在台灣，房東與租客之間的租賃糾紛非常常見，特別是租約期滿後，承租人卻遲遲不搬遷。這樣的情況下，房東能否主張承租人「無權占有房屋」，並依據 民法第179條 請求返還相當於租金的不當得利？更進一步，該金額是否受限於 土地法第97條「租金不得逾越房地申報總價年息10％」的規範？本文將以判決案例、學說見解，深入解析。
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第一章 租賃契約與租約屆滿後的法律效果
1.1 租賃契約的法律基礎
依據 民法第421條，租賃契約成立後，承租人於租期內有正當權源占有房屋，支付租金作為對價。期滿後，若租客未依約返還，則失去合法占有基礎，房東可主張：
- 所有物返還請求權（民法第767條）。
- 不當得利返還請求權（民法第179條）。
第二章 土地法第97條之規範
土地法第97條：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限。」
此條文原意在於限制房租過高，保障承租人。但問題在於：租約屆滿後，承租人無權占有，房東請求不當得利時，是否仍須受此限制？
第三章 學說與實務見解
3.1 肯定說（受限說）
(一)按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又因土地法第97條明定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」，Ａ屋坐落基地及Ａ屋申報總價年息10％計算所得之數額，既僅7,500元，則被告抗辯其占有系爭Ａ屋所受之利益，應不逾7,500元，尚屬可採。
(二)至於租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條雖有明文。惟所謂租賃住宅，係指以出租供居住使用之建築物，此觀諸上開條例第3條第1款規定自明。如非出租供居住使用之建築物，自無上開規定之適用。Ａ屋於租賃期限屆滿後，已非以出租供居住使用之建築物，應非租賃住宅，依上開說明，應無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用，法院於認定被告無權占有Ａ屋所受相當於租金利益之數額時，自不因上開條例第6條之規定而得不受土地法第97條規定之限制。
(註)臺灣高等法院109年度重上字第42號判決要旨：
租賃住宅係指以出租供居住使用之建築物。租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款定有明文。兩造間無訂立租賃契約，系爭房屋即非租賃住宅，且未合意排除土地法第97條第1項規定適用，自得依土地法第97條第1項規定酌定之。
判決重點:
- 認為不當得利的金額應等同於租金，而租金受土地法第97條限制。
- 支持見解：高院109年度重上字第42號判決。
- 結果：房東僅能請求至多年息10％，可能低於市場行情。
3.2 否定說
(一)按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告無權占有Ａ屋所受相當於租金之利益若干，應依被告占有Ａ屋及其坐落基地客觀上所受相當於租金之利益若干而定，並無一定數額之限制。被告抗辯其無權占有Ａ屋所受相當於租金之利益，應不逾7,500元，並無足取。
(二)土地法第97條，雖明定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」，且該規定為強行規定（最高法院43年度台上字第392號判決意旨參照），惟土地法第97條之規定，本係立法者針對出租人與承租人間就租賃契約所定租金數額所為之規範，而非針對無權占有他人房屋所受相當於租金利益所為之規範。實務上認為無權占有供居住使用而非供營業使用之城市地方房屋所受相當於租金之利益，應以不超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％為限之判決，無非係認為房屋所有人將供居住使用而非供營業使用之房屋出租予他人，既僅於不超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％之範圍內之租金，始有請求權，則房屋所有人之房屋被他人無權占有，供居住使用而非供營業使用時，該他人所受相當於租金之利益，自亦以不超過按土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％為限。而租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條既有明文，可知房屋所有人將房屋出租予他人，供他人居住使用而非供營業使用，其租金數額已不受土地法第97條規定之限制，則房屋所有人之房屋被他人無權占有，供居住使用而非供營業使用時，法院在認定該他人因無權占有房屋所受相當於租金之利益時，自無不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％計算所得數額之理。
