走向 AFP 之路 #93 <個人申請重購自住房地退抵房地合一稅，須有實際居住事實>
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財政部北區國稅局表示，個人出售105年1月1日以後取得房地，適用房地合一稅課稅規定，如原有自住房地因住所遷徙之實際需要而必須出售，並於他處另購買自住房地，為避免因課稅降低其重購房地的能力，無論在出售前、後購買其他新房地，只要新、舊房地均符合自住要件，且出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年內，即可在其應繳納或已繳納房地合一所得稅額度範圍內，申請扣抵或退還。
該局進一步說明，所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，適用自住房地稅額扣抵及退還之要件，係以個人於出售原有自住房地（即辦竣戶籍登記並實際居住使用）後，另行購買房地作自住使用；或先購買自住房地後，再出售其他自住房地，且該等房地無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。基此，重購自住房地稅額退還或扣抵之租稅優惠機制係為鼓勵自住，且自住房地要件係以「房地客觀使用狀態」為準，須個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」，且無出租、供營業或執行業務使用之情形。
該局舉例說明，轄內甲君於110年2月25日買賣取得A房地，嗣將A房地出售並於110年11月20日完成所有權移轉登記，自行申報並繳納房地合一所得稅新臺幣85萬餘元。甲君嗣於111年2月15日再購買B房地，向該局申請退還已繳稅款，經該局調查2屋雖均設有戶籍，但A房地並無實際使用水電情形，且承買人亦表示購買時為全新空屋，並無裝潢及家具，故以甲君於A房地無居住事實，核與所得稅法第14條之8規定要件不符為由，否准退還。
該局提醒，個人出售房地經國稅局核定適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額，倘重購新房地於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅款
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新北稅捐處納保官提醒，土地所有權人因重購自用住宅用地退還土地增值稅者，其重購之土地自完成移轉登記之日起列管5年，於列管期間內需供自用住宅用地使用，請留意有3不：1.所有權不移轉、2.戶籍不遷出、3.自住不出租營業，以免遭追繳原退還稅款。
納保官
摘要
重購退稅要件：原出售及重購土地所有權人屬同 1 人，夫妻「不屬於」同一人
全部要件
(一)土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
(二)重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。
(三)原出售及重購土地所有權人屬同1人
(四)出售土地及新購土地地上房
房屋稅差別稅率2.0新制7月1日正式上路，由原來按月計徵房屋稅改按「年」計徵，並以每年2月末日為納稅義務基準日，由房屋所在地稽徵機關按房屋稅籍資料核定，課稅所屬期間為上一年7月1日起至當年6月30日止。所以，年度中移轉房屋，稽徵機關將不再即予開徵房屋稅。
地方稅務局進一步舉例說明，王君於114年3
民眾出售房地，依取得原因、日期不同，應適用房地交易稅制也不同，取得成本及持有期間等因素，亦會影響稅負的計算，提醒民眾多加留意。
財政部高雄國稅局舉例，黃先生出售房地是母親77年購買，103年1月15日母親身故，由黃先生及哥哥2人繼承各二分之一，兄弟2人考量產權單一，出售價格較高，哥哥107年1
個人換屋享有房地合一稅自住房地重購租稅優惠，但一定要有「自住」事實，財政部台北國稅局近來查核到實際案例，有民眾換屋重構，但雖舊屋有設籍，但發現用水資料註記「空戶」，無居住事實，被補徵稅額146.3萬元。
根據台北國稅局查核案例，某君108年6月20日以1400萬元取得A屋，112年6月20日以
摘要
營利事業於計算房地交易所得時，已依規定減除土地漲價總數額，不得再將已減除土地漲價總數額部分之土地增值稅列為成本費用
正文
財政部臺北國稅局表示，營利事業自110年7月1日起出售於105年1月1日以後取得之土地，於計算土地交易所得時，土地漲價總數額部分之土地增值稅不得列為成本費用，
這篇文章重點描述分為持有部分的房屋稅、地價稅，買賣部分的契稅、印花稅、房地合一稅、土地增值稅、財產交易所得稅(舊制)以及重購退稅，詳細可以在國稅局網站查詢或是致電國稅局詢問。
本篇文章整理了房地合一稅計算的各個項目之說明，包括房地合一稅的成交價格、成本、移轉費用、交易損失、土地漲價總數額、稅率、稅額、自用住宅優惠、重購退稅與其他減免等之情形等，以便讀者瞭解相關規定。
摘要
重購退稅 3 要件
出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內
個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住(文中有提到會檢查水電費)
出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用
重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額
摘要
房地合一稅要使用 400 萬免稅額，10 % 優惠稅率，必須要符合以下 3 個條件
第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；
第二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
第三、個人與其配偶及未成年子女，在交易前6年內未曾適用本款規定。
若
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第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；
第二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
第三、個人與其配偶及未成年子女，在交易前6年內未曾適用本款規定。
若