房東與房客約定以欠款或欠款之利息抵付租金，在房東賣屋後可以拘束新屋主嗎？▌洪宗暉律師

▇ 案例：

洪太太於民國（下同）113年11月22日經由法院強制執行程序，拍定取得南投縣草屯鎮某房地所有權，依民法第425條之規定，繼受原出租人之地位，與承租人豆哥成立租賃關係。

洪太太翌月致電豆哥要求其按原租約給付每月租金新台幣（下同）5萬元，惟豆哥卻表示，該房地之前出租人赫先生積欠其1千萬元債務，雙方先前已約定以債抵租，目前尚有950萬元債務未償，故洪太太不但不得請求豆哥給付租金，並應承受前出租人赫先生之債務，而對其負清償欠款之義務。

■■試問■■

何人之主張有理？

▇ 法律小觀點：

依民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之」規定。

只要符合相關法律要件，後成立之所有權讓與行為（最常見者為買賣行為），並不會打破先成立之租賃契約^[1]，因此承租人依然有權繼續使用、收益其原先承租之不動產^[2]。

但問題是....

民法第425條「買賣不破租賃」之規定，會否使原屋主與承租人間之借款債務關係，一併移轉至承租人與新屋主間？

👉什麼是「買賣不破租賃」？
先看看《房東賣屋後，原本的租約是否還算數？先前預付的租金及繳納的押金新屋主會承認嗎？》這篇文章！

■對此學者認為

黃茂榮教授認為，如果出租人將租賃物讓與他人，受讓人依買賣不破租賃之規定所概括繼受者，應僅限於租賃契約，而不包含消費借貸契約^[3]。

■對此實務見解認為

1.最高法院45年台上字第590號判例

「承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同」。

2.台灣高等法院高雄分院94年度上字第197號判決

九邦公司以：前出租人楊敢積欠伊5百萬元，作為押租金，供抵償租金到95年6月30日，每月6萬元，被上訴人應償還上開債務，或依民法第312條規定抵償租金；律師費不屬訴訟費用，系爭租約未約定兩造涉訟應由何人負擔律師費支出云云。按民法第425條所謂對受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言。若因承人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金。又受讓人未受押租金債權之移轉者，對承租人亦不負返還押租金之義務（最高法院77年度台上字第1567號判決參照）。本件被上訴人所繼受者僅為原租賃契約之法律關係，原所有權人楊敢與九邦公司之其他債權債務關係，並不因此而隨同移轉。是縱使九邦公司主張楊敢尚積欠其5百萬元為真實，亦不得請求被上訴人償還或以之抵償租金」等旨。

▇ 小結：

因此在本案中，除非洪太太自願承擔赫先生對豆哥之950萬元債務^[4]，否則洪太太仍得依照豆哥與赫先生所訂租約內容，按月請豆哥給付租金，而豆哥則無法要求洪太太償還赫先生之欠債，或執赫先生之欠款債務向洪太太主張抵銷租金，這樣大家懂了嗎？

▇ 相關註腳：

[1] 延伸閱讀：https://vocus.cc/article/66d96819fd89780001ac182a。

[2] 最高法院44年台上字第30號判例：「依民法第425條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務」。

[3] 黃茂榮，論租賃（下），植根雜誌第26卷第4期，99年4月，頁21至22。

[4] 民法第300條：「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人」。

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