Let's loan to buy a house.
「你有想過房屋貸款可以到85%嗎？」當房仲先生這樣跟我說的時候，當下我直覺是「怎麼可能？！」，2024 年金龍海嘯信用管制後現在銀行貸款都要排隊排超久加上限貸令，能貸到 80%的人都已經很頂了。房仲先生說：「不！你要知道銀行貸款這些限制條件都是開給外面普通人看的，只要你有很高的社經地位，最好是醫師這種的就能貸到 85%，銀行就很愛借錢給有錢人」。我反問到：「房仲先生你這個案例太極端了，像我們這種普通人怎麼辦？」
這時候代書先生接話：「普通人的話，只要你或家人有具備公教人員資格一樣可以把房貸拉到 85%」公教專屬貸款方案
我以前是有聽說公教人員貸款銀行有優惠但能不能貸到 85% 是真的不確定。後來仔細查了下資料發現政府還真的有為公教人員設計一個專屬的房屋貸款方案叫做「築巢優利貸」，裡面確實有提到公教人員的房屋貸款最高是可以達到 85% 的（有興趣的可以參考 這篇 ），而且利率 2.185% 跟民營銀行的 2.68% 起跳相比真的優惠好多。
收支比 200%
承辦「築巢優利貸」的銀行就似乎只有臺灣銀行一家，前陣子臺灣銀行有釋出房屋貸款申請人要滿足收支比 200% 才能符合借貸資格的消息，後來我問了銀行的貸款承辦窗口後確實收支比這條也被納入了公教人員貸款方案的條件上了。
這裏要先理解收支比 200%，意思是貸款人的每月薪資除以支出費用必須大於或等於 2。銀行在計算支出費用會包含各地區的基本生活費、加上貸款人目前的車貸、個人信貸、信用卡分期付款等負債支出。
收支比 200%， i.e. 薪資 / 支出 >= 2
稍微看了一下台灣過去幾年的公教人數平均約 47 萬人，中位薪資落在 3.8 萬，平均薪資為 4.8 萬，為了方便計算湊個整數算 5 萬。按照政府定義的各地區最基本生活費，桃園是每人 1.6 萬，那麼月領 5 萬的月薪的公教人員在沒有其他負債的狀態下，扣除基本生活費後還能拿用支付房屋貸款的金額最多就 9000 元，以 9000 元當作月付回推貸款總金額約 250 萬，再以最高成數 85% 回推得到總價 294 萬的房子，不太確定 294 萬在桃園可以買到什麼樣的房子，我想大概只能買個中古套房吧！
結果是銀行的收支比 200% 條款大幅拉高了一般公教人員的房屋貸款門檻，讓原本具備公教人員房屋貸款資格的人突然變成個人條件不符失格了。
用保證人加碼
當面對個人貸款條件不足狀況時銀行可以增加保證人此來提高貸款人的條件，這點對公教人員貸款也適用，此時的 200% 收支比條款可以把貸款人跟保證人雙方合併計算。
繼續用月薪 5 萬的公教人員為例，假設借款人與保證人兩人都是公教人員，薪水合計 10 萬，可用支付貸款的金額變成 1.8 萬，回推貸款總金額約 500 萬，再以 85% 貸款成數回推得到房屋總價約 588 萬。這個總價在大約在 2016 左右的桃園很好買，現在 2025 選擇也是有限，我想可能就只能買老舊公寓、蛋殼區或偏遠市中心更遠的房子吧。
仔細想想，如果真想把此公教房屋貸款方案有效發揮的話，大概就公教人員加科技業的組合了吧，申請房屋貸款時用公教身份作為借款人，再以科技業的配偶或家人作為保證人，以此通過銀行要求的 200% 收支比的條件、搭配方案拉高貸款成數達到 85%。
每月房貸也是關鍵
買房的第一個難關是頭期款，會想貸 85% 主要考量減輕頭期款的負擔或保留一些現金做為裝修整理或緊急備用金。接下來的第二個難關就是每個月的房貸，在利率不變的情況下要壓低每個月的還款金額的方法就是延長貸款的年限，至於最高貸款年限能拉到多少取決於貸款人年紀，銀行要求貸款年限與貸款人年齡相加小於等於 75 歲。以一間總價 1500 萬的房子為例，以公教貸款利率 2.18% 計算，貸款 30 年每個月要繳約 4.5 萬；當貸款年限拉到 40 年後，每個月要繳的錢就會變成 3.75 萬，差額 7500 也是相當有感！
貸款最高年限 + 貸款人年齡 <= 75
結論
像我們普通人要買房還是得跟銀行貸款，只有達到銀行設定的條件才有機會貸好貸滿。所以平常多注意有哪些適合自己的方案，也跟有往來的銀行聊聊自己的財務條件也有幫助，真的要借款的時候也要冷靜評估自身還款能力，確認每月還款金額不會超過自己的負擔影響生活等等。跟銀行借錢買房真的不是壞事，若是借超過自己能力負擔就真的不是好事了。
