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【產業探討】美國房市的長期問題浮現:總統大選、降息循環年的相關機會探討

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一、前言

2021 年末至今,美國經歷了數十年來最暴力的升息循環,也使市場迎來劇烈的修正,如今回過頭來看,美國市場與台灣市場皆已創下歷史新高,大多的產業也已經迎來明顯復甦。


不過這在其中,卻仍有部分如工業、耐久財等產業,由於受到高利率的影響,使終端市場的需求不振,連帶估值仍在歷史低緣。不過展望 2024 年,面對即將到來的降息循環,預期這類的行業也能迎來明顯復甦。


而在這一眾產業中,其實還有一個產業的供需存在更為極端的結構性問題,於是降息的預期外,也極可能受到政治、政策的影響,那便是美國的房地產市場。


二、美國房市供需結構性問題


近期美國總統大選在即,許多選民買不起住房,開始產生不滿的議題也引起討論,而會造成此現象的原因有二:


首先是通膨上升連帶使房價飆漲,加上在暴力升息後,目前美國 30 年固定房貸利率走勢約  在6.74%,使民眾根本無力負擔,於是穆迪分析公司(Moody's Analytics)的首席經濟專家 Mark Zandi 便指出:本次的總統大選結果可能與房貸利率有極大的關係,如果利率降低到 6% 則目前執政黨的勝選機率將增加,但若持續上升則恐讓川普獲勝。


這意即住房問題已經成為美國主流民意的聚焦所在,甚至將會影響大選結果,也因此拜登表示除了希望補助房屋建造,也計畫對購屋者提供1萬元稅收抵免。


除此之外,我們也可以預期今年大選前將會祭出更多的相關解決政策,無論是翻修老舊房屋之類的增加供給方式,或是後續的降息,以及透過補貼的方式讓民眾能夠買得起房子。


其次,如果看到下列美國新屋銷售的狀況,從紅框可以看到,在暴力升息期間,房屋的成交量確實受到高利率的明顯壓抑,不過詭譎的是房屋價格卻仍在持續上漲,為什麼呢?

資料來源:財經M平方

資料來源:財經M平方


原因在於美國房市,其實是一個複雜且龐大的結構性問題:


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專欄筆者為獨立投資人,同時經營同名 podcast 節目,曾登台灣投資榜前三名,風格為左側交易、產業投資、總經分析,善於透過美股法說的質化分析,從台美股尋找投資機會。
2025/04/27
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2025/03/03
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2025/02/16
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