我發現面試新人當中有些年輕人他對於買房子的概念跟我想像的不太一樣。於是我就跟這個面試者聊聊說，譬如說你在工作，會不會考慮在桃園買個房子？年輕人就說其實他覺得桃園這邊的房價很貴。這時候我突然發現，很多人會覺得房子好像很貴，根本買不下手，這對年輕人來說似乎是一個痛點。
大綱
1.買房一定要繳完房貸嗎?
2.現金流的觀點與房貸的概念
3.年輕人的疑慮與現金流的關聯
4.現金流是可以cover的過去即可
5.房子的價值與增值潛力
6.靈活利用房子的增值
7.現金流量與總資產的差異
8.房地產理財工具
9.房貸與投資的比較
10.房貸要繳完嗎
關鍵字
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其實在多年以前，我在還沒有買房子的時候，也會覺得說房子好像很貴，這個房子真的很貴，是不是應該要買呢？也曾經有過這個疑惑。但是在多年後的我的想法，我會覺得，假如你真的有需求，有那個剛需存在，那你該買還是要買，但你要買一個合適的，且你的現金流可以支撐的房子，這才是一個重點。
現金流的觀點與房貸的概念
我就有跟他講說，其實你不應該這樣想，就認為說這個房子很貴，就可能買不下去。其實重點應該是看你的現金流量的狀況。比如說你在桃園買房子，因為台北那些我不曉得，我也不在南部住，我就住桃園這邊。假設你在桃園租房子好了，你租個兩房含車位，你可能每個月需要繳個一萬到兩萬，要兩萬以上的，通常可能是那種比較新一點的住宅。
如果沒有那麼新的，大概一萬多就可以租到兩房含車位的。我記得我以前租兩房還沒含車位就一萬多了，那你如果要加車位上去就一萬五、一萬七以上了。那你如果在繳房貸的情況底下，你可能也會付差不多兩到三萬，甚至是跟租金差不多的價錢。那與其這樣，如果你有頭期款，只要有現金流量可以cover的過去，原則上就可以買，這樣買房子應該是還在能力可以負擔的範圍之內。
年輕人的疑慮與現金流的關聯
他聽到就覺得說很訝異，因為以前沒有聽過這樣子的概念，會覺得說房子就很貴，我怎麼可以這麼容易下手去買呢？那我認為年輕人的疑慮是，他們的想法是房子總價很貴，可能買不起。但我覺得其實看的是現金流量，如果現金流量OK，當然就可以買。沒有人規定說房貸一定要繳完，其實沒有這樣規定。很多人會覺得，如果有這個貸款的存在，我一定要怎樣，早點把這個貸款還清。
但其實以資產配置投資的角度來看，房貸這件事本來就沒有規定你一定要繳完，為什麼呢？比如說我在這個地區住一住，我沒有需求了，我不想在這邊住了，這個房子當然就在這個地方賣掉，或是租人。假設你是賣掉的情況，你拿到這個售屋的金額之後，你在別的地方去買，那你本來在這個地區的這間房子貸款沒有繳完，本來就沒有差。因為下一手跟你買的人會付錢給你，你等於是這個貸款就結清了。
現金流是可以cover的過去即可
所以其實，只要確定你在居住的期間內，這個現金流是可以cover的過去，當然不是說這個地區，比如說房子好幾千萬，每個月都要繳個五六萬七八萬的房貸，然後你還可能薪水才兩個人，小家庭，夫妻兩個人也許一個月才兩個人加起來十萬塊，你就要繳七八萬的這個房貸，那真的是非常辛苦。
如果是這樣子，其實你會cover不過去。但假設你今天是可以cover的過去的，你們算過這樣的資金，這樣現金流是可以cover的過去，那以台灣的房地產市場來說，不敢說一定房子的淨值都是往上，但他的價格大概不太容易跌，至少還有通膨支撐。這是現況也是事實。
房子的價值與增值潛力
少子化房子可能會較便宜?可是我以前也是這麼想，直到我去一些重劃區看了一下，晚上點燈情況，我就發現其實很多都是蚊子屋。但是你如果去問，很多都是賣光光的。於是你就會發現，其實房子它變成一個價值儲存體，而不是真的有人去住。所以只要它有成為價值儲存體的特質存在的時候，它要跌就真的很難。有錢人他的錢沒地方放，他就會去買這些資產，並且抗通膨，這也是現況，也是事實。
靈活利用房子的增值
其實我知道有很多住台北的人也有相同的觀點。有一次在網路上看到，有人分享他住台北，但是沒有打算把房貸繳完。為什麼？因為他退休之後就不在台北工作，他就會考慮回鄉下住。而台北的房子就可以賣掉。如果有幸增值，他就變成一個退休金的一部分。
