西班牙的房地產歷史, 法規以及最近常聽到的okupas問題是怎麼一回事?

故事從這裡開始

讓我們回到房地產這裡

1940年代到1960年代在國家住房研究機構(INS) 安排下,並由 Obra Sindical del Hogar這個由Falange成員領導的建設公司執行, 在全西班牙蓋了將近13萬戶社會住宅.........建築品質好的, 優先給予軍人與公務員, 其他比較差的才給中下層人民, 並且這些國家社會住宅都是出租的形式並且還限制租金金額, 所以西班牙人也是經歷過一大段日子像德國與瑞士等先進國家是以租房形式為主流的喔……

下次你走在西班牙的街道上,抬頭看到以上這些牌子,就知道是佛朗哥時期40~50年代蓋的社會住宅了

1957年2月25日, 佛朗哥政府成立Ministro de Vivienda住宅部門, 內閣部長指定由 Jose Luis de Arrese Magra 來擔任(這位先生娶了創建Falange Española這個暴力政黨 創辦人José Antonio Primo de Rivera的表姊 Maria Teresa Saenz de Heredia) 西班牙在Arrese Magra先生的手上, 開始推動土地自由化Liberalización del Suelo, 開始將西班牙的土地分類,分為農業用地Suelo Rustico, 建設城市用地Suelo Urbano,預定建設城市用地 Suelo de Reserva Urbana.除了農業用地不能蓋房子, 其他兩種土地分類都可以蓋房子~~~並且也是在這段時間,開始讓私人建築公司參與到建設住房的計畫裡面,並獲得政府的補助.

1957年11月13日佛朗哥政府通過一項馬德里緊急社會計畫 Plan de Urgencia Social Madrid為了消除大馬德里周遭的貧民窟, 原本預定建設6萬戶社會住宅, 結果完成後成為8萬戶.慢慢的這項先在馬德里實施的緊急社會計畫擴展到西班牙其他大城市....通常這類建築都是類似蜂巢,質量也都是最基本的,外觀更是沒有任何質感....

1964/12/28佛朗哥政府通過法律Ley194/1963第一個發展計畫Primer Plan de Desarrollo,在西班牙的幾個城市蓋工業區,例如Renault在Valladolid的工廠, Citron 在Vigo的工廠, Burgos, Huelva....etc. 也正是在60年代這個時候, 歐洲與其他國家的遊客開始造訪西班牙~~~國外資金也慢慢開始進入西班牙, 第二個發展計畫在1968-1971,著重在Zaragoza, Sevilla, Granada, Gordoba, Oviedo,第三個發展計畫在1972-1975.

佛朗哥死後的西班牙土地與房地產情況

1975年2月5日通過的土地法Ley de Suelo 19/1975號跟1976年的行政命令第1346/1976號, 1978年行政命令第2159/1978號,行政命令第2187/1978號&行政命令第3288/1978號,這幾條法規簡單來講就是將之前的3種土地分類更改為4種,並規定如何幫土地訂定價格:Suelo Urbano(建設城市用地),Suelo urbanizable programado(已規劃的可開發土地), Suelo urbanizable no programado(未規劃的可開發土地),Suelo no urbanizable(不可開發土地)~~~~因此私人的建築公司對開發土地越來越方便,中央政府機關也能將公有土地出售獲得收益.

西班牙1978年的憲法裡面第47條規定

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.所有西班牙人都有權享受有尊嚴及合適的住房, 公權力應該促進必要條件並建立相關規範來使得這項權利生效. 還要依據大眾的利益來規範土地的使用以避免炒作. 社會大眾將參與並享受公眾部門城市規劃的收益.

進入民主時代,第一次由左派政黨PSOE當政的民選政府(1982~1996)與國會,通過新的《土地法第8/1990號》,對之前鬆散的土地法規作更嚴格與詳盡的規定, 不只規範公家機構(市鎮級,省級,自治區級)也給予私人土地擁有者跟私人建築公司嚴格的規範.

1996年選舉, 右派政黨PP當選,憲法法庭在1997年的判決第61/1997號推翻前任政府在1990年通過的土地法,因為當時認為法規太多,限制太多而造成土地取得與建造不容易,因此推高房價~~~所以西班牙就在1997年4月14日國會通過制定新的土地法Ley de Suelo 第7/1997號法律,法律條款內容主要為放寬土地限制已及方便專業房產建築公司協會的措施Liberalizacion en materia de suelo y de Colegios Profesionales.

並讓土地分類與規範土地開發計畫落到自治區與市政府身上, 而不同土地分類其價格有時差價能達到20倍以上,因此建商或開發商通常會向地方政府額外付費,以獲得《可開發土地資格》而管理地方城市的政客或是掌管城市建設部Urbanismo的官員更是容易獲得額外報酬了~而這幾筆費用自然是另外轉嫁到消費者身上了~~~也就是房價

西班牙貪汙這個章節,大嬸還會在另寫一篇文章好好分析

西班牙歷年的房產價格變化

1998年又推出另一條法律,第6/1998號法律,補足上一條法律,裡面規定關於土地的分類與土地價值,此法律將西班牙土地分為3項: 1)Suelo Urbano已經是城市建築用地或其周圍,有水與電以及道路設施...etc相關設備. 2)Suelo No Urbanizable 不可開發土地,例如具有歷史景觀考古科學文化價值,或是具有農林漁畜牧業等功用的土地.....etc. 3)Suelo Urbanizable除了以上2種,“其他都列為可開發土地”.....(商機就在這裡啊!!!)

