用眼睛篩選，用感覺做決定
🌾我告訴他：「我看房憑感覺」，他愣住了
前陣子和一位老朋友吃飯，他突然問我一句：「你常看房，看房到底要看什麼？」
我說：「其實我很多時候是『憑感覺』耶。」
他一聽，語氣帶點質疑：「『憑感覺』？你是認真的嗎？」
我點頭說：「當然是認真的。你如果問的是該怎麼看房，現在網路上一堆專家在教怎麼看格局、屋況，甚至連看房清單都幫你準備好了，超專業、超詳細，比我講的還完整啦。但說真的，那些是『怎麼看』的理性步驟，而我覺得還少了一樣很重要的東西—『感覺』。」他聽了，臉色微微一沉，眉頭也皺了起來，語氣變得悶悶的，似乎對我這種「感覺派」的說法不太認同。
我笑笑看著他說：你以為我在開玩笑嗎？我是說真的，買房子不只是要『看』，更重要的是要『憑感覺』，聽起來好像很抽象，其實就是你走進房子的那一刻，還有在裡面待大約十幾分鐘左右的這段時間，所感受到的所有感覺、細節，以及你心裡的反應。」
他好奇地問：「感覺、細節、心裡的反應？是指什麼？」
我回答：「那是最直接、最個人化、也最難被取代的部分。比如說，你一走進這個空間，有沒有覺得舒服？光線是不是自然柔和？動線順不順？空氣流不流通？這些感受，也許不是用肉眼第一時間就能判斷出來，但你的身體會誠實地反應出來。而且，有時你還會突然冒出一句：『欸？這東西怎麼會放在這裡？這樣合理嗎？』這些直覺性的反應，往往才是最真實的警訊。它們指出了你可能還說不出口的不對勁。」
朋友邊點頭邊「嗯嗯嗯嗯」，我繼續說：「你想想看啊，這是你每天要生活的地方，要休息、要陪伴家人。如果空間讓你待得不舒服，那就算房子再漂亮、再便宜，都不會讓你快樂。」
他說：「所以你意思是，買房子不只是買一個空間，而是買一個讓自己感覺自在的『家』？」
我笑著說：「沒錯！當然，這不代表我們就不看硬條件啦，像結構安不安全、周邊環境好不好、交通方不方便，這些基本盤一定要評估，這些網路上的專家會教你怎麼查怎麼看，有空你真的可以搜尋看看。但在真正做決定前，除了理性篩選風險，更重要的是感性的認同。」
我說：「簡單問自己幾個問題就好：我在這裡會開心嗎？我會想回家嗎？我有辦法在這環境待很久嗎？腦海裡有沒有浮現以後住在這裡的畫面？」
他靜靜想了一下，然後點點頭說：「這種『感覺』真的很重要，雖然聽起來很主觀，但又不能不理它，你能不能再多說一點，所謂的『感覺』到底是什麼？」
(先前在「看房一定要睜大眼睛看」系列篇章中，分享過可利用「看房就是腳勤」、「由遠而近，由外而內」以及「環境比屋內更重要，公領域比私領域更重要」等方法來評估周邊環境、建築外觀以及公共空間，這些地方雖然也是我們生活的一部分，但相較於家中私人空間，停留時間終究有限，對感覺與細節的要求也不如室內來得強烈，因此只要睜大眼睛、用心觀察，其實就能掌握大致的狀況。)
尚未看過看房一定要睜大眼睛看(上)、(中)、(下)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。
🌾別讓「好感」掩蓋了「風險」，心動可以，但原則必須在場
我說：「所謂的『感覺』，其實就是你身體和情緒的回應，是你長年生活經驗累積下來，對空間的直覺判斷。它不是玄學，也不是憑空冒出來的幻想，而是一種你對『住』這件事的誠實反應。」
