倫敦最幸福地區Watford？移民、買英國物業，需留意的地方

之前在臉書上，偶爾看到了一則頗為離譜失實的廣告，碰巧方格子舉行「謊言博物館」徵文，於是便著手寫這篇文章。就算徵文比賽得奬，我不是台灣人，拿到奬項也用不了的。若可以，希望能轉給台灣朋友使用。不論有沒有奬也好，我還是想把這篇文章寫出來，帶來一點警世作用。一如之前燒腦文長度，本文4千多字，閱讀時間11分鐘內。

兩星期前，在臉書一個移民英國的群組，其中一名成員，貼出這個免費講座廣告。看到廣告的第一眼，我真的看傻了眼。

倫敦最幸福地區Watford

「倫敦最幸福地區Watford」？

多年前，我住在倫敦和工作了一年多時間。目前也居住在倫敦，但我從未聽過Watford這地區。一查之下，Watford不是在倫敦，而是在Hertfordshire，在zone 7。Watford距離大倫敦(Greater London) 15英哩 (24公里）。任憑我怎樣轉動我靈光的腦袋，甚至爆腦（今篇出現比「燒腦」更強的「爆腦」XD) ，都難以將Watford和「幸福」址在一起，兩者完全沾不上邊。

1. 位置偏遠，交通不便。可能連回家也成問題

住在Watford幸不幸福我不知道，但交通不便利，帶來的痛苦，是第一時間出現。在英國，倫敦有完善的交通網絡，有地鐵、火車以及巴士，班次也密。而倫敦以外的地區，一般靠火車作為交通工具。火車班次比較疏，有可能20分鐘至30分鐘一班。而且一旦遇上罷工，或誤點便完蛋了，想回家也不可能。罷工或誤點，在英國是相當普遍的事情。當我看到這廣告的第一時間，查了Watford的交通。Watford有Watford Junction的火車站及Watford地鐵站，但去倫敦的班次疏。往倫敦的交通，當時出現的結果如下圖，有兩班班次，罷工及嚴重誤點。30分鐘後的下一班班次，雖顯示「準時」，但狀態是「罷工」，即沒有車。萬一碰上交通出現狀況，回家也成問題，這可不是說笑的事情，是非常嚴重的事情。

不是罷工就是delay

2. 欠缺工作機會

廣告中的宣傳字句，「輕鬆達到Work-Life Balance」是可笑、不切實際的概述。就連最多工作機會的倫敦，都未必容易找到工作，更何況是鄉郊地區Watford？在同一個臉書群組，有一些英國的招聘廣告，工作地點是倫敦。一個職位是韓式炸雞店，另外是包餃子職位。初移民到英國的人，很多人英文程度不高，加上沒有英國工作經驗，只能由最低下階層做起，從事藍領工作，與寫字樓、白領無緣，何來Work-Life Balance？有一篇文章令我印象深刻，一位台灣女生寫的文章，「沒事不要來倫敦工作」。作者足足前後花了三年時間，才成功在倫敦找到一份比較合心意的工作。詳情在下方參考資料3。

韓式炸雞店招聘廣告。這還是倫敦的工作機會，不是Watford地區的。工資只有11英鎊，每天上班4小時。一個月工資1012英鎊，稅後收入700多英鎊，只能勉強付房租。

3. 英國樓價預計會下跌

2022年年中到2023年2月期間，英國樓價已下跌了3%至6%。英國官方預計，樓價會從2022年第四季的高位，下跌一成。主要原因是，消費信心低落、利率上升和生活成本緊縮 (以下參考資料4 )。憑什麼根據，能達到廣告上寫的，「預料未來5年樓價，升幅達10.4%」？

Watford 樓價30萬英鎊，是否合理呢？英國的物業價格資訊，不論是二手買賣，或是出租物業，都是相當透明的。在網上很容易查到，英國不同城市、地區物業的出售價錢，以及出租價錢。以下分享其中一個網頁。上面顯示，Watford有些地區，雙房物業售價是22萬英鎊。物業會因不同地區、位置、房間數量、屋內設備多少，出現價錢相差頗大的情況，因此很難說廣告中的售價是否偏貴。只要輸入物業所處的郵政編碼（postal code)或街道名，就能知道附近物業的價錢，來比較物業價錢是否合理了。

https://housesforsaletorent.co.uk/houses/for-sale/hertfordshire/watford.html?minBedroom=1&maxBedroom=2&orderBy=price_low

在網站輪入英國地區名，或郵政編碼，便可查到該區或小區的物業價錢

為何會有人上當？

唯一我想到和「幸福」沾上邊的，應該是賣出物業，賺到佣金的地產經紀吧。千萬不要以為沒有人上當。我之前在倫敦找租盤單位時，遇上一名香港人。他住的地方，距離地鐵站很遠，附近連超級市場或小店也沒有。買點東西，都要特意跑到老遠的地方買，真的不知怎樣生活。通常住到偏遠地方的人，會自己駕車的。而且一間屋，有五夥人住在那裏。他說要離開倫敦了，但租約未完，需要有人來承接。因他急著要走，最後開的條件是，免我一個月租金費用。但我都不願租那裏，因客觀的生活機能、條件真的不理想，而且當時已找到心水租盤了。

另一個例子更離譜，地產經紀推銷英國Slough地區物業。Slough被評為最危險小鎮(以下參考資料5)。有一位香港人，相信地產經紀，真的買了英國Slough地區物業。有人留言，「在Slough住了這麼久，你還仍然健在，已經算好幸運」。詳情可見參考資料6 的文章。為何會有些人相信這些不實的廣告？ 我解釋一下登廣告的人的心理操作。

