風險聲明：本文為個人投資觀察之用，非推薦或勸誘投資，請自行斟酌盈虧自負！
一、公司介紹
新美齊成立於1986年，股本33.28億，屬於中型股。前身為美齊股份有限公司，主要業務為車載顯示器之銷售。由於公司組織調整營運模式，由2021年起，營收主要為來自不動產買賣、租賃收入與投資開發。
公司主要營業項目為不動產買賣、租賃、營建開發、公寓大廈管理及資訊技術服務。目前主要獲利來源以建設部門為主。
圖片來源：新美齊財報
列入合併財務報告之子公司
圖片來源：新美齊法說會簡報
新美齊公寓大廈管理維護股份有限公司: 公寓大廈管理(持有99.375%股權)
京捷建設股份有限公司: 不動產建設開發、都市更新整建(持有60%股權)
新合達科技股份有限公司: 資訊技術服務(持有42.857%股權)
齊功建設股份有限公司: 不動產建設買賣、租賃、都市更新整建(持有60%股權)
東南亞育樂股份有限公司: 不動產租賃(持有100%股權)
齊城建設股份有限公司: 不動產建設買賣、租賃、都市更新整建(持有70%股權)
二、財報
存貨
截至2023年12月，存貨金額101.16億元，101.16億元的存貨中，待售房地5.99億元，滯銷比率5.92%，相比上季增加3.53億元，由財報可以得知是因為「新美齊—心岳」跨年度交屋，因此無須擔心，待交屋後即轉為營收。
圖片來源：自行整理
合約負債&未認列合約承諾
截至2023年12月，建案合約負債31.44億元，未認列合約承諾188.2億元，建案合約負債及未認列合約承諾相比上季些為減少，判斷是因為「新美齊—心岳」已於2023Q4開始交屋，因此部分已轉為營收。
圖片來源：自行整理
非建案之營收
圖片來源：新美齊財報
💡 「應報導部門損益」合併公司係以主要營運策者複核之內部管理報告之部門「稅前損益」作為管理階層資源分配與評估績效之基礎
不動產事業部: 包含租賃和公寓大廈管理
金融商品及投資部的損益屬於業外損益，儘管近5年業外損益皆呈正值，帶給公司利益，但此項不易評估。
圖片來源：自行整理
2022年最主要的營收來源為「建設開發」佔77.67%，其次為「不動產事業」佔22.43％，「資訊服務」最少可忽略不計。
但2022年主要獲得的稅前利益來自「金融商品及投資」佔90.89％，這是屬於業外收入的部分，沒有列入本業營收。其次是「不動產事業」佔12.51％，至於「建設開發」其實是虧損狀態，會有這樣的情況是因為2022年公司只有餘屋銷售，沒有新案完工交屋，所以帳上呈現小幅虧損。
2023年最主要的營收來源為「建設開發」佔94.3%，其次為「不動產事業」佔6.3％，「資訊服務」最少可忽略不計。
2023年因為有完工交屋，因此最主要的稅前利益來自於「建設開發」，不過「金融商品及投資」佔19.48％不容小趨。
三、建案狀況
「新美齊—硯」建案，採合建分屋的方式，分回的戶數總銷約11億元，建築成本7.5億元，預估稅後EPS0.61元。目前已售98%，將於2024年第2季完工時認列獲利。
「新美齊画世代」全案由「京捷建設」負責(新美齊持股60%，中石化持股40%)，全案總銷約146億元，土地+建築成本84.8億元，新美齊可以分得其中的6成，預估稅後EPS8.73元。目前已售98%，預計2025年第3季完工。
「新美齊—The Top」建案，採合建分屋的方式，分回的戶數總銷約38億元，土地+建築成本24.7億元，預估總銷EPS2.49元。目前已售98%，預計2026年第4季完工。
「新美齊—台中14期」建案位於台中市北屯區，總銷金額22億元，土地成本6.08億元，建築成本未知。全案預計將於2027年完工。
四、年度EPS預估表
圖片來源：自行整理
五、估價
1. 淨值及EPS推估法
這方法的中心概念在於一個穩定成長的營建股其股價淨值比會等於1，在加上未來EPS，故設定
合理股價=淨值+未來幾年預估EPS: 2025合理股價：25.9
2. 股價淨值比(PBRatio)
這方法評估營建股非常有用，可以用歷史股價淨值比區間來推估合理股價，而且可以知道每年的價格的合理區間，配合每年發放的股利作調整，缺點為需要考量公司每年配股配息是否穩定，如果公司配息大起大落則有失真的可能。
因2442新美齊於自2021年起，由不動產建設開發、物業管理事業為合併營收主要來源，因此過往的股價淨值比無明顯參考價值。
3. 現金殖利率回推法
只有「穩定配息」的營建股才適用，如配息穩定的華固、長虹、興富發等公司才會考慮適用此方法。計算方式為「預估」未來三至五年平均EPS後，再除以現金殖利率。
因2442新美齊無穩定配息，因此現金殖利率回推法無明顯參考價值。
六、總結
- 「新美齊画世代」預估稅後EPS8.73元，預計2025年第3季完工。
- 不動產事業部112年度的營收增加，但是稅前損益卻大幅減少。
- 金融商品投資部的稅前損益近幾年皆為公司帶來額外獲利，儘管難以預估，但卻可能在財報公布時公告大於預期的EPS。
- 目前股價已超越「淨值及EPS推估法」計算出來的合理股價，此時入場風險較高，至於股價的高點就慢慢等待2025年「新美齊画世代」的完工入帳。
