房地合一稅2.0自2021年7月1日上路以來，已成為所有不動產買賣雙方必須面對的重要課題。它直接衝擊您的售屋獲利與購屋決策。本文將以最詳盡、最白話的方式，為您解析房地合一稅2.0的核心內容，並提供買賣雙方的實戰策略與常見問題解答，助您在不動產交易中，做出最有利的稅務規劃。
房地合一稅2.0是什麼？誰需要繳？
簡單來說，房地合一稅是針對2016年1月1日以後取得的房屋、土地、預售屋或特定股權，在出售時，就其「交易所得」所課徵的所得稅。其核心精神是「賺多少，課多少」，並利用「持有期間」的長短決定稅率高低，以抑制短期投機炒作。
- 課稅主體：賣方（包含個人及營利事業）。
- 課稅範圍：
- 2016年後取得的房屋及其坐落基地。
- 2016年後取得的預售屋及其坐落基地。
- 2016年後取得且可核發建照的土地。
- 特定股權交易：交易未上市櫃公司股份，且該公司價值50%以上由台灣境內房地產構成。
稅率怎麼算？一張圖看懂持有期間與稅率
「持有期間」是決定稅率的唯一關鍵，從房地產完成所有權移轉登記日起算，直到交易時的訂約日為止。
稅所得如何計算？省稅魔鬼在細節
課稅所得=(房地成交價−原始取得成本−可扣除相關費用−土地漲價總數額)
精準計算並保留單據，是節稅的第一步。
- 原始取得成本：
- 買入價金：契約上載明的成交價格。
- 必要稅費：契稅、印花稅、代書費、公證費、仲介服務費等。
- 改良支出：能增加房屋價值或效能，且非2年內能耗竭的裝潢、修繕、增建等費用。（注意：系統櫃、管線重拉等固定裝置可認列，但可移動的家具、家電則不行）。
- 可扣除相關費用：
- 出售時的仲介服務費、廣告費、清潔費、搬運費等。
- 若無法提供證明文件：稅局會依成交價的3%來計算，最高以30萬元為限。因此，保留所有單據，實際支出若超過30萬，就能核實減除。
- 土地漲價總數額：
- 指賣出當期的「公告土地現值」與買入時的「前次移轉現值」之間的差額。這部分會課徵「土地增值稅」，為了避免重複課稅，可以在房地合一稅的所得中減除。
兩大節稅護身符：自住優惠與重購退稅
政府為保障自住需求的民眾，提供了兩大稅務優惠，是您務必了解的節稅關鍵。
1. 自住房地租稅優惠（一生一次）
若您出售的房地產符合以下所有條件，即可享有高達400萬的免稅額！
- 條件一：戶籍與居住
- 個人或其配偶、未成年子女在該地辦竣戶籍登記，並連續持有且實際居住滿6年。
- 條件二：用途限制
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 條件三：使用次數
- 個人與其配偶及未成年子女在交易前6年內，未曾適用過本項優惠。
- 優惠內容：
- 免稅額：課稅所得在400萬元以內，完全免稅。
- 優惠稅率：超過400萬的部分，統一按10%的優惠稅率課徵。
2. 重購退稅優惠（換屋族必看）
無論是「先賣後買」或「先買後賣」，只要您在2年內完成換屋，且符合自住條件，已繳納的房地合一稅就有機會退還。
- 適用條件：
- 時間：買賣時間差距在2年內。
- 資格：個人或其配偶、未成年子女在出售及新購的房屋皆設有戶籍。
- 用途：出售前一年及重購後，皆無出租、供營業或執行業務使用。
- 重購退稅房地在5年內需自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶。
- 退稅金額：
- 小屋換大屋（新購房價 > 出售房價）：可申請全額退稅。
- 大屋換小屋（新購房價 < 出售房價）：可按比例退稅。
- 注意：重購的房地產在5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則國稅局將會追繳原退還的稅款。
買房與賣房的終極稅務策略
作為買方：深謀遠慮，規劃為先
- 預想持有藍圖：購屋前思考未來用途，是長期自住還是有換屋可能？這會影響您對持有期間的規劃。盡量以持有超過5年、甚至10年為目標。
- 建立「成本檔案夾」：從簽約那一刻起，所有單據（契約書、契稅單、仲介費發票、裝潢工程合約與發票等）都應妥善建檔保存。這就是您未來的節稅資本。
- 戶籍乃節稅之本：若規劃自住，應及早將自己、配偶或未成年子女的戶籍遷入，才能開始累積「連續居住滿6年」的條件，為將來的自住優惠做準備。
作為賣方：精打細算，權益最大化
- 緊盯「黃金時間點」：售屋前務必精算持有期間，若只差幾個月就能跨過2年或5年的稅率門檻，延後出售將能省下鉅額稅金。
- 全面檢視節稅資格：不要只看稅率，務必確認自己是否符合「自住優惠」或「重購退稅」資格，這兩者的節稅效果遠比降低稅率級距更為顯著。
- 成本費用列好列滿：整理所有可認列的成本與費用單據，在申報時據實提出。若當初有進行大規模裝潢，這筆費用將是降低課稅所得的關鍵。
- 了解特殊情況：若是因非自願因素（如調職、遭資遣、家暴等）需在5年內賣房，可檢附證明文件，稅率將以較低的20%計算。
房地合一稅常見問題大全 (FAQ)
Q1: 我家的裝潢費可以全額當作成本扣除嗎？
A: 不一定。必須是「能增加房屋價值或效能，且非2年內能耗竭」的固定裝置才能認列，例如：泥作、木工、水電管線重拉、系統櫃、牆面粉刷、防水工程等。
可自由移動的家具（沙發、床組）、易耗損的家電（電視、冰箱）或裝飾品（窗簾、掛畫）則不可認列。務必保留工程合約與發票作為憑證，發票收據上的明細怎麼寫很重要!
