走向 AFP 之路 #25 <換屋想省錢？自住重購退稅有3大條件 國稅局揭「買新賣新」不算在內>

摘要

重購退稅 3 要件

1. 出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內
2. 個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住(文中有提到會檢查水電費)
3. 出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用

重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額

正文

無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，想用房地合一重購退稅須符合3大條件。（攝影／王郁梅）

居住品質的提升，是一般人的理想與目標。為避免納稅義務人因為被課了房地合一稅，造成賣房子所得的錢不夠買新房子，政府特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的房地合一稅，貼補買新房子與土地總額價款的差價，因此有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。 

不過需要注意，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，想用房地合一重購退稅須符合3大條件；台北國稅局也提醒，日前發現有民眾未注意符合條件，以「買新賣新」就想使用重購退稅，認為只要有設戶籍就好，最後被駁回、補徵稅額。 

自用重購退稅有條件，民眾「買新賣新」無實際居住減除遭駁回 

換屋族想節房地合一稅，只要符合3大條件，就可利用重購退稅優惠。首先，出售舊房地與重購新房地移轉登記時間要在2年內；第二，個人或配偶、未成年子女要在出售及重購的房屋完成戶籍登記並居住；最後，出售及重購房屋並無出租、供營業或執行業務使用。 

並且，國稅局補充，為了避免投機、落實保障自住權益，重購的房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將會追繳原扣抵或退還的稅額。 

日前，國稅局即發現一案例，納稅人甲君的配偶在110年4月間取得自住房地A屋，後來在111年12月間，甲君再購入其他房地B屋，旋即在112年2月出售B屋，兩屋均設有戶籍。 

之後甲君在辦理申報時，自行減除重購自住房地扣抵稅額；但國稅局認為，甲君購買B房地後立即出售，「買新賣新」的情況與「重購」自住房地政策目的不符，再加上甲君實際持有B屋僅兩個多月，查調B屋水電費資料後，難以認定甲君有「實際居住」使用，國稅局最後不准認列重購扣抵稅額，並補徵稅額。 而甲君不服並申請復查，主張A、B兩屋皆設有戶籍，國稅局應同意核認重購自住房地扣抵稅額，但經國稅局駁回復查申請。 

國稅局表示，重購自住房地合一稅額扣抵或退稅優惠機制是為了鼓勵自住，而自住房地要件是以房地「客觀使用狀態」為準，須以房屋「完成戶籍登記」並「實際居住」為限，且無出租、供營業或執行業務使用。 

土增稅也可節省，與綜所稅重購規定不一 ，新舊所有權人需同一人

綜上所述，納稅人在辦理個人房屋土地交易所得稅時，如想申報重購自住房地扣抵稅額，個人或配偶、未成年子女在出售及重購房屋除須設有戶籍外，尚須有實際居住事實，才能適用。 

而除了房地合一重購退稅，針對土地增值稅也有自住重購退稅優惠，不過與綜所稅重購規定有相異之處。 

自用住宅重購退稅根據不同稅目以及不同時期購入的不動產，有不一的規則，在利用時須注意，以免精打細算後，反遭國稅局打臉。（圖片來源／台北國稅局）

其中，所有權部分最容易被忽略，土增稅重購退稅中，原出售土地及新購土地所有權人要為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了；但綜所稅（房地合一、財產交易所得）的重購退稅優惠中，配偶之間，一位出售自住房地，另一位重購房地者，也可適用。 

此外，新購置的房地，都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪；綜所稅重購退稅則無此規定。而新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。

資料來源

https://tw.news.yahoo.com/%E6%8F%9B%E5%B1%8B%E6%83%B3%E7%9C%81%E9%8C%A2-%E8%87%AA%E4%BD%8F%E9%87%8D%E8%B3%BC%E9%80%80%E7%A8%85%E6%9C%893%E5%A4%A7%E6%A2%9D%E4%BB%B6-%E5%9C%8B%E7%A8%85%E5%B1%80%E6%8F%AD-%E8%B2%B7%E6%96%B0%E8%B3%A3%E6%96%B0-%E4%B8%8D%E7%AE%97%E5%9C%A8%E5%85%A7-040858968.html