其實不只是泰國,已經出名到無法再引人接手的馬來西亞柔佛州森林城市,是更鮮明的前車之鑑。
海外置產對熱愛房地產的華人,吸引力遠大於其他社會。
這個條件是一切的前提。看起來是廢話,但就是這個廢話般的結論,導致了當下的窘境。包括規模宏大,但結果是鬼城的森林城市,以及亟待接盤的曼谷市區公寓。
這一切要從華人有多愛房地產開始說起。在華人社會,買房子幾乎跟婚喪喜慶一樣,是社會化的必經歷程。房地產持久不衰,而且年年看漲,幾乎成為抗通膨的投資。「與其付房租,不如繳房貸!」是近乎常識的觀念。
在經濟成長過程中成長的華人,整段生命歷程裡,房價就只會漲不會跌,那當然是早入手比較划算。但沒有人告訴你,房價往往跟經濟的枯榮緊緊綁在一起,而且絕對可以跌跌不休,例如這五年的中國房價:
以及泡沫經濟後的日本房價:
投資有賺有賠,東亞兩個最大的市場為各位親身示範,房價的下跌曲線可以長達十數年。出手之前,請務必做好功課。
單就泰國市場而言,除了政策性對外國人的產權與貸款比例排除之外,請記得外國人的稅率也高於本國人,這是一貫政策。如果是為了自住,就該繳多多少稅繳多少、該付多少管理費付多少,喜歡就好。但如果是為了投資,無論是轉售還是出租,都要計算自己的成本、房貸利率、囤貨風險,在稅後,是否還是有賺而不是有賠。
知名財經部落客分享了自己的泰國置產經驗,大約可以總結以下:
而這位部落客已經是在較好的時機入手,卻還是感到 3% 的租賃利潤不如 5%的美元定存,還勞心費時。
記得前面圖表中國這五年來的房價跌幅嗎?那跟中國經濟本身有關。
首先,中國經濟成長的動能,也就是國際投資的資本,水位迅速降低,因為其他經濟成長條件也都在抵達中等收入陷阱的時刻萎縮。開發中國家的猛爆成長一生只有一次,跟青少年的生長期一樣,中國用完了。
再者,中國的經濟發展高度依賴房地產業。但中國最大的三家房地產巨獸:恆大、碧桂園、萬達,都在爛尾樓時代一一爆雷,光是境內資產的現金流都填不回去,就沒有機會輸血給境外興建中的建案了,例如碧桂園預售的森林城市。
這還只是供給面。
百萬網紅分享泰國置產的時機,正好是中植集團破產。中植集團是中國最大的財富管理公司,也是有能力海外置產的中國人的財富管理公司。中國中上階層的現金流,正要被截奪,以這些人為銷售對象的曼谷公寓,就斷了念想。但商品還在燒錢,急需找人來填。
此刻的時機是:需求面斷崖式崩落。
不是以當地消費市場需求來生產的產品類型,在失去海外買家之後、現金流斷之前,想辦法找到人來接盤,就還能續命。有錢,又跟中國人一樣喜歡買房子的台灣人,當然是首選。聽起來是不是跟柬埔寨詐騙產業,在中國開始打擊犯罪後,開始騙台灣人去一樣?同文同種,還一樣愛買房子的華人社會,足以讓中國的一切效益都外溢到台灣,殃及池魚。
現在才鼓勵你去泰國置產的人,不是自己傻,就是認為你夠傻。
最後建議:如果現在有人鼓勵你去接盤,就把對方列為不良資訊來源。對方不是缺乏判斷力,就是篤定你缺乏判斷力,都不值得再聽信。
思考愉快。