房東提前終止租約時，房客可否請求房東賠償損害？

▲房東提前終止租約時，房客可否請求房東賠償損害？(2026/03/03撰文)

▏案例

　　阿郎與小謝於民國（下同）115年1月1日簽訂租賃契約，由阿郎承租小謝所有位於台北市信義區之某房屋，雙方約定承租期間為2年，並由小謝收受阿郎交付之押租金新台幣（下同）4萬元^[1]。

孰料，小謝竟於前述房屋租賃期間內出售房屋，同時主張其已合法提前終止租約請阿郎立即搬離。

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▏法律小觀點

按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決要旨參照）。

次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

　　在本案例中，除非阿郎有欠租或其他債務不履行之情況，例如不法損壞房屋或堆置廢棄物、雜物未清理，導致小謝因此支出清潔費用，否則小謝當然必須在雙方租賃契約終止後，返還阿郎交付之4萬元押租金，此點並無疑義^[2]。

　　至於阿郎可否請求小謝賠償因租約提前終止所生損害，例如：搬家費、請假開庭之薪資損失及精神賠償等項目，依我國司法實務通說之見，損害賠償之債以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在^[3]。

▏小結

因此，除非租賃雙方於租約中立有違約金條款^[4]，或訂明「違約造成他方實際損失時，應予賠償」^[5]，否則阿郎向小謝請求賠償搬家費、請假開庭之薪資損失及精神賠償等費用，絕大多數都會被法院以不具備因果關係，或舉證不足為由駁回^[6]，請有遭遇相類似問題的讀者宜多加留意，以免提告不成並額外造成法院裁判費之損失^[7]。

▏相關註腳

[1] 住宅租賃定型化契約應記載事項第5點：
「押金由租賃雙方約定為　個月租金，金額為　元整(最高不得超過2個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項押金除有第12點第4項、第14點第3項、第15點第4項及第19點第2項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。」

[2] 台灣新北地方法院114年度板小字第1926號判決：
「經查，兩造已完成系爭房屋之點交，業如前述。則系爭房屋點交完成時，系爭租約既已告終止，原告請求被告返還系爭款項（即押租金），即屬有據。而被告雖抗辯稱原告於租賃期間尚有水、電及瓦斯費用未繳，應自系爭款項抵充等語，然核閱其所提出之存摺明細，至多僅得證明系爭房屋之水、電及瓦斯費用係自其自身帳戶自動扣款，就原告於租賃期間是否確有積欠上開費用，被告並未舉證以明，是被告上開抵充之抗辯，並非可採」。

[3] 最高法院48年台上字第481號 判例要旨參照。

[4] 台灣橋頭地方法院114年度橋小字第384號判決：
「阮以琳主張兩造合意於112年12月底終止系爭租約云云，固據其提出兩造LINE對話紀錄為證，惟觀諸前揭LINE對話紀錄，並無陳雅妮同意終止系爭租約之字句，而徵諸系爭租約第18條第1項「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方壹個月租金」之約定，可知阮以琳可無條件提前遷離，但需賠償陳雅妮1個月租金36,000元，故陳雅妮辯稱因阮以琳於租賃期間內提前終止租約，遷離他處，須賠償其1個月租金36,000元等語，自有理由」。

[5] 台灣桃園地方法院111年度桃簡字第2237號判決：
「系爭租約第5條第2項約定：『整理期違約視為租約違約，除賠償1個月違約金外，造成他方之實際損失，應賠償之』…原告主張被告於裝潢整理期間片面終止租約，致其受有水費、電費及管理費用等共計44,837元（含水費497元、電費3,710元、停車費1,800元、管理費用38,830元）之損失，業據提出水費、電費、停車費及管理費之收據為證，依系爭租約前開約定，應由被告負此部分賠償責任，洵屬有據，應准許之…原告主張計畫將系爭房屋重新裝潢整理使用，委託光璟建築師事務所辦理裝潢許可證申請，支出87,000元，業具原告提出與光璟建築師事務所助理之line對話記錄、轉帳交易明細為證，堪認係可歸責於被告之事由，而無法於系爭租約預定之期間內圓滿使用系爭房屋，亦無法通過裝潢許可審查申請之實際損害，從而，依系爭租約原告自得就申請裝潢許可費用之實際損失向被告請求賠償，自屬有據」。

[6] 台灣台北地方法院112年度北小字第2955號判決：
「原告於112年4月6日搬離系爭房屋找被告履約時，被告否認一切承諾，分文不賠，更扣住押租保證金不還，原告已於111年4月6日將系爭房屋返還被告，被告應依約返還押租保證金10,000元，又被告承諾給付搬家車資5,500元，再原告因提起訴訟請假開庭，受有薪資損失8,000元，並請求精神慰撫金30,000元，合計53,500元…原告主張被告有承諾給付搬遷車資5,500元，然為被告否認，依民事訴訟法第277條前段規定，自應由原告就被告承諾給付搬遷車資5,500元之有利事實，負舉證責任，然原告就此亦僅陳稱當初是口頭約定，不然我不會搬家，我就是相信被告的口頭承諾云云，並未提出其他證據以實其說，則原告空言被告有承諾給付搬遷車資5,500元云云，自不可採，故原告請求被告給付搬遷車資5,500元，洵屬無據…原告主張因提起訴訟而請假，受有薪資損失8,000元云云，然原告對此，並未舉證以實其說，已難認為真正；復提起刑事告訴或民事訴訟固須花費時間、精力研究訴訟、往返法院訴訴訟亦須支出交通費用，甚至需花費諮詢律師並請其代撰書狀之費用，惟是否提起刑事告訴或民事訴訟，究屬當事人所得自由選擇，起訴或應訴者亦均係為實現其權利或為履行其義務而為，尚不得以此等訴訟上必要之行為視為可得請求賠償之權利損害，故原告請求賠償應訴請假之薪資損失8,000元，即欠缺法律依據，礙難准許...原告請求被告賠償精神慰撫金30,000元，然原告並未提出其他證據證明被告有何故意或過失不法侵害原告權利之行為，及其因此受有信用、名譽、健康等人格法益受侵害之事實，原告此部分主張，既欠缺證據證明，其請求被告賠償精神慰撫金30,000元，亦洵屬無據」；台灣新北地方法院114年度板小字第1926號判決：「本件原告固主張其因被告前揭違法終止契約之行為，受有搬遷費5,500元支出之損害等語，惟系爭租賃契約既經兩造合意終止，業如前述，則原告於113年9月30日租期屆至時，本有遵期騰空交付系爭房屋與被告之義務，是其支出搬遷費部分，難認與被告上揭終止租約行為具備因果關係，故原告此部分請求顯無理由，不予准許」。

[7] 民事訴訟法第78條：「訴訟費用，由敗訴之當事人負擔」。

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