我頓了一下，接著說：「而且『感覺』本來就主觀啊！只有你自己最清楚，什麼樣的空間會讓你放鬆，什麼樣的氛圍會讓你排斥。有些人喜歡開闊通透，有些人反而喜歡窩在小空間裡覺得安心；有些人聽到樓上小孩跑跳會覺得吵，有些人卻覺得這才有生活感。這些差異，不是靠查資料或別人教你怎麼看房就能解決的，真的要自己『親自感受』才知道。」
我隨後提醒他：「不過，感覺雖然重要，但也不能只靠感覺，也要有基本原則當底線。有時候當下的氣氛、光線、擺設，會讓人覺得這房子不錯，可是回家一想又覺得哪裡怪怪的。為了避免做出一時的衝動決定，我覺得在聊『憑感覺』之前，還是應該先建立一些觀念和原則，因為只有當你的思考是穩定、有邏輯的，『感覺』才能成為一種補強，而不是誤導及變成『瞎衝動』。」
接著我就和他分享幾個自己覺得很重要的觀念與原則：
「合法合規、安全第一」
這是最基本也是最重要的底線。再怎麼喜歡、再怎麼有感覺，都不能拿資產價值與居住安全開玩笑。違建再便宜、景觀再好，一出事就是全盤皆輸。
「沒那個屁股，就不要吃那個瀉藥」
買房前，務必要誠實面對自己的財務狀況，不要做超出自己承受範圍的決定。帝寶再好，買不起就不是你的菜。千萬別為了面子、或者幻想未來一定會大漲，就衝動買下一間會讓自己每個月喘不過氣的房子。
拜託，不要騙自己，能不能負擔，真的不是靠「感覺」判斷的。這不是「想不想要」的問題，而是「撐不撐得下去」的現實。
「用好腳力換好房子，是找到理想好宅的不二法門！」
「看房就是腳勤」，找到理想好宅沒有捷徑，就是靠親自多看、多比較。真正懂得看房的人，都是用雙腳走出來的。每一間房子都是經驗值的累積，資料再多也不如親自走一遭。
「適合自己的好房子，是靠不斷比較出來的」
多看不同產品，多做交叉比較，看高樓、低樓、頂樓加蓋；看新房、看老屋；看各種格局與配置。久而久之，你會愈來愈清楚自己喜歡什麼、不喜歡什麼，也更快做出判斷與選擇
「問清楚自己：我買這間房子的目的到底是什麼？」
是買來整理裝潢後賣出？還是收租幾年後轉賣？或是自住幾年後換房？又或者是長期置產、穩定收租？如果是自住，是預計長期持有，還是階段性過渡？這個「目的」會影響你之後的選擇、評估標準，甚至價格容忍度。
「什麼是你最在意的？」
你真的了解自己嗎？很多人一開始都信誓旦旦地說「我喜歡怎樣的房子」，但最後買下的，往往跟當初想的差很多。
每個人對「好房子」的定義都不同。有人重視生活環境，有人重視通勤方便，有人則是講究室內空間感或景觀視野。是永久棟距？還是窗外綠蔭？甚至某種特殊景觀？這些條件沒有對錯，重點是搞清楚自己的優先順序，買的過程才不會迷失方向。
「無論是不是自住，都要考慮未來的轉手性與流通性」
很多人以為自住就不用管好不好賣，這是常見的誤解。現實是，人生充滿變數，可能會因為換工作、家庭變動、資金需求等各種原因需要轉手房子。如果當初選的房子市場接受度低、流通性差，就容易陷入賣不掉、賣不好、甚至被迫賠售的窘境。
如果你的購屋目的是資產保值或未來增值，那麼「轉手性」就更加關鍵。只要這間房子未來還有買家願意接手，具備一定市場流動性，房價自然比較抗跌，甚至不需炒作，也能穩定上漲。
此外，還有一個實戰重點：你買的這個產品，是不是當地的主力產品？是不是市場上相對好賣的「標準品」？（每個區域的熱銷類型都不一樣，有的是兩房、有的是三房，有的偏好整層住宅，有的則鍾愛小坪數套房。）搞懂這一點，不只能幫助你未來轉手更順利，也能讓你更貼近市場主流，不容易買到冷門難出的物件。
