法拍代標業者屬不動產經紀業,地政士律師也可做

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依內政部89年12月26日台(89)內中地字第8980474號書函

代理法院拍賣不動產投標為業務者,應由不動產經紀業管理條例所稱之「經紀業」為之==>也就是特許行業,國稅局稅務代碼為:不動產仲介經紀業 H704031

一、查不動產經紀業管理條例(以下簡稱本條例)第4條第4款、第5款、第7款及第32條規定略以:「經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。」、「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、「經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業…」。復依強制執行法所為之拍賣,通說解釋為買賣之一種,即債務人為出賣人,拍定人為買受人,而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照);執行法院就抵押物所為之拍賣及投標人應此拍賣而為之投標,揆其性質原與買賣之法律行為無異,投標人應以書件密封,投入執行法院所設之標匭,既為強制執行法第87條第1項所明定,則書件密封投入標匭,即屬此項法律行為所應遵循之法定方式,違之者,依民法第73條前段之規定,其投標即非有效(最高法院46年台抗字第101號判例參照);倘投標人無法親自到場者,按強制執行須知第11點第4款規定,委託代理人到場,須提出委任狀;惟開標時代理人應即提出證明書以證明合法授權之事實,如未提出證明書,其代理權即有欠缺,其投標無效(最高法院85年台抗字第553號判例參照)。準此,本案法院拍賣不動產所為之投標,既屬買賣之法律行為,其以代理投標為業務者,性質上自為從事不動產買賣之代理業務,即與本條例所稱「仲介業務」無異。故以代理投標為業務者應為本條例規定之經紀業(公司或商號組織),並應僱用經紀人員執行該項業務,而其執行業務過程當受本條例之規範。至其服務報酬標準,應按中央主管機關規定計收之。

但律師、地政士,可以做代理標購業務嗎?地政士或律師,長期以來均以代理投標法院拍賣不動產為其部分業務,卻於經紀條例公布施行後,明令代理標購不動產業務為經紀業之專屬業務,造成職業壟斷。

九十二年十二月二十三日內授中辦地字第0920085261號令

律師、地政士因執行法定業務之必要,而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者,如未對不特定人有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為,則與經營仲介或代銷業務之情形有別。-->地政士可以做代理投標法院拍賣之不動產,不用另外再開經紀仲介業

九十二年十二月二十三日內授中辦地字第0920085261號令


查不動產經紀業管理條例第三十二條規定略以:「非經紀業而經營仲介或代銷業務者,主管機關應禁止其營業,並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。...」,至所謂仲介業務,依同條例第四條第五款規定,指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務,而代銷業務,依同條例第四條第六款規定,指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產業務。關於律師依律師法第二十條、地政士依地政士法第十六條規定執行業務之必要,而受當事人之委託,代理投標法院拍賣之不動產者,倘若未有如不動產經紀業者般積極斡旋於當事人間之媒合行為,或對不特定人有招攬、廣告、提供法院拍賣不動產資訊之行為,則與上開條例所謂經營仲介或代銷業務之情形有別,無上開條例之適用。

小結:用地政士事務所或不動產仲介經紀兩者,都可以從事法院代標業務,只是不動產仲介經紀業要有經紀人牌才可經營,但可以用公司的方式經營,營所稅20%,比執行業務所得併入綜合所得的40%來得低,但這只是稅的角度考量,還有其他面向需要考慮,詳細要依個案判斷,才能知道到底開公司好,還是用事務所好,要付費請向專業會計師諮詢,當然也可以找我~哈

by 儀軒會計師/地政士事務所

劉怡瑄會計師/地政士

03-535-0616

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林米-avatar-img
2024/10/25
請問民間二胎屬於什麼業?
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八證會計師_劉怡瑄會計師/地政士_儀軒的沙龍
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