Q2: 房地合一稅跟舊制的財產交易所得稅有什麼不同？
A: 最大的不同在於課稅基礎與時間點。房地合一稅是針對2016年後取得的房產，將房、地合併計算「實際交易利得」來課稅。舊制則是針對2016年前取得的房產，房屋部分併入個人年度綜合所得稅申報，土地則僅課徵土地增值稅。兩者是平行且獨立的制度。
Q3: 我是繼承或受贈取得的房子，持有期間和成本怎麼算？
A: 這是一個常見的節稅陷阱！
- 持有期間：可以合併被繼承人或贈與人的持有期間計算。
- 取得成本：只能以繼承或受贈當時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」來認定，這個價值通常遠低於市價。這會導致未來出售時，帳面上的「課稅所得」暴增，需繳納高額稅款。建議可規劃利用「自住優惠」或「重購退稅」來節稅。
Q4: 預售屋轉售也要課房地合一稅嗎？持有期間怎麼算？
A: 是的，預售屋轉售（俗稱換約）也完全適用房地合一稅2.0。持有期間是從簽訂預售屋買賣契約的日期起算，到轉售契約的簽訂日為止，由於期間通常較短，很容易落入45%或35%的高稅率區間。
Q5: 我是外國人，在台灣賣房子稅率一樣嗎？
A: 不一定，稅率可能較重。只要符合下述三者任一條，都滿足為境內居住者 。
1.在中華民國設有戶籍，且於課稅年度在中華民國境內居住合計滿 31 天
2.在中華民國設有戶籍，境內居住合計在1 天以上未滿 31 天，其生活及經濟重心在中華民國境內者（有妻小、家人於台灣者）。
3.境內無戶籍（無住所），但是在課稅年度內在於中華民國境內居留合計滿183天以上的人。（包含外籍人士只要在中華民國居留滿183天，在稅法上即為境內居住者。）
如上表所示，若非境內居住者（一年在台居住未滿183天）持有2年內出售稅率為45%，但持有超過2年，稅率一律為35%，沒有後續較低的級距。
Q6: 什麼時候要申報？超過時間會怎麼樣？
A: 必須在房地產完成「所有權移轉登記日」的次日起算30天內，自行向戶籍所在地的國稅局申報繳納。若逾期未報，除了補繳稅款外，還會被處以罰鍰。
Q7: 「重購退稅」的「自住」條件，跟「自住免稅額」的「自住」一樣嚴格嗎？
A: 不一樣，重購退稅的條件相對寬鬆。重購退稅僅要求出售前一年無出租營業，並由本人、配偶或未成年子女辦理戶籍登記即可，沒有「連續居住滿6年」的嚴格限制。
Q8: 土地增值稅已經繳了，為什麼還要繳房地合一稅？
A: 兩者是不同的稅。土地增值稅是針對土地「公告現值」的漲價課徵的「地方稅」；房地合一稅是針對房地「實際市價」的交易利得課徵的「國稅」。為避免重複課稅，計算房地合一稅時，已繳納的土地增值稅（以土地漲價總數額為限）可以被扣除。
Q9: 如果賣房子賠錢，還需要申報嗎？
A: 仍然需要申報！ 即使交易結果是虧損，您還是有在期限內完成申報的義務! 沒有在30天內期限申報，會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰。