(三)況且，現今社會，一般供居住使用住宅之租金，均高於按該住宅坐落之基地及其建築物申報總價年息10％。如謂供居住使用住宅之承租人，在租賃期間期滿前，占有供居住使用住宅，有正當權源之期間，因租賃住宅市場發展及管理條例第6條之規定，應給付超過按供居住使用住宅坐落之基地及該住宅申報總價年息10％計算所得數額之租金；在租賃期滿後，未依約將該住宅騰空返還予出租人，無權占有該住宅期間，法院在認定該承租人無權占有該住宅所受相當於租金利益之數額時，不得超過土地法第97條所定按土地及其建築物申報總價年息10％計算所得之數額，無異變相鼓勵承租人於租賃期間屆滿後，無權占有租賃物，顯然有違民法第148條第2項揭櫫之行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法之誠信原則。
(註)臺灣高等法院109年度上易字第581號判決要旨：
次按租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。查本件上訴人於系爭租約租期屆滿後迄未將系爭房屋返還被上訴人，已如前述，其占有系爭房屋即無法律上原因。又兩造約定系爭房屋每月租金為1萬4,000元，足認上訴人自108年9月6日起至遷讓返還系爭房屋止，按月受有1萬4,000元之利益，致被上訴人受有損害。從而，被上訴人請求上訴人自108年9月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬4,000元，即屬有據。上訴人抗辯不當得利金額應以系爭房屋及坐落土地申報總價額年息6％計算云云，自無可採。
判決重點
- 土地法第97條僅適用於契約租金，與不當得利無涉。
- 應依市場租金或原約定租金計算。
- 支持見解：高院109年度上易字第581號判決。
3.3 修正否定說（最新決議）
1.按無權占有他人房屋，構成權益侵害不當得利，其構成要件如下：(1)占有人受利益，為「占有使用」本身，並非「相當於租金的利益」，僅因依其性質不能原物返還，故應依民法第181條但書規定，償還其價額。(2)占有人因侵害他人權益歸屬內容，並由其受利益，即構成侵害權益而受利益，致他人受損害。(3)無法律上原因：侵害應歸屬於他人的權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺保有該項利益的正當性，構成無法律上原因（王澤鑑，不當得利，第77至78、221至222、376至378頁，2024年6月增補版二刷）。
2.無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號判決意旨參照）。法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。至於土地法第97條規定立法意旨，僅在於對租賃契約所定租金數額加以規範，並非就無權占有他人房屋所受利益數額加以規範，是法院於認定無權占有人因不能返還占有而應償還之價額時，自不受土地法第97條規定之限制。
台灣高等法院民事庭決議，採「修正否定說」：
- 無權占有的受益 ≠ 相當於租金，而是「占有本身的利益」。
- 因無法返還原物，應依 民法第181條但書，償還價額。
- 土地法第97條僅規範租賃契約，非無權占有。
結論：法院認定不當得利金額時，不受土地法第97條限制。
第四章 案例解析
案例一：原約定租金高於10％
承租人租金每月1萬4,000元，租期屆滿後仍占用4個月。
房東請求：每月1萬4,000元。
承租人抗辯：土地法第97條，僅7,500元。
法院見解：仍以原租金計算，房東勝訴。
案例二：違建占用
若房屋未辦保存登記，法院仍認定不當得利依市場價值衡量，而非機械適用10％。
第五章 房東、租客常見問題 Q&A
- Q1：租客不搬，房東能否收違約金？→ 不一定。如有約定，可請求違約金，無未約定，則租約屆滿後，已無契約基礎，只能請求不當得利。
- Q2：房東能否斷水斷電逼退租客？→ 不行。屬自力救濟，可能觸法。
- Q3：法院如何計算不當得利？→ 依市場租金或原租金，非10％上限。
- Q4：能否請求精神賠償？→ 原則上不行，不當得利僅限財產利益。
第六章 法院處理流程示意圖
A[租約期滿 承租人不搬] --> B[房東催告返還] --> C{承租人仍不搬?}是 --> D[提起不當得利之訴] --> E[法院認定市場租金] --> F[判決承租人給付不當得利]
否 --> G[承租人返還房屋]
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租金不當得利案件，往往不是單純的「有租約／沒租約」就能解決，而是需要考量：
• 承租人佔用是否逾期、房東是否有適當催告
• 市場行情租金的認定標準
• 舉證責任的分配與計算方式
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