走向 AFP 之路 #24 <子女滿18歲就是成年！他賣屋「房地合一400萬免稅額、10％優惠稅率」全飛了　補繳翻倍稅>

摘要

房地合一稅要使用 400 萬免稅額，10 % 優惠稅率，必須要符合以下 3 個條件

第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；

第二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

第三、個人與其配偶及未成年子女，在交易前6年內未曾適用本款規定。

若目前設籍的是未成年子女，但子女快要滿18歲，在滿18歲前，趕快換自己或是配偶設籍，即可符合規定。

正文

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

房地合一稅105年上路，不少屋主已開始適用「居住滿6年、享400萬免稅額、10％優惠稅率」，但卻出現不少受災戶因沒算準《民法》下修至18歲為成年，售屋時發現子女已成年，便不符合條件，因而繳了翻倍的房地合一稅。

《所得稅法》第4條之5第1項第1款規定，個人交易房屋土地須同時符合3個要件，可享有課稅所得在400萬元以內免納所得稅，而課稅所得超過400萬元者，就超過部分按稅率10％計算應納稅額的優惠。

第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；

第二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

第三、個人與其配偶及未成年子女，在交易前6年內未曾適用本款規定。

台北國稅局日前就查到，台北市北投區民眾112年申報房地合一稅，自行減除自住房地免稅額400萬元，繳納稅額34萬餘元，但因設籍的「未成年子女」變成「已成年子女」，結果400萬元免稅額飛了，最後補稅77萬元。 台北國稅局提醒，民眾要按照「房地合一課徵所得稅申報作業要點」第二點當中的「所有權移轉登記日」為準，若設籍的子女已成年，那麼即便連續居住滿6年且期間沒有出租、營業，也不符合規定。

台北國稅局補充，自住6年期間，個人或其配偶、未成年子女，設籍者可以有所變動，以未成年子女來說，就是看「所有權移轉登記日」時，是否仍未成年。 正業地政士事務所所長鄭文在指出，近期出現不少因賣方沒有發現子女已成年，誤以為可使用400萬元免稅額，結果是不僅免稅額飛了，連10％優惠稅率也沒了，因此建議屋主，最好用個人或配偶登記戶籍，比較保險。

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