因為他之後退休住的地方沒有這麼貴的購屋需求，於是他在都市的這個房子所賺到的賣屋的資金就變成退休金。其實我以前也有遇過類似的經驗，就是以前在買房子的時候，遇過一些想賣屋的年長者。
在桃園這邊的職涯結束後，退休要回鄉下定居，於是桃園的房子就要賣掉。所以也不見得每個人都需要在同一個房子住一輩子，甚至有些人還想選那高級的老人養生村去頤養天年，那個還要排隊，可能排好幾年還不見得排得到。你如果去看那個長庚養生村，風景真是不錯，在那裡養老應該也是蠻好的。
現金流量與總資產的差異
了解現金流量與資產總量的區別在購屋決策上至關重要。資產總量代表的是房子的總價、存款和其他資產的總額，容易讓人產生房子太貴買不起的想法。但現金流量關注的是每個月的收入和支出是不是能平衡，考量的是每個月能不能穩定地負擔房貸。如果現金流量足以支付房貸，那即使房子的總價再高，購屋仍然是一個可行的決策。
房地產理財工具
這代表未來還有升值的空間。如果你買了這套房，他還是有機會增貸的餘裕。如果有增貸的情況，這個空間出現時，你就可以用理財型貸款把這筆錢貸出來，甚至你拿去做投資。因為房貸的利率相對其他貸款來說比較低，這個是事實，也是現況。
所以房地產在投資資產裡面，我把它當作一個投資的部位來看，其實算是一個很好運用的工具。但有些人會覺得說，我就一輩子租房子，我有遇過一個朋友，他會覺得說，幹嘛買房子，我租房子就好啦，我一輩子租就好，我何需要買？可是當你了解到房地產在資產運用上的好處時，你就會發現，這個東西應該是需要的。當然不是說我所有資金全部都拿去買房子，也不是，而是說要有一定的比例是在房地產的部位，這是合適的選擇，也是一個很好用的方式。
房貸與投資的比較
假設有些朋友對投資有點上手，不敢說是專家，但至少有些熟悉，你要拿到比房貸利率好的報酬，應該是有可能的，甚至還有機會投資收益超過房貸的時候。其實這時候房子的貸款有沒有繳完，好像也沒什麼關係，因為每個月的現金流都cover過去，股息都比貸款還多很多，甚至投資部位都超過貸款金額，那你為什麼不能買房呢？
就像我自身的經驗是，我的投資收益部分早就超過房貸了。所以其實對我來說，要繳房貸把它繳清這件事，對我來說它只是一個選擇權而已。選擇，我要不要把資金全部都投入，還是我繼續繳這個房貸就好，那我就可以利用這筆資金繼續在投資市場裡面持續獲利。
房貸要繳完嗎
這當然是一個關鍵。房貸要繳完嗎？其實我覺得有很多的想法其實跟我不太一樣。我一開始買房子的時候，我有confuse過，我想過我是不是應該把房子的房貸趕快繳完。
比如說領到的一些薪水啊，年終啊，就趕快把這個貸款繳完。因為在我們家，我爸媽那一輩，其實他們的想法是這樣，他們真的也是這樣子落實的。我錢就把房貸拿去繳。當然因為他們那個時空背景的房貸利率是真的高，老一輩的人他們當年那個台灣的時空背景確實利率是高的。
那我後來想很久，在我們現在這個時空背景底下，其實我不需要把它繳完，於是我就把資金拿去做投資，其實是一個更好的應用。那等於是你債務被定錨在多年之前，而資產是增值的。那多年之後確認，我很高興當年我想的是正確的一個決定。
買房子的真正目的
那當然因為這個事後論，有人會講這生存者偏差啊，你怎麼知道你當年買的時候房地產一定會向上？我不知道啊。所以我跟你講，我只是因為剛需所買啊，我哪知道後面會怎麼樣？但是我有需求要住，於是我買。可是我只跟你講，買了房子，房子本身它是一個很好運用的理財工具。它可以在它有升值的情況底下，讓你未來有一個增貸的餘裕。
房貸的增貸潛力
那於是，一個增貸的情況對於你的生活上風險的承受能力來說會高出很多。比如說你臨時需要一筆資金的時候，那你就有機會可以運用一些方式，把這筆資金貸出來，來去做一個合適的用途，或是改善你的生活品質，或是解決你的突然而來的一些問題點。那這筆錢就變成一個救命錢。它到底哪裡不好用？其實就是一個運用的方式，關鍵是看你會不會用啦。
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