最近一則讓人眼睛一亮的新聞，是京城集團董娘砸下超過7億元，在高雄燕巢買下了將近4000坪的「道路用地」，每坪成交價高達17萬元！
道路用地，聽起來是不能蓋房子的，為什麼有人願意花這麼高的價格買？而且買的人還是資深房地產企業家？這背後到底藏著什麼盤算？身為長期觀察土地政策與區段徵收模式的我，看到這則新聞的第一反應是：這不只是單純買地，而是「卡位一場未來的重劃紅利」。
🎯 重點不是現在的地，而是未來的「地位」
這塊地位在橋頭科學園區附近，而這一帶正處於高雄市政府進行中的都市計畫變更區——也就是所謂「高雄新市鎮」後期發展區。
依照目前公開資訊，政府正在推動增設橋科匝道與聯絡道，預計會透過「區段徵收」的方式整體開發這一區。
簡單說，區段徵收就是政府把一整塊區域的土地徵收回來，統一規劃，做出完整的住宅區、商業區、道路、公園等，再把其中一部分可建築用地發還給原地主（稱為抵價地）。
所以如果你是這區域內的地主，只要你有簽署工程施工同意書、配合政府使用土地，未來你就可能有資格參與徵收，從「不能蓋房的地」變成「可以開發的建地」。
這就是這筆交易最重要的投資邏輯：不是買現在的道路地，是搶佔未來變身建地的入場券。
📈 高價成交背後，其實是對區域發展的信心表態
說實話，每坪17萬元的道路用地價格真的不便宜，甚至已經比燕巢部分住宅用地還高。但這其實並不表示買方「不理性」。
因為近年來，橋頭科學園區效應正在外溢，燕巢與楠梓一帶的農地價格這三年已經從每分地2000萬漲到5000萬，幾乎翻倍。
再加上地方政府積極推動重大交通建設與都市更新案，讓整個北高雄的土地市場充滿期待。能先一步布局，意味著未來可能以極低的持有成本換得高價的開發土地，這就是高資本投資人願意進場的理由。
交易備註也寫得很明白：該地具備「重建、重劃、都更等效益」，這不是一般人會忽略的小字，而是行家看準的重點。
❌ 容積移轉？這次不是主角
有人可能會猜：會不會是買來做容積移轉？畢竟道路地也可以把容積轉給別的建地使用，開發商可以因此蓋得更高、蓋得更多。
但這筆交易的價格，已經高到不像是單純為了容移操作。一般市場上道路用地做容移，每坪價格多半落在合理折價範圍，但這次卻是頂著「高於行情」的價格成交，顯然不是容積操作那麼單純。
換句話說，這筆買地的目的不是「把容積賣掉」，而是「把土地留下來，等它變黃金」。
🧠 結語：政策型土地投資，門檻高但邏輯清楚
京城董娘這場購地行動，展現了一種非常典型的「政策型投資思維」：提前判斷政府推動的開發方向與工具（如區段徵收），並以限制性用地（如道路地）卡位，爭取未來變更後的建地價值。
這不是一般投資人輕易能玩的遊戲，因為它需要三個前提：
- 夠大的資金部位可以長期持有；
- 對都市計畫、區段徵收制度有深入理解；
- 對地方政府政策方向有敏銳嗅覺。
但如果你想學習這樣的思維，這是一個很值得研究的案例。
