【民事事件】租地建屋的房屋賣了，租地還算數嗎？違章建築有無不同？

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📋撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

【案例事實】

張先生在租用的土地上建造了一棟房屋，並將該房屋出售給李小姐，房屋買賣完成後，土地所有人王先生認為原租賃契約是租給張先生而非李小姐，因此要求李小姐拆屋還地。李小姐則認為，根據民法第426條之1，租賃契約應對她繼續有效。那法院是如何認定的呢？

【相關規定】

民法第426條之1

租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

【案例分析】

一、推定租賃關係

（一）大家應該都有聽過買賣不破租賃，常見的是我到外面租房子，如果屋主將房子賣掉，新的屋主不能把我趕走，而是要繼續承受我跟原屋主之間的租賃契約，這是民法第425條的規定。

（二）如果是租土地要蓋房子呢？其實也是一樣的喔！地主將土地賣掉，新的地主也不能把我趕走、要我拆房子喔，這也一樣適用民法第425條的規定。

（三）那如果是我租土地蓋房子之後，我想把房子賣掉呢？

　　這大概就跟一般民眾的認知有落差了，地主是不能把新屋主趕走的喔！為什麼呢？因為蓋一棟房子很貴，而且也沒辦法說移走就移走，我國的法律為了要讓交易市場順利流通，以及保障房屋不會隨便被拆掉，就透過這種立法方式來保障房子還是可以正常進行買賣，而且地主說地不是新屋主租地就要求把房子拆掉，這就規定在民法第426條之1，是法律規定是推定租賃關係！

二、那如果是違章建築呢？也有適用民法第426條之1的規定嗎？

（一）首先要跟各位介紹的是，買賣違章建築並不是取得違章建築的所有權！什麼意思？因為違章建築剛蓋好的時候就沒有到地政事務所辦理登記了，而我國關於不動產的交易都是以辦理登記為生效要件，買賣違章建築時，因為沒辦法去地政事務所辦理過戶，所以在法律上，買賣違章建築實際上不是取得違建的所有權，而只是取得違建的事實上處分權！

（二）既然買賣違建取得的不是所有權，那還可以適用民法第426條之1嗎？最高法院說可以！

　　《最高法院109年度台上字第1020號民事裁定》按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426條之1定有明文。於承租人租用基地建築未辦登記建物之情形，其受讓人無法辦理所有權移轉登記，而僅受讓建物之事實上處分權，參酌上開規定，應認基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。

三、小結：

（一）本案中，房屋所有權移轉時，基地的租賃契約視為隨房屋一併移轉，形成契約的整體移轉或法定的契約承擔，除非當事人另有禁止轉讓的特約，否則租賃關係依然有效。

（二）就算是違章建築也是如此喔！

　　最高法院認為，即使建物未完成登記，但其事實上處分權移轉時，租賃契約仍應繼續有效，以保障房屋受讓人之權益。同時，基於誠信原則，基地出租人不得藉此免除租賃義務。

【結語】

民法第426條之1強調土地與建物租賃關係的連續性，為房屋受讓人提供法律保障，亦促進土地的有效利用與社會經濟安定。若您在租賃契約或不動產交易過程中遇到法律爭議，王瀚誼律師事務所擁有專業的法律團隊，提供您最適切的協助，歡迎隨時與我們聯繫！

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參考案例：

1.最高法院109年度台上字第1020號民事裁定

2.最高法院 112 年度台上字第 1499 號民事判決

3.臺灣高等法院 臺中分院 112 年度上更一字第 62 號民事判決