仲介的努力，法律來守護：淺談居間報酬請求權與實務應對|黃鈺如律師

Towfiqu barbhuiya on Unsplash

引言：一種努力常被忽略的專業

在協助客戶成交的過程中，仲介付出的往往不只是資訊，而是時間、人脈、專業判斷與耐心溝通。然而在沒有明確契約或對價保障下，這些努力時常在交易完成的那一刻被遺忘.....。

當客戶選擇自行成交、否認受到仲介的協助，甚至以「沒簽約」為由拒絕支付居間報酬時，仲介所面臨的不是一筆帳的問題，而是對專業價值的否定。

本文從一件法院判決出發，說明居間報酬在法律上的成立要件、糾紛常見情形，以及仲介可以採取的具體應對方式，協助您在爭取報酬的過程中，更有依據、更有信心。

案件概述：付出協助，卻無從請求報酬

一位仲介業者受企業主委託，協助尋找承租廠房。雙方未簽訂書面契約，但歷經數週的帶看、資料傳遞與協商後，條件逐步成形。企業主表達：若最終每坪租金能降至700元，願支付一個月租金作為居間報酬。

然而，在談判尚未完成的情況下，企業主單方面終止合作，轉而與房東自行簽約。仲介得知後主張應取得報酬，並向法院提起訴訟。

法院看法：契約成立，但不構成報酬請求權

法院主要分為三個層次來做出判斷：

一、企業主與仲介之間已成立居間契約

儘管雙方未簽署書面契約，但從電子郵件、對話紀錄及帶看行為可認定，雙方最遲於107年5月7日前已就「媒介成功即給付報酬」達成口頭約定，依法可視為媒介居間契約。

二、居間尚未成功

法院強調：因本案雙方當事人成立的是媒介居間契約，因此居間報酬請求權，必須以「契約因居間人之媒介而成立」為前提。

而本案中，最終成交條件（1,945坪，每坪720元）與原告仲介媒介過程所提出條件（1,400坪，每坪800元）落差顯著，且未能證明成交條件為仲介所斡旋達成。因此，法院認為，雖有仲介事實，但尚未構成「媒介成功」。

三、未構成惡意阻止條件成就

仲介主張企業主於條件已接近時故意終止合作，構成民法第101條第1項所指之「不正當阻止條件成就」，應視為條件已成。然而法院調查結果顯示，條件尚未具體明確，不足以認定為惡意阻止。

法律分析：媒介與報酬之間的界線

本案反映「媒合居間」之報酬請求在實務上常遇到的三個難題：

1. 成立≠成功

即使雙方有居間契約，報酬的請求仍需以媒介成功為前提。法院要求「契約的實質條件須經由仲介協調促成」，否則即便後來客戶與業主簽約，亦不能視為成功。

2. 成交≠居間人功勞

最終簽約若是當事人自行談妥，或主要條件來自第三方讓步，而非仲介斡旋，則仲介人即便參與其中，也難以主張居間報酬。

3. 終止合作≠違法阻止

客戶於條件尚未完成前選擇終止合作，屬其商業判斷。除非證明條件已基本成形，且對方有意阻止報酬產生，否則難以援引民法第101條構成請求。

給仲介的提醒與建議

在法律實務上，仲介的努力是可以被保護的，但前提是：必須具備明確約定與可證明的媒介事實。以下是我們建議的三項基本防護原則：

一、以書面契約保障雙方信賴

明定報酬給付條件與時點。
設定「事後成交」亦應給付報酬的補充條款。

二、留下可佐證的斡旋紀錄

使用電子郵件、LINE對話、會議紀要等方式保存居間紀錄，包含價格協調、需求回應、反覆往返的過程。

三、當客戶私下成交、拒絕給付居間報酬時，冷靜應對並尋求協助

可先發函主張權利；
若對方持續拒付，應儘早諮詢律師，評估是否進入訴訟程序。

結語：讓法律為你的努力撐住價值

仲介工作的核心，是替雙方創造交集與信任。在這過程中，仲介所提供的不僅是資訊，更是促成一筆交易得以成立的動能。當你的付出與專業在交易完成後被淡忘甚至否認，法律可以為你站出來，提醒對方：「這不是沒有代價的合作」。

每一次居間努力，背後都是時間與信任的投注。當你的專業價值未被如實回應，法律可以成為你堅定的後盾。若你正在處理類似問題，本所樂意提供相關協助，歡迎透過以下方式聯繫。