利用分年免除買賣價金債務來移轉不動產，小心搞錯了會繳更多增值稅

問題

老周有意將民國76年購買的台北市萬華區不動產給女兒，聽聞贈與不能採用自用增值稅，所以決定跟女兒以買賣的方式節省土地增值稅，但又聽聞可以用免除頭款買賣價金的方式，讓女兒少些頭款負擔，於是想利用112年度及113年度各以買賣移轉所有權的方式，同時在這二次買賣中均免除244萬價金給付義務，是否妥適?

解析

以贈與為原因移轉所有權，不能適用自用土地增值稅

土地稅法第34條第1項前段規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之」，也就是說土地出售以買賣方式且符合自用住宅用地條件者，才能申請按自用住宅用地稅率核課土地增值稅，而「贈與」移轉並非「出售」，所以不能適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，本例老周的房子是76年所購買，如依照一般土地增值稅試算大約4百多萬，自用土地增值稅僅約1百多萬，因此老周選擇以買賣方式移轉應屬正確，但老周同時在112年度移轉中打算選擇使用一生一次自用增值稅來繳納增值稅，以減輕稅捐負擔，妥適嗎?

第二次分年出售時，須注意已經不能再使用一生一次自用增值稅

土地稅法第34條第4項規定：「土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。」即一般認知的一生一次自用增值稅，當使用過後，此後即不能再享有一生一次自用增值稅(暫不論可否適用一生一屋自用增值稅)，本例中老周已經在112年以免除買賣價金方式，與女兒以買賣為原因移轉價值244萬的不動產所有權持分，同時使用過一生一次自用增值稅，則在113年再為買賣時，老張已經不能再享有自用增值稅的優惠了，又因為112年僅移轉價值244萬的不動產持分，剩餘的所有持分都是在113年移轉，也就是說113年移轉的土地面積遠大於112年，故老周必須繳納113年大面積土地的一般增值稅率，即使有增值稅長期持有減徵的規定(參土地稅法第33條)，其稅率仍將高達34%，亦即113年度的一般土地增值稅額將遠大於贈與免稅額節省下來的稅額。

結論

財產、遺產、不動產的規劃傳承，考慮的不僅僅在於讓後代子女可以依照自己的意願取得分配，同時必須一併考慮稅捐的負擔，否則子女所實際取得的部分可能較原本的安排少了一大部分，也就是資產規劃不僅有法律面的問題，還有不動產交易制度及稅捐的問題，尤其近年多了房地合一稅後，對於不動產的資產安排一定要全面通盤考量計算，本例中比較適合的作法是老周在112年全部以買賣為原因移轉所有權享有一生一次自用增值稅，放棄112年度的244萬的贈與稅節稅方式，以避免因為土地漲價總數額太高而須繳納巨額的113年一般增值稅，同時老周仍然保有113年度的贈與稅免稅額可供利用，才是較正確的方式。