動、公司經營、政治因素等，而報酬則來自於股價上漲或股利發放。房地產的風險主要來自於信用風險、地震風險、政策風險等，而報酬則來自於房價上漲或租金收入。兩者之間沒有絕對的優劣，而是要看個人的風險承受能力和期望報酬率。
故買房還是投資股市並沒有一個固定的答案，而是要視個人的情況及能力而定。如果你有足夠的資金和穩定的收入來源，並且想要擁有一個安定舒適的居住環境，而且你對投資心理素質沒那麼強，那買房可能是一個不錯的選擇。如果你的資金有限，但是有一定的投資知識和經驗，並且想要追求較高的資產增值，那麼投資股市可能是一個更好的選擇。無論你做出什麼決定，都要記得做好自己的功課，並且合理分配自己的資產組合，以達到最佳的風險和報酬的平衡。
當然如果你資金雄厚，不想當小孩子做選擇，也可以兩者都來，雙引擎發展。
