有人現在鼓勵你去泰國置產嗎？
其實不只是泰國，已經出名到無法再引人接手的馬來西亞柔佛州森林城市，是更鮮明的前車之鑑。
海外置產對熱愛房地產的華人，吸引力遠大於其他社會。
這個條件是一切的前提。看起來是廢話，但就是這個廢話般的結論，導致了當下的窘境。包括規模宏大，但結果是鬼城的森林城市，以及亟待接盤的曼谷市區公寓。
這一切要從華人有多愛房地產開始說起。在華人社會，買房子幾乎跟婚喪喜慶一樣，是社會化的必經歷程。房地產持久不衰，而且年年看漲，幾乎成為抗通膨的投資。「與其付房租，不如繳房貸！」是近乎常識的觀念。
在經濟成長過程中成長的華人，整段生命歷程裡，房價就只會漲不會跌，那當然是早入手比較划算。但沒有人告訴你，房價往往跟經濟的枯榮緊緊綁在一起，而且絕對可以跌跌不休，例如這五年的中國房價：
以及泡沫經濟後的日本房價：
投資有賺有賠，東亞兩個最大的市場為各位親身示範，房價的下跌曲線可以長達十數年。出手之前，請務必做好功課。
單就泰國市場而言，除了政策性對外國人的產權與貸款比例排除之外，請記得外國人的稅率也高於本國人，這是一貫政策。如果是為了自住，就該繳多多少稅繳多少、該付多少管理費付多少，喜歡就好。但如果是為了投資，無論是轉售還是出租，都要計算自己的成本、房貸利率、囤貨風險，在稅後，是否還是有賺而不是有賠。
不算數學的投資，是賭博。
知名財經部落客分享了自己的泰國置產經驗，大約可以總結以下：
- 泰國房屋品質不錯
- 泰國人不喜歡買中古屋
- 物業管理的支出難以控制
- 曼谷市中心不是曼谷人住房首選地點
而這位部落客已經是在較好的時機入手，卻還是感到 3% 的租賃利潤不如 5%的美元定存，還勞心費時。
此刻，是不好的時機。
記得前面圖表中國這五年來的房價跌幅嗎？那跟中國經濟本身有關。
首先，中國經濟成長的動能，也就是國際投資的資本，水位迅速降低，因為其他經濟成長條件也都在抵達中等收入陷阱的時刻萎縮。開發中國家的猛爆成長一生只有一次，跟青少年的生長期一樣，中國用完了。
再者，中國的經濟發展高度依賴房地產業。但中國最大的三家房地產巨獸：恆大、碧桂園、萬達，都在爛尾樓時代一一爆雷，光是境內資產的現金流都填不回去，就沒有機會輸血給境外興建中的建案了，例如碧桂園預售的森林城市。
這還只是供給面。
百萬網紅分享泰國置產的時機，正好是中植集團破產。中植集團是中國最大的財富管理公司，也是有能力海外置產的中國人的財富管理公司。中國中上階層的現金流，正要被截奪，以這些人為銷售對象的曼谷公寓，就斷了念想。但商品還在燒錢，急需找人來填。
此刻的時機是：需求面斷崖式崩落。
不是以當地消費市場需求來生產的產品類型，在失去海外買家之後、現金流斷之前，想辦法找到人來接盤，就還能續命。有錢，又跟中國人一樣喜歡買房子的台灣人，當然是首選。聽起來是不是跟柬埔寨詐騙產業，在中國開始打擊犯罪後，開始騙台灣人去一樣？同文同種，還一樣愛買房子的華人社會，足以讓中國的一切效益都外溢到台灣，殃及池魚。
現在才鼓勵你去泰國置產的人，不是自己傻，就是認為你夠傻。
建議投資之前要理解：
- 不是每個社會的消費習慣都跟你習慣的一樣
- 扣除成本與隱藏成本的利潤，需要先好好計算
- 供給和需求的此刻與未來，如果你沒有自己做過功課，風險就會很高
最後建議：如果現在有人鼓勵你去接盤，就把對方列為不良資訊來源。對方不是缺乏判斷力，就是篤定你缺乏判斷力，都不值得再聽信。
思考愉快。