1. 報喜不報憂，增加人的美好憧憬

不要小看以上廣告，廣告運用的正是人的心理學。圖片使用的背景，是外國公園，一家大小在放狗。給人一種安居樂業、外國生活悠閒的感覺。試想想，如果這幅圖片，改為一張標準的物業外觀圖片，看上去的感覺，便會完全不同。然後內裏的文案、文字都是經過精心設計，報喜不報憂，上面已一一解說了。「投資移民新寵地，把握入市良機」這句正中想移民的人的靶心。他們會對廣告有興趣，想了解一下。

2. 利用資訊不對稱，一般人對外國資訊認識不多

如果是本地的物業，因是本身熟悉的範圍，一般人會有一定程度的知識和認知。而海外物業資訊，一般人未必清楚。這時一般人就會傾向，想向那方面的專家請教。廣告中有「英國物業專家」字眼，也是精心安排。只要讓一般人相信你是專家，要忽悠人便容易多了。怎樣才算得上專家，是很難界定的。比一般人知道多些資訊的，已算得上「專家」。

避免上當的方法：

不論移民也好，購買海外物業也好，也是人生的重大決定。千萬不能輕易上當或受騙，不然有很嚴重的損失。以下是避免上當的方法。

1. 移民是重大決定，要務實考慮

對移民這回事，千萬不要有不切實際的幻想，不要帶著「外國一切皆美好」的濾鏡，那只會失望。在原來居住國家會發生的所有問題，例如：社會問題(治安、罪案、貧富懸殊、種族歧視等)、現實問題（失業問題、語言能力、工作能力、經濟能力、生活環境如居住地點、交通、食物等)，不會因為去到外國，這些問題就會自動消失。歐洲的城市和亞洲的城市，本質上沒大分別，始終每個地方都有它的好處和壞處。亞洲人可能會以為歐洲人很有錢，但歐洲的貧富懸殊很嚴重，很多窮人。在倫敦，在街上、火車上不時有人會問你拿錢，在亞洲城市反而比較少見。

另外在多方面，身處另一個國家，就得依照當地的要求。例如英國找工作方面，英國公司一般會要求，「英國本土的工作經驗」。若沒有的話，誇國企業、外資企業的工作經驗才算數，因使用英文溝通。不管你接不接受，你有多少年亞洲的工作經驗也好，在英國人眼中，等於「零工作經驗」，只能和畢業生爭飯碗。亞洲人甚至略遜於英國本地畢業生，因英文程度及不上他們。另外英國人的要求是，英語程度要接近母語程度。意思是，聽講方面，基本要有本地人七、八成水準。如果是商業英語，那就去到九、十成水準，即完全聽得懂。能聽懂英式、美式、印度口音，這三個是最基本，還未計歐洲國家、亞洲國家的不同英文口音。就連英國本地，不同城市、地區，英文口音已不同。

2. 買海外物業有一定風險，多查網上資訊

買海外物業，俗語是「隔山買牛」，有一定程度風險。試想想，若海外物業是「筍盤」(優質物業），那為何英國當地人不搶著要，還輪得到你外國人來買，拿到好處？這是購買海外物業的迷思。我不是說，所有海外物業都騙人或抬高價錢，但物業經紀的中間人，賺取一定的差價，是必然的事。

不要心存僥倖，以為地產經紀或專家說的，就是可信和可靠，一定要多做功課。現在資訊那麼發達，網上查資料不難。查外國資訊的話，除了用中文查，也建議用英文查。英文的搜尋結果比較多，也貼近當地情況。若打算買海外物業，最理想的情況是，先租後買。先租住在物業或附近地區一段時間，沒問題才買也未遲。若是新盤的話，也要前往當地實地視察，才能知道當地的交通、周邊的居住環境。只要做好功課，受騙的機會便會大為減少。

參考資料

1. Watford屬於倫敦地區嗎？
不是。不論在行政或地理上，Watford是一個位於大倫敦(Greater London)以外15英里處的城鎮/城市，但它位於M25公路內，可通過地鐵和火車，到達倫敦西北面。原文：Is Watford considered London? No, administratively and geographically, Watford is a town/city outside of Greater London by 15 miles but it is within the M25 and well linked to North West London by the tube and trains.

2. 倫敦是一個統稱，維基百科的定義比較準確：「倫敦是英格蘭的一個地區，包括了：一級行政區（ceremonial county) 大倫敦(Greater London) 和倫敦市(City of London)。」原文： "London is a region of England which contains the ceremonial counties of Greater London and the City of London"

3. 文章：沒事不要來倫敦工作
https://a2234h.pixnet.net/blog/post/14561723-%E6%B2%92%E4%BA%8B%E4%B8%8D%E8%A6%81%E4%BE%86%E5%80%AB%E6%95%A6%E5%B7%A5%E4%BD%9C

4. 文章：官方預測：英國樓價料跌一成
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E5%AE%98%E6%96%B9%E9%A0%90%E6%B8%AC%EF%BC%9A%E8%8B%B1%E5%9C%8B%E6%A8%93%E5%83%B9%E6%96%99%E8%B7%8C%E4%B8%80%E6%88%90-041215771.html

5. 英國Slough被評為最危險小鎮
https://www.bbc.com/ukchina/simp/uk_life/2009/12/091215_slough

6. 文章： 移英港人怒呻英國治安差超後悔。不獲同情反被網民嘲笑懶，原來是Agent惹禍
https://www.sundaymore.com/fun/%E7%A7%BB%E8%8B%B1%E6%B8%AF%E4%BA%BA-slough-%E7%A7%BB%E6%B0%91%E8%8B%B1%E5%9C%8B-ctb009-hei-946361/