合法趕不走的租霸
今天朋友問我說，他房客不搬走還說他合法，該怎麼辦?
我說你碰到了"合法趕不走的租霸"。剛好趁這個機會，我來講幾個租屋上的重點。
做房東有幾種最不願意出現的狀況，
合法又趕不走的房客，是房東夢魘中的夢魘，
因為合法是他的屬性，法律規定就是不能趕他走，
告他也沒用，房東會賠了律師費又哭哭。
先說一下為什麼會發生這種狀況，
法律上有一種叫做"不定期租約"
就是租的時候，合約寫租期一年，
過了一年後，房客繼續繳錢，房東也沒說不租，
大家就一起擺爛。
直到有一天，房東想起來想賣房子
結果房客說"我們現在是不定期租約，我合法你不能趕我走
照法律來說你有幾種狀況才能請我走，
可是你要上法院舉證，你會很難證明，
所以你現在可以開始哭哭了。"
於是這個房客就順利華麗轉職成"合法趕不走的租霸"。
變成了"雞中之霸的人類"，簡稱..........
算了我不想講了。
舉我爸爸很久以前的例子
他租給一個福建老鄉，合約到期以後都沒有再簽訂合約
老鄉也繼續繳房租，
我爸問我媽說，要不要去續約
我媽說"噯呀，他不會啊，他人這麼好，又是老鄉"
過了一年後，我爸爸要賣房子
於是這個人很好的老鄉，華麗轉職成"雞中之霸"，簡稱.....
直接嗆說「我不搬喔，重點是我合法，你最好去看一下民法第 451 條。」
於是我爸也從房東，華麗轉職成"待宰肥羊"，
最後賠了6個月的房租請對方離開。
當然還是有很多的辦法處理房客，
但是所謂的"上醫治未病、下醫治已病"，
預防跑步扭傷，絕對比跑步扭到再去治療更好。
所以以下幾點給大家建議，
最簡單就是設定Google行事曆提醒，
提醒自己合約前一個月要跟租客續約，
簡單好用。
有朋友問說，假如在合約註明以下文字
"房東不同意續租或房客未續租，房東可以收回房子"
這樣可以嗎?
聽起來很可以，但是實際上.....房東會輸.....
因為文字上房東沒有說到期"不租"，
所以時間到了以後，就還是"不定期租約"。
(有興趣可以參考最高法院 101 年度台上字第 1398 號民事判決)
所以真正正確的作法，是要清楚地說明"不續租就是不租"。
譬如房東最愛用的內政部所公告的"住宅租賃契約書範本"，
因為裡面的規定是"房東不租要講"，
反面解釋就是"不講那就變成不定期"，
那建議就要加註這條，對房東會比較有利。
把上面的內容重點整理一下，會更清楚
1.不要變成"不定期租約"。
2.設定google行事曆提醒自己到期前要跟房客講租不租。
3.在租約中要寫明"不續租就是不租"。
提供以下文字，可以更精確表達上面的概念，
可以直接複製貼上到自己的租約就好。
祝各位房東有個充實的定期租約。
「租期屆滿時，租賃關係即為終止，
出租人無須另為通知；
如承租人有意續租，應於租期屆滿前○個月，
與出租人完成換約；
逾期未換約，視為承租人不續租」。