「要思考：一樣的預算，是要拿去買條件好一點的房子，還是拿來做裝潢？」
我會說：當然是選條件好一點的房子！因為裝潢的錢，是花出去就回不來的。
比方說，1000 萬買一間房，再花 100 萬裝潢，未來你要賣，很難賣到 1100 萬。但如果一開始就拿 1100 萬去買條件更好的房子，不用特別花錢裝潢，這種房子反而比較有機會賣超過 1100 萬。
簡單說：裝潢是「消費」，不是「投資」。能讓房子增值的，是條件，不是沙發牆做多美。
而且同樣的預算也會影響你挑房方向：
如果買的是新房子，狀況本來就不錯，裝潢不用花太多，那你可以把更多預算放在挑一間條件更好的房子。
如果買的是舊房子，光是裝潢就可能要花一大筆，那房價本身就得挑便宜一點的，不然預算根本不夠。
總之，錢要花在刀口上。不要把太多預算丟在那種自己看了爽、但未來賣房卻沒人會多付錢的地方。
「不要自以為是，標新立異。」
房子不是藝術創作，不是愈獨特愈好。太過於特殊、太過與眾不同的產品，在市場上往往反而比較難轉手。買房要考慮的不是你一個人的眼光，而是將來多數人是否也會接受這個產品。
「緣深，不怕緣來遲。」
請相信「厝緣」。不只是人會挑房子，房子也會挑人。
不要因為一直沒挑到理想房子而氣餒，更不要最後為了湊合而將就。有時候，晚一點才遇見，也許剛剛好。
他聽完我這番話，沉思了一下，然後緩緩開口：「這樣聽起來，我以前真的從來沒想這麼多耶，可能是因為我看房次數很少吧，也沒有太認真去面對這件事，總以為買房就是選一間自己看得順眼的、不討厭的，感覺對了，好像就可以了。但你剛剛提到那些：合法性、安全性、轉手性，還有先弄清楚自己的購屋目的等，這些我一樣都沒想過，更別說什麼深度比較、腳勤看房了。」
他頓了頓，有點自嘲地笑了一下：「老實說，我其實大多時間都只是滑591，看到漂亮的裝潢、大陽台、採光好，就會想像住在裡面是什麼感覺，但現在聽你這麼一說，我才發現那些『想像』好像都只是我一廂情願，根本沒有建立在任何現實或邏輯上。」
他看著我，語氣開始認真起來：「也許我真的該先把這些觀念及原則搞明白，再去談什麼感覺不感覺，不然就算感覺對了，萬一踩雷、買錯了，哭都來不及。不過話說回來，就算有觀念、有原則，最後下不下手，還是看那個『感覺』順不順。所以，該輪到你來講講你說的那個『買房子，不只是要看，還要憑感覺』到底是怎麼回事了吧？」
🌾買房子不能只用眼睛，還要「身體說可以」
我笑了一下，說：「買房子，不只是要看，還要憑感覺。白話一點說就是：買房子不能只是眼睛滿意，還要『身體說可以』。」
「身體說可以？」他問。
我點點頭：「我要說的『感覺』，不是你以為的那種『看到陽台好大、採光好棒，就幻想自己坐在那邊喝咖啡』的感覺，而是你走進那間房子，用整個人去感受那個空間，那是一種全身的反應。」
他皺眉：「整個人？」
「對，聽起來好像有點玄，但其實很實際。」我笑說：「你有沒有進過某些房子，明明坪數、格局、裝潢都OK，但就是覺得哪裡怪怪的？好像哪邊卡卡的、待起來不自在，說不上來為什麼就是不舒服？」
(科學研究早已證明，人對空間的舒適度有潛意識的反應，例如光線不足會讓人情緒低落、通風不良讓人無形中煩躁。所以，「你覺得哪裡怪怪的」常常不是沒來由的錯覺，而是身體與心理發出的真實警訊。)
他想了想，點點頭：「好像有欸，之前去看過一間老公寓，條件明明都很合，但我就是不想再踏進去第二次，很不對勁。」
