【民事事件】租賃契約中違約金的條款及型態解析|高雄律師

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/圖片來源:freepik.com/

📋撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

  本文解析違約金的型態,包括損害賠償預定性質違約金和懲罰性違約金,以及法院可能酌減違約金的因素,以確保您的租賃契約遵循法律規範,避免無效條款。


【案例事實】

甲跟乙簽訂一份租賃契約,約定甲於112年11月15日前租約屆滿,甲逾期未搬離,乙要求甲依當初簽立的租賃契約,按月給付五倍的租金作為甲逾期未搬離的違約金,直到甲徹底搬離該房屋,請問乙向甲請求五倍租金合理嗎?

【相關規定】

民法第250條

1.   當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。

2.   違約金,除當事人另有訂定外,視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時,即須支付違約金者,債權人除得請求履行債務外,違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第252條

約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。

【案例分析】

一、租賃契約可以約定違約金嗎?可以!

(一)租賃契約可以由雙方自行訂定,法院要依契約判斷

基於私法自治及契約自由原則,當事人得自行決定契約之種類及內容,以形成其所欲發生之權利義務關係,如未違反強制或禁止規定,法院應該要尊重,則該契約內容不僅係當事人間之行為規範,在訴訟中亦為法院之裁判規範

(二)但是租賃契約約定任何事項都可以嗎?不行!

為了保障弱勢的承租人,行政院有規範住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,若租賃契約中約定了一些不得記載事項,依民法第71條,違反強制或禁止規定者是無效的!

(三)那到底哪些是不能自行約定的事項呢?

1不得記載拋棄審閱期間

2不得記載廣告僅供參考

3不得記載承租人不得申報租賃費用支出

4不得記載承租人不得遷入戶籍

5不得記載應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔

6不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任

7不得記載承租人須繳回契約書

8不得記載本契約之通知,僅以電話方式為之

9不得記載違反強制或禁止規定

10不得記載承租人不得申請租金補貼

(四)本件案例:

甲乙雙方簽訂了逾期不歸還房屋就要給付違約金的條款,實質上就是債務不履行的違約金,因為並不是行政院公布的不得記載事項之一,而且民法第250條第1項也有規定,當事人得約定債務人於債務不履行時應支付違約金,所以甲乙約定的違約金條款是有效,且法院須依照當事人間的約定去判定。

二、違約金的型態:

(一)違約金可以分為兩種,損害賠償預定性質違約金及懲罰性違約金:

兩者的差別在於舉證責任的範圍,以及可以請求對方給付的金額多寡。依民法第250條第2項,若當事人沒有特別約定,應視為是損害賠償預定性質的違約金

(二)損害賠償預定性質違約金:

1損害賠償的範圍會因為債務人違約的嚴重程度(給付不能、遲延給付或不完全給付)而有所不同,損害賠償預定性質違約金的目的,就是透過事前約定違約金的方式,來減輕房東在日後遇到糾紛時損害賠償的舉證責任

2一旦有債務不履行的情事發生,債權人可以不用舉證證明其所受損害是因為債務人不依約履行債務所導致的,以及該損害金額有多少,都可以直接依照約定的違約金來請求債務人支付

(三)懲罰性違約金

1懲罰性違約金的目的,則是在於透過違約金的存在來強制債務人依約履行債務,具有確保債權效力及懲罰債務人未依約履行的功用。

2如果債務人未依約履行債務,債權人除了可以向債務人請求該筆違約金,還可以額外再向債務人請求損害賠償

三、 違約金酌減:

(一)雖然法院會受到當事人間約定違約金條款的限制,但法院還是可以就雙方違約金的金額進行調整

(二)民法第252條,當事人約定之違約金過高的時候,法院可以依職權酌減到法院認為合適的金額

(三)但是!違約金是否過高,還是要由債務人來舉證,提出確實有違約金過高的事證,而不是說法院有責任義務,主動依職權協助債務人去蒐集、調查違約金額是否有過高情事,就排除債務人的舉證責任。

(四)那到底法院可能會因為什麼因素調整雙方的違約金呢?

1社會經濟狀況,參考基隆地院112基簡855號民事判決認為,目前社會經濟處於存款低利率之狀況,而認定當事人約定之違約金過高。

2債權人實際所受損害是房屋無法使用或出租的價值,與該房屋相類條件之同區出租房屋行情(參考臺中地院112訴2154號民事判決

3債權人的預期利益

4債務人使用狀態,債務人遲未交還,但僅於屋內堆放雜物、未完成搬遷(參考橋頭地院112訴628號民事判決)。

四、本件案例事實

(一)甲乙間租賃契約因未明定該違約金性質是懲罰性違約金,依民法第250條第2項,應屬於損害賠償總額預定性違約金

(二)乙可以不用就其因為甲遲不退屋而受有損害一事負舉證責任,乙依照與甲間的租賃契約,就可以直接向甲請求違約金。

(三)但是!五倍租金當作違約金,多數法院認為這個金額是過高的,有機會審酌個案後,可能酌減至1.5倍到0.5倍租金範圍不等,但還是要依照個案情節去判定。

【小結】

  各類契約常常會約定違約金,但您想像的違約金跟法律規範的一樣嗎?在簽訂各種契約時,不論是債權人或債務人都必須謹慎小心地仔細看看自己到底簽了什麼內容的契約喔!




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