圖文編輯：四腳兩腳 Family CFO
人兩腳，錢四腳，要讓財富跟你走 @familycfo
一、為什麼有錢人都愛用信託傳承房產？
你是否擔心直接把房子過戶給子女，光是贈與稅就繳到手軟？或者擔心孩子拿到房子就變賣揮霍？
在 2025 年遺贈稅級距調整的背景下，傳統的直接贈與未必是最佳解。透過**不動產信託，特別是本金自益、孳息他益**的架構，你可以達成壓縮稅基與保留控制權的雙重目標。本文將手把手教你如何利用 2025 年最新數據進行節稅試算。
一、 核心觀念：什麼是本金自益、孳息他益？
這是信託節稅的黃金公式，將房產的權利拆解為兩部分：
- 本金（房子本身）： 保留給自己（自益）。信託期滿後，房子所有權回到父母名下（或屆時再規劃）。
- 孳息（房子產生的利益）： 送給子女（他益）。這裡的利益指的是信託期間內，這棟房子這段時間的使用權或租金收益權。
🔥 節稅原理：
傳統直接贈與信託規劃比較【四腳兩腳 Family CFO】
國稅局在課徵贈與稅時，不是拿房子總價來課稅，而是計算這段時間的孳息價值。這個價值通常遠低於房產市價，從而達到大幅降低贈與稅的效果。
二、 2025關鍵稅務數據（最新版）
在進行試算前，請先掌握 2025 年的最新參數，這直接影響你的荷包：
- 贈與稅免稅額： 每人每年 244 萬元。
- 郵政儲金一年期定存利率： 約 1.725%（計算折現值的關鍵）。
- 贈與稅課稅級距（2025 調高）：
- 10%： 贈與淨額 2,811 萬元以下15%： 2,811 萬 ~ 5,621 萬元20%： 超過 5,621 萬元
三、 實戰試算：省下百萬稅金的秘密
【情境設定】
- 委託人（父母）： 擁有一間房產，公告現值總計 3,000 萬元（土地公告現值+房屋評定現值）。
- 受益人（子女）： 想將房產未來的利益移轉給子女。
- 信託期間： 設定 10 年。
- 信託架構： 本金自益、孳息他益。
📊 節稅效益總表
傳統直接贈與信託規劃比較比較項目傳統直接贈與信託規劃（本金自益、孳息他益）
贈與標的價值3,000 萬元470 萬元 (經折現計算後的權利價值)適用稅率10%，10%應繳贈與稅約 275.6 萬元約 22.6 萬元節省稅金不佳
🔥 現省 253 萬元 (省稅約 92%)
四、 專家模式：除了節稅，你還需要注意什麼？
雖然信託節稅效果驚人，但身為精明的資產管理者，有三個隱藏細節不可不知：
持有稅誰繳？
在信託期間，房屋稅與地價稅的稅單會寄給受託人（銀行），但實際上通常由信託專戶內的資金支付，或由委託人依約代繳。
好消息： 若符合自住條件（如受益人或委託人仍居住），仍可申請適用自用住宅稅率（需向稅捐處特別申請）。
租金所得稅怎麼算？
如果這棟房子出租產生租金，因為是孳息他益，這筆租金收入會被視為子女（受益人）的所得。優勢： 若子女剛出社會、所得稅率較低（如 5% 或 12%），比起父母的高稅率（可能 30% 或 40%），能進一步節省綜合所得稅。
房地合一稅的陷阱
未來若信託期滿或終止，子女取得房產後再出售，其取得成本認定與持有期間計算極為複雜。若短期內有買賣計畫，建議諮詢會計師，避免省了贈與稅，卻賠了房地合一稅。
五、 結論：讓時間成為財富的朋友
人兩腳，錢四腳。透過不動產信託，你利用了時間價值（折現）來對抗資產通膨所帶來的稅務壓力。
這不僅是一次性的節稅操作，更是一場長達 10 年以上的資產護城河工程。若您名下有高價值房產，且希望在保留控制權的同時完成傳承，現在就是啟動信託規劃的最佳時機。
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