我說：「那就是你的身體在告訴你：這裡不適合你。房子不是拿來看的，是拿來住的。條件再好、價格再甜，如果住起來讓你不自在、不安心，那就不會是你的家。」
他慢慢明白了：「所以你意思是房子除了要合邏輯，也要合身體的感覺？」
「沒錯！」我點頭回應：「我自己在看房子時，一定會在屋內多待一會兒，看看光線怎麼進來、通風好不好，有沒有噪音干擾等，甚至會找個角落靜靜坐一下，去感受這個空間的氣場，是不是讓人覺得舒服、安心？能不能自然放鬆下來？還是有種說不上來的不對勁？雖然有時銷售人員會覺得我很奇怪，誰管他咧！畢竟這可是要花大筆錢的事耶！」
他驚訝地說：「哇，這跟我滑591時幻想自己住在裡面完全不一樣欸！」
我笑：「幻想當然可以，但不能只靠幻想。買房是大事，你未來每天都要在那個空間醒來、發呆、吃飯、洗澡、工作，甚至失落或生病。那個空間會包容你所有的樣子，它不能只是『看起來不錯』，而是『住起來對味』。不只『合眼緣』，還要『合身體』。」
「空氣流不流通？光線是柔和還是刺眼？坐下來之後，會不會覺得哪裡壓迫、哪邊陰陰的？房子裡是不是有一種揮之不去的濕氣或霉味？走動起來，動線順不順？樓層的聲音會不會讓人不安？鄰居的氣場，是不是讓人想避開？這些都是眼睛看不到，但身體能感覺到的線索。」
我說：「所以，看房除了理性分析，更要給自己時間與空間，用感官去『驗收』這間房子。也許有人覺得這聽起來玄，但其實一點也不稀奇，你挑衣服、挑沙發、挑車子的時候，不也會坐坐看、摸摸看、試試看嗎？那為什麼挑一個要住十年、二十年的房子，卻不願意花時間去感受？」
「另外，如果你有小寶寶或小狗，也建議你可以帶他們一起去看房。你會發現，有些房子你覺得還不錯，但小孩一進去就大哭、小狗不安地繞來繞去；有些房子反而是他們一進門就開心地跑來跑去，笑得好開心、尾巴搖個不停。這時不用懷疑，那就是身體最誠實的反應，他們的直覺比大人還敏銳。房子要住得長久，不只你要喜歡，連家裡最敏感的成員也要自在。如果他們都能安心地玩耍、舒服地待著，那大概就對了；反之，若一進門就吵鬧、坐立難安，那就換下一間吧，別勉強。」
他點頭，但我接著提醒他：「在實際去現場看屋之前，還有一件很重要的事，一定要先跟銷售人員（不管是代銷還是仲介）索取平面圖。因為『格局』不只是住起來舒不舒服，更有可能影響將來的轉手性。如果光看格局就覺得不妥、不順、不合理，就不用浪費時間跑去現場。多數人還是偏好方正、動線清楚的格局，空間好規劃，也比較容易吸引買家。網路上可以看到很多奇葩格局的平面圖，當下看起來很特別，但當你要賣房時，那些設計就只能靠運氣找『有緣人』了。」
我接著說：「當你確定想看某間房子，記得先留意那些『看了也改不了』的部分，像是樓層、樓高、視野、採光、通風、外部噪音、周邊環境與鄰居素質。這些，裝潢再漂亮也無法彌補。」
「舉例來說，低樓層的房子容易被其他建築物擋住視野，久了會讓人感到壓迫；樓高不足的房子，無論裝潢多華麗、貼多少玻璃，也改變不了空間高度的限制；通風不良的建築，住起來悶熱、潮濕，也容易發霉；靠近馬路或工業區的房子，即使加裝再多隔音設備，噪音還是會在；至於鄰居，如果每天都很吵、或是有強烈負能量，會直接影響你住的心情，這是最難解決的問題之一。」
「所以，當你看房子時，務必要留意這些細節，像是『欸？這個東西怎麼會放在這裡？這樣合理嗎？』這種直覺反應很重要，往往能指出你無法立刻說出口的不對勁。」
