探索北京：薪資水平、房價壓力與城市人口的現實挑戰
北京的薪資中位數約為 RMB 6K 上下
2024北京服務業薪資
2024/08 月的時候造訪了一趟北京，這是我在地鐵附近的餐廳看到的招娉說明。覺得可以作為一個參考，服務業薪資在 RMB $6500 - $9000 左右 (此照片拍攝於 2024年8月7日的照片) 。
為了更詳細的了解北京是不同收入群體的分佈，我請 Chatgpt 列出薪資區間佔比，並生成對應的圖表。(僅作為快速了解狀況而參考，非最準確的數據）
2024 北京人口薪資分佈佔比 (Chatgpt)
北京市2024年薪資百分位分布
• Top 1%: 30K以上
• Top 3%: 25K-30K
• Top 5%: 20K-25K
• Top 10%: 15K-20K
• Top 20%: 10K-15K
• Top 30%: 8K-10K
• Top 40%: 6K-8K
• Top 50%: 4.5K-6K
• Top 60%: 3K-4.5K
• Top 70%: 2K-3K
• Top 80%: 1.5K-2K
• Top 90%: 1K-1.5K
根據《北京市2023年國民經濟和社會發展統計公報》中的數據，2023年北京市居民人均可支配收入達到了 81,752 元，同比增長了5.6%。你可以參考這篇新聞文章：北京市統計公報。
由此看來，如果我們將 RMB 6.5K 至 9K 的服務業薪資範圍與百分位分布比較，大約處於 Top 40% 的位置，與北京市的平均薪資接近。因此，這個薪資水平看來是相對合理的估算。
北京的租金收入比約為 3 成
北京這樣的薪水，大家租房都花多少錢呢？在跟朋友們稍微聊過後，聽到一些案例：
- 案例一是薪水 7K 的人，大概會住 2.5K 的的租房，租金收入比 35%。
- 案例二是雙薪約 30K 薪水，住在 8K 左右的租房，租金收入比 26%
- 案例三是薪水 3K 的人，做排班類型的服務業，住 1K 的租房，租金收入比 30%。
整體來說大家都抓在 3 成左右，也算合理。生活可以過，沒錢就是通勤遠一點。
北京的房價同等於 70 年的租金
2024 北京房價二三環
以這個物件來說，位於北京 2-3 環交界位置，室內坪數約 40 坪 (121.71 平方米）。每平方米賣 RMB $61,935，差不多台幣一坪 NT$923,457。
出租的話每月 RMB $8890 元。大陸房地產僅能有 70 年地上權，期限到了後有機會續約，但目前身邊朋友還年輕沒聽到多少案例。由於傳統社會有成家立業等壓力，年輕人多少會有買房的壓力在。那麼到底是買房子比較划算，還是租房子呢？
- 租房的話，70 年來說租金約為 RMB $8,890*70*12 = RMB $7,467,600
- 購買的話，RMB $61,935*122 = RMB $7,556,070
看起來買房跟租房差不多，根本省不到錢。而且以這個價格來說真的太扯，薪資 Top 1 % 的人買房都很辛苦。一般來說應該 20 ~ 25 年租金可以買一套房，但這幾乎就是要 70 年租金了，這房市泡沫不小！
如果以投資角度考慮來出租的話呢？
- 租房投報率 (RMB $8,890 * 12) / (RMB $61,935 * 122) =1.4%
這個租金收益率明顯低於台灣常見的 3-5%，且 2024年中國的貸款利率已經達到 4.2%，投資回報率並不理想。
當然也是因為這個物件地理位置比較中心，比較適合長久定居的生活。北京外圍到 4-5 環有比較多租房需求，地大物件多，比較有投資價值。以上只是我自己拿一個物件來分析看看的心得，如果有興趣也可以在高德地圖再找找其他物件計算看看。
2024 年房價跌回 7 年前水位
近期看到一則新聞，「中金30歲女員工離世！去年買上海豪宅，每月要還超22萬房貸」，令人感嘆生活壓力之大（新聞連結：ETtoday新聞）。
跟朋友聊到這段的時候，真實體感大陸生活的不容易。近年房地產的崩盤顯著影響了整體經濟，工作本身已經沒什麼保障，沒有太多人想要創業，買房的意願也逐漸減少。
雖說在一線地區買房是大家的夢想，但現實考量下大家會轉往二三線城市買房或作為投資性的資產，並在北京租房，稱為『雙城生活』。北京在購房上有相當多限貸、限購政策，甚至車牌也跟新加坡一樣要等好幾年的現象。許多大公司也開始在二三線城市進駐，例如我朋友的老公就在北京附近的石家莊工作，現實來說也不一定非得在北京租房買房。
2024北京 housing price index (Chatgpt)
上圖來看 Housing Price Index (2015 = 100) 的意思是以 2015 作為基準。
- 2015年 = 100：為基準年份。
- 如果 20xx 年房價指數為97，這表示房價在 20xx 年相比2015年下降了3%。
故以上圖來看 2024 年北京的房價幾乎是回到了 2017 年的水平。
備註：由於這部分的數據有點難找到最準確的資料，我另外參考了知乎以下文章去支持上方圖片的可參考性。
現實來說，二三線城市的房價下跌的比一線高很多，這反映了經濟發展趨緩、一胎化的人口斷層讓房市供給高於需求等問題。加上房價泡沫大且多爛尾樓的狀況，大陸買房除非是自住，不然投資風險還是太大了。
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