我可以把房地產登記在別人名下嗎?有什麼風險呢?

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王董想瞞著太太買一間房不讓太太發現,於是就跟李董商量,李董建議說可以把房子登記在他名下,這樣王董的太太就查不到,以後王董也能跟太太說去李董家玩,不會引發嫌疑。可以把不動產登記在別人名下嗎?這會有什麼風險呢?

什麼是借名登記?

我國不動產採登記制度,依照民法第759-1條第1項規定,不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。經登記為不動產所有人者,推定具有不動產所有權,得自由處分不動產。

但為了隱匿名下財產或是基於其他目的,將不動產登記於他人名下大有人在,法律用語稱之為「借名登記」,出借名字給他人登記之人稱之為出名人,將借用他人名字之人稱之為借名人。

借名登記的風險?

  1. 出名人擅自處分不動產:
    實務見解認為,不動產在回復為借名人的名義前,出名人對不動產所為的使用、管理、處分對第三人仍生效力,縱使為惡意第三人亦同。簡單來說,出名人將借名登記的不動產賣給第三人,借名人不可以向第三人請求返還不動產,這個基於買賣契約移轉不動產的行為仍然有效,縱使第三人明知這個不動產是借名登記的也一樣。
  2. 出名人不願意返還不動產:
    除了出名人私自出賣不動產外,另一種風險則是出名人不願意返還借名登記的不動產,雖然不動產的貸款是借名人繳納,但是出名人可以說是借名人贈與給他。在訴訟實務上,借名人必須證明他與出名人間,存在借名登記關係,但負擔舉證責任的一方,也有承擔訴訟不利益的風險。

結論

主張借名登記之人,應先就(1)借名契約合意存在;(2)財產由借名者自己管理、使用、處分等攸關借名之事實,先負舉證之責任,且不論出名人交易不動產之第三人為善意或惡意,皆屬有權處分,借名人無法請求第三人返還不動產。

在了解風險下,仍欲成立借名登記關係,建議雙方簽立契約並經律師見證,並管理好資金流向與由借名人實際管理不動產的證據,如土地地價稅、建物房屋稅由借名人繳納稅單等。

提醒!
有部分法官認為借名登記就是脫法行為,所以縱使事實上明顯存在借名登記關係,也有無法取回借名登記財產的風險,建議有相關問題,可找專業律師諮詢。

參考資料:最高法院105年度台上字第1897號、100年度台上字第2101號、103年度台上字第1518號、107年度台上字第139號民事判決。

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