他沉默了一會兒，然後點點頭說：「我懂了，這也許就是為什麼我總是覺得差那麼一點的原因。原來是我只用眼睛在看，卻沒讓自己真的走進去、停下來，好好去感受。」
他笑了一下：「看來，我下次看房，要多留一點時間，多用一點心，也多聽聽自己的身體怎麼說。」
我拍拍他的肩說：「所以，買房子真的不是『看到價格合理』或『朋友說不錯』就能決定的事，而是要靠你的眼睛去看、用腳去走，更要用心去感受。理性是基本盤，幫你避開地雷、排除風險；感覺是加分題，帶你找到真正想住的房子與那份歸屬感，理性與感覺兩者缺一不可。你要的，不只是房子，而是一個讓你可以安心呼吸、安心生活的空間。」
他點點頭，說：「我以前總覺得買房很難，是因為資訊太多、選項太多，搞得自己愈看愈亂。但你這樣一講，我反而覺得可以從『感覺』開始，慢慢去建立屬於自己的判斷邏輯。」
我微笑著說：「沒錯，你不用一開始就很厲害，也不需要每一點都懂。重要的是先開始看，開始走出去，讓自己進入市場。多看幾間房，才能累積出判斷的基礎和節奏感。那些網路資訊、房價數據、他人的經驗都只是參考，真正的關鍵，是你站在現場的那一刻，眼睛看到什麼，身體感受到什麼，心裡又想了什麼。」
我停了一下，笑著補充：「看房不是為了衝動下訂，而是為了感受市場的樣貌，去比較不同產品、區域與價格帶的差異。紙上談兵沒用，真的走進現場、用身體去體會，才知道房子到底值不值得。」
我接著說：「買房子不是數學題，也不是風水老師才有答案的選擇題，而是一種你與空間之間的連結。看房子其實就像在找另一半，不只是條件對，更要『感覺對』。那些你在陽台望出去時的寧靜感、走進浴室時的舒適度、孩子和寵物自然放鬆的模樣，都是身體最誠實的回應。當你的直覺告訴你『可以住在這裡』，而理性也沒有發現什麼問題，那麼，就是時候可以安心出手了。」
他若有所思，我補了一句：「另外還有一個重點，現場的氛圍和銷售人員（不論是代銷還是仲介）的態度，也能透露出市場的熱度和你的議價空間。有些代銷或仲介一副趾高氣昂、懶得理你；有些則是熱情過頭、講話講到嘴巴都快貼上來了，甚至低聲下氣地拜託你買，這些都是重要訊號。」
他笑了：「所以，人的態度及臉色，其實是在透露市場溫度？」
我點點頭：「沒錯！態度就是線索。還有啊，如果你看到現場有什麼奇怪現象：像是漏夜排隊、登記抽籤、封盤不賣、鎖戶惜售、買房還要『配貨』、整批帶看，甚至有人現場喊價競標……這通常意味著市場過熱、賣方掌握主導權，幾乎沒什麼議價空間。」
他驚訝地問：「哇，那如果現場冷冷清清的呢？」
我說：「那反而是你可以好好談的時候！銷售人員開始願意多講、願意讓利，你的選擇空間也比較大。只要你前面看得夠多，心裡有底，一遇到好物件，自然就會有感覺、知道該不該出手。」
他點頭：「原來看房不只是看房子，還要觀察人，感受氣氛，用身體去體會整體的狀態。」
我拍拍他肩膀笑著說：「說得太對了！買房的最佳時機，不只是價格合理而已，更是當你眼睛看懂了、耳朵聽清楚了、身體有反應了、心裡也踏實了。那一刻，就是你可以出手的時候。記住，感覺不只來自房子本身，更來自市場的氣氛、現場的互動，還有你自己的狀態。當理性和直覺一起說：『可以了』，那就是最好的時候。」
最後，我笑著說：「買房是為了過生活，不是為了解題。眼睛看的是現實，心裡感受的是未來。願你找到的，不只是四面牆和一扇門，而是一個你回去就能安心落腳的『家』。」
