加州房市：南灣 vs. 沙加緬度（2025 年 6 月）
概述
截至 2025 年中，加州房市依然呈現高價科技核心區與較可負擔內陸區的「兩極化」格局。本報告比較 南灣（以矽谷的聖塔克拉拉縣為中心）與 沙加緬度 兩大市場，探討房價、趨勢、庫存、需求、利率影響與近期開發案。南灣房價持續高漲、競爭激烈；沙加緬度則因價格相對親民，吸引大量灣區移民。以下為詳細分析，最後附上關鍵指標對照表。中位房價（獨棟 vs. 公寓）
獨棟住宅： 南灣仍是全美最昂貴市場之一。聖塔克拉拉縣 2025 年 4 月獨棟住宅中位售價約 2,100,000 美元——約為沙加緬度區 550,000 美元的四倍。
公寓／聯排： 南灣公寓中位價約 1,050,000 美元，僅約獨棟的一半但仍逾百萬；沙加緬度公寓多落在 35–40 萬美元 區間，顯示兩地巨大價差。
年增率趨勢
• 南灣：2025 年初房價自前一年回跌中反彈，Q1 同比約 +9–10%；至 4 月仍 年增約 6%。
• 沙加緬度：2025 年 4 月獨棟房價 年增約 0–3%；部分數據顯示全型態約 +6.5%。整體呈現平穩。
房源存量與上市天數
• 庫存（月數）： 南灣 1.9 個月，沙加緬度 2.8 個月，皆低於平衡市場所需的 5–6 個月。
• 中位上市天數： 南灣僅 8 天，沙加緬度約 16 天，仍屬快速成交。
需求指標與遷移趨勢
• 南灣約 70% 物件高於開價成交，平均售價為開價 105%。
• 沙加緬度約 45–50% 高於開價，售／開價比 100%。
• 遷移：沙加緬度為灣區買家首選遷入地；南灣 23% 買家欲外移，其中沙加緬度排名第一。
利率影響
30 年固定房貸 2025 年 4 月平均 6.73%，遠高於 2021 年的 3%。
• 南灣：高房價加高利率，買家負擔沉重；賣家因低舊貸利率「被鎖住」，導致供給更緊。
• 沙加緬度：雖較可負擔，但利率亦壓縮本地買家；價格調降與賣方讓利情形增多。
新建案與政策
• 南灣： Google Downtown West（聖荷西）計畫 4,000 戶住宅，BART 延伸、SB9 小規模分割等。
• 沙加緬度： 國王大道 Monarch 專案 241 戶可負擔住宅動工；Folsom Ranch 等郊區大社區、州政府「多餘土地開發」計畫。
• 2024–2025 年逾 60 項州法加速住宅供給、商業地改建。
南灣 vs. 沙加緬度關鍵指標對照（2025 年 6 月）
指標 南灣（聖塔克拉拉縣） 沙加緬度（沙加緬度縣）
獨棟中位價 約 $2,100,000（年增 ~6%） 約 $550,000（年增 ~0%）
公寓／聯排中位價 約 $1,045,000 約 $350–400K（估）
庫存（月數） 1.9 2.8
上市中位天數 8 天 16 天
售價／開價比 105% 100%
高於開價成交比例 ~70% ~45–50%
年成交量變化（2025 年 4 月） +2.6% +6.2%
主要遷移趨勢 淨外流，首選遷出地為沙加緬度 淨流入，灣區移民為主
利率影響 高價 + 高利率，供給受「低利鎖定」抑制；多重競標仍常見 利率壓力導致價格調整及讓利，市場較平衡
重大開發案 Google Downtown West 4,000 戶、BART 延伸、SB9 Monarch 241 戶可負擔屋、Folsom Ranch、大量州地改建
結論
• 南灣：房價高、供給緊、成交迅速，是極度競爭的賣方市場。
• 沙加緬度：價格親民、供給稍增，買方選擇較多，但仍屬賣方優勢。
• 高利率抑制需求，但 供給不足（尤其南灣）支撐價格。
• 灣區外溢人口與遠距工作將持續為沙加緬度帶來淨流入；
若利率下滑，南灣潛在需求恐再度爆發。
• 州級與地方的住房法案、重大開發案雖可望緩解長期供給問題，但短期內兩區仍面臨可負擔性挑戰。
