台幣$20萬當房產包租公，[群募買房賺錢術]--誰賺得多，請讀到最後。
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(以下僅為個人經歷，不代表每一個該公司推案報酬率皆如此。)
(本篇不是講二房東收租!!)
台灣六大都會區的房租投報率平均值僅約每年2%左右，似乎不高，
那麼是否有更高的房租收租投報率，卻僅僅需要小額投入的辦法?
「收房租」是個吸引人的被動收入，然而如果租金投報率大概2%多，萬一房貸利率稍高，根本不敷成本，更何況，這還沒算那筆100多~200萬以上的頭期款呢!所以請好好閱讀本文，了解僅需小額資金投入，卻有機會收到更高%收租投報率的方法。
本篇不談當二房東收租這種無房產的收租模式，
而是一種群募購屋方案。
本篇談的是財富方舟(下簡稱RichArk)的小資當房產包租公的案子。
但，筆者並沒有鼓勵或推薦讀者去參與這樣的專案，只是揭露這是一個賺錢的管道而已，至於是誰賺錢，請讀者讀到最後。
程序5步
整個專案從2021年11月~2024年11月，剛結束不久，跟各位讀者分享個人親身體驗。
程序很簡單，
步驟1。 購入老屋
財富方舟RichArk公司會去買一間成交價比銀行估價略低的雙北蛋黃區舊公寓(通常屋齡在40年以上)。因為是蛋黃區，住屋需求量高，所以這種物件出租不困難，短期內要出售也不困難。通常這樣的物件成交價在1000萬元左右。這個物件會"借名登記"在一位人頭戶，讓這位人頭去向銀行貸款。
步驟2。改套:
接著募資，用股東的錢將公寓改裝成套房或改裝成2房1廳再出租。
步驟3。包租代管
RickArk之關係企業之一會負責包租和代管，每月向房東收取代管費約8-9%。
步驟4。配息
房客的租金收入扣除包租代管成本後，集中在每年5月和11月轉帳給投資人。
步驟5。出售
然後，三年後出售，讓新屋主變成新房東。
OPM無本理財術
OPM理財術，Other People's Money。也就是用別人的錢來賺錢。
回到步驟2，為了籌募改裝費用，RichArk會向群眾募資，也就是向小老百姓如您我募資，如果有人可以一口氣拿出400多萬-600多萬當頭期款，就能獨購，不需要跟其他人合購，如果沒有這個財力，Richark就會把這400-600萬拆分成股份，一股20-30萬之間，讓小資投資人有能力認股。
募資時，RichArk會提供一份獲利估算表，包含: RichArk三年期的專案管理費100萬元整、買入時的成本，改裝成本，取得政府改裝許可的規費，591廣告費，每一間改好的房子租金，房貸利息，可能的維修費，包租代管費等，還有上述借名登記人頭的回饋金，預計三年後出售的獲利。
這個估計獲利率通常會>6%以上甚至十多趴。請注意這是估計的獲利，不保證有這麼高也不一定那麼低。
實際獲利
還記得在購入老屋時，有一位借名登記的人頭嗎? RichArk當初表示，這位人頭不僅信用良好方便向銀行貸款搬錢，而且其名下無房，並且三年內都不想買房。
重點在並且這句話的重點。
試想，一位月收入大約7-9萬的中產階級，名下無貸款房，如果這位人士大概20-40歲之間，會不會想擁有一間自己的房子呢?
倘若此人三年內想要買房呢?那麼參加分租案的股東該怎麼辦?
這狀況就發生了，
因為契約中並沒有任何罰則，也就是說人頭就算三年內解約，也沒有任何罰則，所以如果人頭起心動念不要再當人頭而是自力買自有屋，那麼專案就需再找一位替代人頭或是立馬將房產賣出，以便成全這位人頭可以去買自有屋。
上述，是讓筆者覺得不太開心的地方: 股東支付給人頭借名登記的月月被動收入，但是股東對於這位人頭沒有什麼規範力!
後來就交給股東投票:
圖1、緊急表決
以筆者參與的專案為例，股東決定提前一年出售，也就是原定3年後才出售，因為借名登記人頭決定不借人頭了，所以提前在第2年就賣出。
這會對投報率發生甚麼驚人影響?
請讀到最後。
獲利趴數
還記得上圖1第A項中提到，股東的本金是每股20萬元。
下圖2是最後的分潤結果。
上述僅提到步驟5的賣房收入，我們還要看看圖3的租金收入
所以每股取回現金總額為 1409+16235+194257 = NT$211901
本金200000元台幣
回收211901，
價差11901，
開案日期: 2022年10月01日
結束日期: 2024年10月31日，
共計2年1個月
投報率為11901/200000 = 5.95% (另須扣除跨行匯款費30元*3次)，
因為期間是2年，所以單利年報酬率為約2.95%，差強人意。
收益差強人意的理由:
1. 房產一年漲幅是多少? 提早一年賣，報酬如何?
可以參閱這個網頁: https://landchart.tw/view/J32p78
近一年來說大概10%。
- 房租每隔一年可以漲多少?
根據住展雜誌2024年11月的新聞稿，上漲幅度中永和區最明顯，年增率達3.23％。 - 公司和股東約定的專案管理費是100萬，原本預計三年專案才會結算，但此專案例外，提前在2年1個月就結束，100萬還是照繳，並無法退還1/3。
- 包租代管費侵蝕了獲利。
故事到此告一段落，年2.9%投報率並不比優利定存高。所以，奉勸讀者，如果想用房產來收租賺錢，自備足夠的頭期款比較理想，至少沒有所謂委外的100萬專案管理費，也可以選擇在漲幅比較大的年份再賣。
誰賺得多?
還記得OPM嗎?
其實不只財富方舟用了OPM，原則上股東也借用人頭去OPM搬銀行的錢買房投資。但是誰真正保本呢? 請看下圖。
當然，那位人頭也拿了兩年1個月的借名登記服務費並且全身而退。
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