泰國的住宅政策，看似早已規劃在藍圖之中：2017 年起，政府提出長達二十年的《國家住宅發展戰略》（2017–2036），希望透過五大方向改善住宅問題：興建合乎標準的住宅、強化貸款融資系統、推動地方與民間參與、弱勢社群社福支援，並改善基礎設施與居住環境。
然而，落到地方，情況卻遠不如紙上規劃般順利。2025 年 9 月，我前往曼谷，拜訪當地 NGO「Urban Studies Lab」。他們正參與一項為期一年（2024 年 6 月至 2025 年 5 月）的「包容性住宅系統開發」研究計畫，由多所泰國大學與研究機構合作推動。從簡報中，我看見泰國住宅發展面臨的幾道難題：供給與需求不平衡；租屋市場缺乏管制；社會住宅多半蓋在遠離市中心與公共運輸系統的郊區。弱勢族群的處境更加艱難：非正式居住區居民與移工因為制度限制難以獲得補助；地方政府既缺乏財源，也缺人力與技術，往往無法扛起實際使政策落地的重擔。
沒有完整的數據作為決策依據
「統計各自為政，拼不出完整圖像」是泰國政府目前面臨最大的問題。泰國公部門各部會手中握有的住宅相關數據彼此獨立，難以整合，導致住宅政策與規劃不易精準落實。舉例來說，內政部（Ministry of Interior）掌握戶籍資料，財政部（Ministry of Finance）握有稅籍與土地資料，社會發展與安全部（Ministry of Social Development and Human Security）則負責弱勢補助，但這些數據從未真正串聯，政府根本無法精確掌握「誰需要住宅協助」、「現有住宅供給分布在哪」。為此，計畫團隊提出建立「全國住宅開放數據」（National Housing Open Data）的構想，試圖解決跨部會資料零散的困境。
數據問題之外，地方治理能力的不足構成了另一個阻礙。除了曼谷，地方政府普遍沒有清楚的住宅政策，多半仰賴中央政府或外部合作才能推動。沒有自己的政策規劃，自然也就沒有編列相關預算，更談不上長期規劃。更棘手的是，泰國長期面臨國有地界線模糊的困境：哪些土地屬於國有？界線在哪裡？當居民佔用國有地多年，甚至已經建立完整社區時，該如何處理？地方政府不知道該如何處理，中央政府又鞭長莫及。
面對這樣的多重困境，「打造一套住宅數據管理系統，確保所有人都能公平享有可負擔的都市居住生活」，也就是「Housing for All」的願景，成為這項計畫的核心目標。而首先需要釐清的是：需要蒐集哪些數據？如何確立資料的搜集框架？為此，計畫團隊提出「3S 住宅系統」作為分析與政策設計的核心架構：
- Supply（供給）：透過市場機制、政府政策和法律框架，增加都市住宅供給。這不僅是蓋更多房子，更關乎如何在對的地點、以對的方式增加。
- Subsidies（補貼）：運用財政和稅收機制，提升住宅取得的公平性，確保每個人都有平等機會獲得住宅。這涉及政府如何協助經濟弱勢者跨越購屋、租屋門檻。
- Stability（穩定）：透過政策、住宅品質標準，提升居住品質及穩定性，確保民眾「住得安心」，而非僅僅「有房住」。
研究團隊選定五個城市作為實驗場域：曼谷兩個行政區代表超大型都會區；清邁市是北部經濟文化重心；孔敬市是東北部樞紐，代表人口流失的二線城市困境；合艾市位於南部，是邊境貿易城市。透過不同規模、區位、發展階段的城市，團隊試圖建立一套可複製的住宅系統。
泰國近年住宅政策脈絡
在近一步理解當前的住宅困境及解決方法之前，讓我們先認識泰國近年的住宅政策：
Baan Mankong：由下而上的社區改造
「Baan Mankong 安居計畫」是由半官方性質的社區組織發展機構（Community Organizations Development Institute, CODI）發起，專門提供資金與技術支援，協助非正式居住區的居民自主規劃、改造簡陋的臨時住宅。這個計畫在泰國各地都有不同版本：宋卡市鐵路沿線的非正式社區改善、清邁湄河運河旁的違章聚落改建。
這種模式看似理想，但實際執行時卻面臨一個根本問題：如何確認誰有資格參與？社區的範圍如何界定？需要改善的住宅單位到底有多少？ 沒有完整的戶籍資料與住宅現況調查，政府根本無法精準評估計畫規模與預算需求。更棘手的是，許多參與計畫的居民原本就佔用國有地或私有地，在法律地位不明確的情況下，如何給予補助、如何確保改造後的住宅產權，始終是難解的問題。
CODI協助非正式居住區居民重新規劃家園，讓重建後的社區有更寬敞安全的動線與公共設施（圖片來源：CODI官網）
Baan Peua Kon Thai：釋出國有地的可負擔住宅
2025 年，泰國政府推出最新政策：由交通部主導，釋出國有鐵路土地來興建低成本住宅。Baan Peua Kon Thai（給泰國人的房子）讓月收入 50,000 泰銖以下（註：目前泰銖與新台幣匯率接近 1:1，以下泰銖金額可視為與新台幣相當）、從未擁有房產的泰國人，有機會以零頭期款、月付 4,000 泰銖起的條件承租或承購政府興建的住宅，租賃期長達 99 年，也設下五年內不得轉售的限制。
這個政策服務的對象是那些剛開始工作、還沒有足夠積蓄買房的年輕人。2025 年 1 月試辦計畫在清邁、曼谷都會區周邊的四個地點開放申請，短短時間就湧入超過 22 萬人登記，但年初時泰國政府也承認，目前興建完工的戶數不到一萬。
位於曼谷挽賜區的這處可負擔住宅是最受歡迎的社區，有超過 15 萬人登記。（圖片來源：Baan Peua Kon Thai 計畫官網）
這個政策看似解決了「社區自建能力不足」的問題，但又帶來新的挑戰：哪些國有地適合蓋住宅？這些土地離工作機會、公共運輸有多遠？目標群體的實際需求是什麼？ 更現實的問題是：國有地界線模糊、產權複雜，往往需要跨部會協調才能釋出。沒有數位化的地籍資料與清晰的權責劃分，「釋出國有地」這句話說起來容易，做起來卻困難重重。
這些政策各有特色，但共同面臨一個核心困境：缺乏數據支持，導致政策規劃與實際需求脫節。要讓 Baan Mankong 有效運作，需要完整的社區人口資料、住宅現況調查、產權狀態清冊；要讓 Baan Peua Kon Thai 蓋對地方，需要土地資料庫、就業分布、交通網絡分析。但現實是，這些數據分散在不同部會，彼此格式不相容，地方政府也缺乏整合能力。結果就是：政策設計時充滿理想，執行時卻只能憑經驗與直覺，效果大打折扣。
這也正是「Housing for All」研究計畫試圖突破的困境，在推動任何新政策之前，先把數據基礎建立起來。
此次泰國交流感謝臺灣教育部「百億海外圓夢基金計畫」補助支持。
