法拍代標業者屬不動產經紀業，地政士律師也可做

依內政部89年12月26日台(89)內中地字第8980474號書函

以代理法院拍賣不動產投標為業務者，應由不動產經紀業管理條例所稱之「經紀業」為之==>也就是特許行業，國稅局稅務代碼為：不動產仲介經紀業 H704031

一、查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款、第5款、第7款及第32條規定略以：「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業…」。復依強制執行法所為之拍賣，通說解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照）；執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標，揆其性質原與買賣之法律行為無異，投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭，既為強制執行法第87條第1項所明定，則書件密封投入標匭，即屬此項法律行為所應遵循之法定方式，違之者，依民法第73條前段之規定，其投標即非有效（最高法院46年台抗字第101號判例參照）；倘投標人無法親自到場者，按強制執行須知第11點第4款規定，委託代理人到場，須提出委任狀；惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實，如未提出證明書，其代理權即有欠缺，其投標無效（最高法院85年台抗字第553號判例參照）。準此，本案法院拍賣不動產所為之投標，既屬買賣之法律行為，其以代理投標為業務者，性質上自為從事不動產買賣之代理業務，即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業（公司或商號組織），並應僱用經紀人員執行該項業務，而其執行業務過程當受本條例之規範。至其服務報酬標準，應按中央主管機關規定計收之。

但律師、地政士，可以做代理標購業務嗎?地政士或律師，長期以來均以代理投標法院拍賣不動產為其部分業務，卻於經紀條例公布施行後，明令代理標購不動產業務為經紀業之專屬業務，造成職業壟斷。

九十二年十二月二十三日內授中辦地字第０９２００８５２６１號令

律師、地政士因執行法定業務之必要，而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者，如未對不特定人有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為，則與經營仲介或代銷業務之情形有別。-->地政士可以做代理投標法院拍賣之不動產，不用另外再開經紀仲介業

九十二年十二月二十三日內授中辦地字第０９２００８５２６１號令

查不動產經紀業管理條例第三十二條規定略以：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。．．．」，至所謂仲介業務，依同條例第四條第五款規定，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，而代銷業務，依同條例第四條第六款規定，指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產業務。關於律師依律師法第二十條、地政士依地政士法第十六條規定執行業務之必要，而受當事人之委託，代理投標法院拍賣之不動產者，倘若未有如不動產經紀業者般積極斡旋於當事人間之媒合行為，或對不特定人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊之行為，則與上開條例所謂經營仲介或代銷業務之情形有別，無上開條例之適用。

小結：用地政士事務所或不動產仲介經紀兩者，都可以從事法院代標業務，只是不動產仲介經紀業要有經紀人牌才可經營，但可以用公司的方式經營，營所稅20%，比執行業務所得併入綜合所得的40%來得低，但這只是稅的角度考量，還有其他面向需要考慮，詳細要依個案判斷，才能知道到底開公司好，還是用事務所好，要付費請向專業會計師諮詢，當然也可以找我~哈

by 儀軒會計師/地政士事務所

劉怡瑄會計師/地政士

03-535-0616