（2020.12.23）
德國居住
德國的房租與買房的房價近來飆漲不止。不過因為有社會住宅的保障，讓弱勢者尚能得到適當的居住保障。
據調查有四分之三的德國人都想擁有自己居住的四面牆，但是卻只有47.5％的人能擁有自己的房產。前東德住民擁房率約只有38％，而德國西部，原西德的住民則是一半以上擁有自己的房產。德國在歐洲國家算是擁有房產偏低的國家，相較於法國64％，瑞典81％，與最高的羅馬尼亞近97％擁房率，德國擁房率算是相當低。雖然租屋保障相對完善，但近年來房租飛飆得快，使得柏林市為因應飛漲的房租價格，制定新法：規範五年內不得漲房租。
就在新法爭議帶來社會討論期間，許多房東早已道高一尺，魔高一丈地超前部署，在頒布新法之前一次漲足漲滿。至今柏林的新法羨煞其他高房租的大小城市，許多城市近來也都紛紛走上街頭尋求聯名支持，希望扶搖直上的房租可以有個屋頂蓋蓋住。因為要蓋住房租價格，民間稱這個壓抑房租飛漲的新法令叫「蓋房租」法案。
基本上德國人不大熱衷炒房，主要是因為房屋修繕責任與良好的租屋保障，使得一般民間除了擁有自住宅之外，不太樂意置產投資。近年來銀行利息較前大為偏低，以及大量的難民與工作移民，都讓房屋在幾個大城市需求大增，價格瘋狂飛飆。2010年起至今在慕尼黑及柏林等大城，房價瘋狂漲到兩倍以上比比皆是。
買房不是自由市場
在世界文化遺址居住的盧北克小叔，近來終於買到他的第二次房子。之前他想買的是一棟外型相當破舊，被市府認證為古蹟，房齡超過兩百年以上的房子。房子後面連接的牆仍有好幾戶人家正在樓上居住，而門面臨街的房舍破舊不堪、殘垣斷瓦，灰暗如洞穴的空間，據說是過去養馬的馬廄。
因為房子位處市區，整棟三層樓房佔地不小，價格自然也不斐。此房是古蹟建築，故市府有權審核房價。意外的是，當年市府竟擋下此房交易。
市府審核人員認為，販售的屋主能夠開出高價是因為鄰旁房屋屋主花錢整修房子，才能讓此屋主提出高價售屋。而此屋主本身沒有花費修繕，卻提高價售屋，無本獲利，所以市府不允許屋主售出如旁鄰一般高價的房價。這是德國市政府不讓房屋買賣自由化的實例。
現今先生的弟弟要買的房，是他已租住將近十年的市區兩層樓迷你洋房。雖也是古蹟之屋，但之前的房東早已整修完善。原本小叔要早些年買下租屋，但是房東堅持要十年以後才能賣屋，為的是要避免法規中售賣非自住宅，必須繳交投機增值利益所得稅。德國增值所得稅最高可達45％，這也是德國政府為避免炒房的政策之一。
社會住宅
德國的社會住宅是保障弱勢的基本盤。近十多年來德國在非左派的執政之下，明顯少蓋了許多社會住宅，每年逐漸減少建蓋社會住宅的結果，十五年點算下來，竟少了一半左右的數量。
社會住宅從過去的200萬戶，減少到如今的100萬戶出頭。另外居住在社會住宅者，若所得之後高於當初申請的低標收入，也允許繼續長住，並且社會住宅建蓋30年之後，即可以調整為自由租賃市場的租金或出售買賣，故現今只有46％左右的較低收入者，成為社會住宅的真正受惠戶。
德國的社會住宅因為建蓋的費用有國家資助，租金不得要求過高。本人所住的城市是德國所得收入排名前幾名的城市，租金在自由市場中居高不下。一般奧迪高薪工作者所租的家庭住房，動輒月租要四萬台幣以上。本城一位收入不高的朋友，申請社會住宅不到兩年便拿到滿意的住所公寓，離市區約兩公里，90平方公尺的兩人寓所月租大約只要一萬六千多台幣。
德國社會住宅在蓋好之後，就會開放給所有符合條件的中低收入戶，樓房都會聘請維修房務者維修。低收入戶要跟地方市政府或委託的相關單位申請資格券，資格券有一定效期，申請資格券會酌收手續費用約700元台幣。
德國地方政府或委託的單位，對於社會住宅的入住者是依據急需入住的程度來審查把關，例如依照單親家庭或較多人口的家庭來允准入住順序。當然年收入較高的單身者也不會完全被排除在外，只是需要耐心等待。
他們審核入住社會住宅的標準不是像台灣是用抽籤，也不是只有開放三分之一的住宅給中低收入戶入住，而是用社會弱勢的急需條件排序來決定，並用30年後解套社會住宅，作為排除社會住宅僅能讓中低收入戶入住的刻板印象。
個人住屋附近就有許多舊大樓住宅，30年之後轉身一變為具有設計感的外型住宅，外身漆上現代感的漆色並於樓身外加蓋電梯及有效節能保溫層，吸引年長者與降低暖氣費用的家庭，進而調漲一定的房租。承租的租屋者因而漸漸轉為退休的年長者，或是節能的一般家庭，若一般低收入承租不起，仍可申請房租補貼。
對建商業者來說，他們當然希望政府只要能夠補助弱勢住處的租金就好，不希望蓋太多社會住宅。因為社會住宅的租金限制與三十年的綁定低價房租，都會讓租屋市場租金無法自由增長，但是對於保護弱勢的立場來說，社會住宅還是目前德國保障居住權的救星。
以目前缺乏建蓋土地與社會住宅數量的市場來看，如果政府不加以干預，房價與租金調漲都僅是掌握在房東與建商手上，居住支出的大幅增長勢將成為民眾的噩夢。
文章來源：關鍵評論網
