今年八大行庫房貸額度 再度縮水金額高達1500億

政策背景與總量管制措施

為抑制過熱房市，中央銀行自2024年8月起實施不動產貸款自主管理機制，要求34家本國銀行制定年度改善方案。此政策主要針對銀行不動產貸款集中度攀升至37.5%的現象，接近歷史高點的37.9%。透過道德勸說方式，要求銀行在維持首購族與都更需求的前提下，漸進式調整信用資源配置。

八大公股行庫具體響應政策，2025年新承作房貸總額度從2024年的7,500億元大幅縮減至6,000億元，整體降幅達20%。其中大型行庫如台銀、土銀、合庫與一銀，年度額度維持在1,000-1,500億元區間，中小型行庫則落在300-600億元範圍，部分行庫減降幅度甚至達百億元規模。

銀行業務結構調整方向

各公股行庫採取差異化調整策略：

1. 客群優先順序：首購自住客群成為重點服務對象，審核標準趨嚴
2. 產品結構轉變：側重與土建融資連動的整批性分戶房貸，此類業務占比預計提升至65%以上
3. 風險控管機制：建立每月40-130億元的還款動態調節系統，配合總量管制要求
4. 利率差異化：整批性分戶房貸利率較市場平均低0.3-0.5個百分點

值得關注的是，此調整直接影響建商與銀行的合作模式。銀行高層指出，保留分戶房貸額度已成土建融資的必要條件，避免建案完工後無法交屋衍生的逾放風險。

房市發展關鍵指標

1. 價格走勢：主要都會區呈現「核心區持穩、蛋白區鬆動」的雙軌現象，平均成交單價維持在每坪58-62萬元區間
2. 交易量能：2025年Q1買賣移轉棟數較去年同期減少18.7%，預估全年交易量將縮減至25-28萬棟
3. 供需結構：新建案去化週期延長至12-18個月，中古屋市場議價空間擴大至5-8%
4. 產品類型：預售屋市場占比提升至45%，主要受惠於整批性房貸的利率優勢

法規影響與銀行因應

銀行法第72條之2的「不動產放款天條」持續發揮關鍵作用，目前各行庫比率維持在27%-28.5%之間，距離30%法定上限仍有1.5-3個百分點的緩衝空間。為兼顧法規遵循與業務發展，公股行庫採取三項主要策略：

1. 建立存款餘額連動模型，每日監控分母項變化
2. 發展綠色金融商品，提升非不動產放款占比
3. 強化金融債券發行，2025年預計新增500億元發行額度

市場參與者影響分析

1. 首購族群：信用條件優良者仍可取得85成貸款，但利率地板價調升至2.25%
2. 換屋族群：需提供完整資金流向證明，審核時間延長至3-4週
3. 建商端：大型建商取得土建融資的綠色通道，但需保證分戶房貸轉介率達70%
4. 仲介業：中古屋成交周期從45天延長至75天，委託銷售契約改採「保證去化」條款

民營銀行策略轉向

面對政策壓力，民營銀行出現明顯策略分化：

1. 財富管理客戶優先：VVIP客戶可獲0.5%利率減碼與95成超高貸款成數
2. 數位通路強化：線上申貸平台新增AI估值系統，審核效率提升40%
3. 跨境產品開發：針對海外工作人士推出外幣計價房貸商品
4. 風險轉嫁機制：與保險業合作推出「房貸違約保險」，轉移30%信用風險

未來趨勢與挑戰

1. 政策延續性：央行「漸進式調整」路線至少維持至2026年Q2
2. 技術創新：區塊鏈估價系統與AI審核模型將於2025年Q3試行
3. 國際因素：美國聯準會利率政策將影響外資購屋需求
4. 社會影響：租賃市場快速發展，專業包租代管業者數量年增35%

綜合研判，2025年將成為台灣房市結構轉型的關鍵年，市場從「價格驅動」轉向「價值驅動」，具備完善生活機能與綠色建築標章的物件，預期將維持3-5%的年度漲幅，而缺乏特色的產品則可能面臨10-15%的價格修正壓力。此波調整期預計將持續18-24個月，直至市場建立新的供需平衡機制。

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