什麼是代書?地政士又是什麼?

什麼是代書?

不動產移轉是人生的大事，在執業的過程中不免接觸許多買賣雙方，因為對仲介不信任與對買賣流程不熟悉，導致無謂的對立;或者是為節省地政士的費用而自行辦理案件，卻忽略重要的細節，導致無法回復的損失。

隨著科技與時代的發展，資訊的流通更加透明與快速，然而地政士的工作內容依然神秘，行業斷層也非常大，年輕一輩的地政士除非為繼承家中事業，否則老一輩的代書不見得願意教導外人；而小代書有幸因家族中有經驗豐富的地政士家人（a.k.a大代書），在踏入行業時不至於瞎子摸象，反而能快速上手，並有感行業的不易與變遷，期許能為同樣年輕一輩的相關從業人員整合資源，相互交流學習與記錄成長，故創立「小代書的成長日記」，期盼有更多年輕的地政士與前輩們一同努力。

而每當在認識新朋友的時候，總會簡單的自我介紹與工作背景，還記得有次在某個場合提到自己的職業時，對方馬上說：「喔～我知道地政士就是代書啊，就是類似仲介寫寫字，賣房子的嘛。」當時小代書臉上的尷尬不言而喻，但因為僅是一面之緣，時間也倉促，就沒有多作解釋，畢竟人們在還沒買賣房子之前，很少會留意買賣不動產的交易過程，所以也不太會知道地政士是什麼。而稍微有買賣房子經驗的長輩，對於協助辦理房屋買賣過戶的人，仍習慣稱其為「代書」。因此小代書在跟新朋友介紹自己的工作時，新朋友總是似懂非懂地點頭，他們只知道路上常常會看到某某地政士（代書）事務所，看起來像是住家，但裡面總是空空的。這個令人感覺熟悉，卻又十分陌生的職業到底是什麼呢？

一般老一輩所稱的代書，其實就是地政士，兩者意思是一樣的。

1895年，日本於甲午戰爭取得勝利時，與清朝簽訂了馬關條約而取得臺灣，從此臺灣開始了由日本統治的時代，許多制度也被一起帶了過來，其中就包含了一系列的土地登記與土地測量制度，所以時至今日，我們的許多法規中還存在著日本用語。

由於當時民眾普遍不識字，文盲的比例偏高，能夠用毛筆寫字的人更是少之又少。而不動產的交易金額龐大，需要白紙黑字寫下契據來證明，所以當時日據時代的政府在經過一些簡單的測試之後，便授予一些能「代替別人寫字的人」擁有「代書人」資格。如此一來，當先民需要辦理土地登記的時候，就會由這些有「代書人」資格的人來代筆，這也是最早時期土地代書名稱的由來。

如今的台灣，代書是一種專門性的職業，為了維護不動產交易安全，保障人民財產權益，建立地政士制度。在民國90年通過地政士法後，代書正式改稱為地政士。

　　地政士法中其實就規定了地政士執行的業務內容：

地政士法第 16 條

地政士得執行下列業務：

一、代理申請土地登記事項。

二、代理申請土地測量事項。

三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。

四、代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。

五、代理申請土地法規規定之提存事項。

六、代理撰擬不動產契約或協議事項。

七、不動產契約或協議之簽證。

八、代理其他與地政業務有關事項。

地政士的主要工作，主要提供不動產交易的法律文件申請代辦等相關服務，包括代理申請土地登記、土地測量等。而頂尖的地政士熟悉與土地和房子有關的稅法，結合法規與實務，從不動產的登記、利用與開發、稅務規劃、遺產與繼承等，能夠給予客戶專業的 財產建議與節稅規劃，在房地產業中扮演相當重要的角色呦！

不過有前輩曾打趣說地政士是收費偏低的專業人士，民眾之所以喜歡找我們諮詢有關於房地產的疑難雜症，是因為通常諮詢是免費的（辛酸）。不過若涉及糾紛，建議還是找律師協助。雖然專門處理不動產糾紛的律師不多，因為台灣的不動產登記原因就超過 200種，若非是客群明確的律師，很少會另外鑽研土地法規（因為不在律師考試範圍，除非曾經修過相關學分）。實務上也有許多產權複雜、難以整合的物件；而地政士因為熟悉民法、土地法以及都市更新、危老重建等相關法規，所以在六都之中，有不少同業前輩已經配合政策，轉型介入都市更新與危老重建開發整合。

地政士是一種很特別的行業，以不動產買賣案件為例，地政士會同時代理買賣雙方進行過戶移轉流程，同時身兼買方與賣方的代理人，是民法規定禁止雙方代理的特別例外。所以在處理案件的時候必須中立，不能偏袒任何一方，否則客戶的權利會蒙受很大的損失。

可以將地政士想像為交易中公正的「守門人」：對於賣方來說，地政士是土地跟房子產權的守門人，在買方資金沒有全部到位前，不能任意放行辦理過戶；而對買方來說，地政士則是購屋資金守門人，要確保賣方產權乾淨，若遇到急著想拿到錢的賣方，要即時掌握情況確保產權乾淨，否則房地產一旦不能移轉，又讓賣方拿到錢跑了就完蛋了。

所以地政士永遠都處於案件的中心，除了完成移轉流程必要的手續外，買賣雙方在交易方面的相關重要訊息我們都必須知道，還要將資訊消化整理後向買賣雙方，甚至是向仲介業務員回報。並且為了讓案件順利進行，必要時更須解決問題，協調買賣雙方達成共識。

有趣的是，在我們工作中，同一個案件可能會有好幾個對話群組，因為其中可能有雙方仲介不想讓買賣雙方知道的事，而這些事就只有地政士會知道。所以在溝通的時候，說話的藝術也真的是非常重要，否則原本的小問題，可能會因為客戶情緒演變成難以收拾 的情況。

而小代書也常常被考生詢問說，做代書是不是真的常常會被告？其實老實說，還真的有許多同業有被告出庭的經驗，但多數通常是因為糾紛被牽扯進去。

要特別留意的是，一旦案件發生問題，只要我們謹守專業本分，一般來說若沒有亂來基本上都沒事，還是很安全的；但如果因為個人疏忽或是踏出職業道德的警戒線，甚至因為個人利益而投機觸法， 很可能就會像某些曾經輝煌的前輩，逐漸消聲匿跡。所以啊，在這個行業比起一次賺多，不如腳踏實地賺錢，才長久∼