西班牙在房產泡沫之後有學到教訓嗎?

2018年資料顯示西班牙的國內生產總值GDP/PIB, 其中第一名為旅遊業佔15%而第二名為建築業佔14%!!!第三名為健康醫療產業,佔12%在提供就業Empleo上,則第一名為服務業直接與間接就業人數為3百多萬人,第二名為旅遊業,提供就業人口接近3百萬人,建築業排第四名,提供就業人口為2百69萬多人,

所以!從民主時代開始,尤其是1996年開始,西班牙房地產市場開始進入盛宴,2000年開始進入歐元區之後!西班牙還一度自以為自己是資優生!而不是歐豬喔!XD

西班牙從1971年到2020年的GDP/PIB的增長與衰退百分比變化,經歷了1975/1978第一次與第二次石油危機,1992世界博覽會之後的日本經濟泡沫危機,這幾次的危機都沒有之後2008年的房產泡沫危機,跟2012年歐豬5國國債危機來得嚴重,而2020年全世界的COVID危機,還不知道甚麼時候是盡頭~~~

大嬸總結西班牙的房產泡沫原因

一方面各級地方政府依靠土地大量釋出，而獲得稅收(1997 & 1998的土地法為地方政府賣地取得合法地位,認為大量土地釋出,可以讓房價下跌, 事後證明反而讓房價不斷上漲)

一方面銀行鼓勵建商開發商與消費者大量貸款, 除了房子價格100%貸給你,如果還想買車買家具,銀行也會借給你~

一方面許多學生在90年代中讀完國中(約15歲)就提早輟學而投入房產建築工作提早賺錢。造成08/09年泡沫戳破之後，這群當年的學生沒有另外謀生的能力。

一方面政府依靠房產建築業經濟活動佔GDP 10多%，並依靠相關賣地與房產買賣稅收而不知警覺!

一方面政府金融監管單位根本就睜一隻眼閉一隻眼,沒有發揮作用

一方面大部份的媒體也沒有多少人有勇氣潑冷水~~~

大部份的人都在這場變成泡沫的盛宴裡面狂歡而不自知

-Ni el precio del suelo ni la mano de obra, ni los materiales....¿Sabes por qué cobramos 30 millones(pesetas) por un piso de 70 metros?不是土地也不是人工,也不是材料....你知道我們為什麼會一間70平方米的房子賣3千萬西幣(約18萬歐元)

-¿Por qué?為什麼?

-Porque la gente los puede pagar....Y si pudieran pagar 50 millones¿Sabes a cuánto los cobraríamos?因為大家都付得起啊, 如果他們能夠付得起5千萬西幣(30萬歐元)你知道我們會賣多少嗎?

-¿A 50?我們賣5千萬?

-No a 55, Si llegan hasta 50, pueden hacer esfuercito más...不!我們要賣5千5百萬啊!如果他們付得起5千萬,應該要讓他們稍微再努力點....

1991~1999平均每年建房與二手房數量為268,000戶.但是從1997年開始每年房屋數量為30萬戶,之後每年攀升,一直到2007年的65萬多戶~~~2004年~2008年每年平均房屋總數量為62萬戶,就連2009年都還有40萬戶!2013~2019年平均供房數量每年約有5萬7千戶.

房地產泡沫在2008年戳破之後,多少人連第一間自己住的房子都還不出貸款,更不用說用高桿槓買的第2第3間房,另外跟銀行貸款,銀行會要求有擔保人,如果擔保人也無法幫你償還,連擔保人的房子也會被銀行拍賣~~因此付不出房貸的或是付不出房租的,(房東根據LAU這條法律或租約) 就會被銀行或房東跟法院申請驅逐(西班牙文為Deshaucio)

• 綠色線為法院因為銀行申請未繳貸款而下令驅逐的數據,2015年約為3萬件
• 紫色線為房東因為房客未遵守LAU或合約條款,例如沒有繳房租而下令驅逐,2015年約為3萬5千件
• 兩者合起來的驅逐案件約《6萬5千件》

因為經濟危機讓許多人家破人亡,許多人都在身心俱疲的情況下,工作沒了可以回到家,車子沒了可以回到家,但是唯一的一個家沒了,能去哪裡?

那幾年有一些人在警察執行驅逐令的時候,從自己家往下跳自殺死亡(聽得懂西班牙文的可以參考巴斯克自治區電視台拍攝的這部影片),造成全西班牙社會的不滿與抗議,其中最有名的是在巴斯克地區的一位53歲的女性叫Amaia Egaña在2012年11月9日當警察要將她跟她老公與21歲的兒子驅趕出他們的房子時,她從4樓陽台往下跳,當場身亡!而簽署驅逐令的法官事後開始帶頭向中央政府要求修改法令!因為種種社會壓力才迫使當時的政府在2012年3月9號發布行政命令第6/2012號,當有弱勢家庭且為自住房,在已經做出努力並跟銀行協商無法達成協議情況下,若無法繼續繳交貸款,則只需要將房子還回給銀行就可以,不需要繼續積欠銀行任何款項,西班牙文叫《Dación en Pago》

在此法律出台之前,當銀行將房子收回之後,會將其拍賣,當時還積欠銀行的貸款金額扣掉拍賣的金額,剩下的金額就是你還需要還給銀行的金額!假設你無法繳交貸款而房子被銀行收回的時候,還有15萬歐元貸款要繳,銀行拍賣你的房子的時候只拍賣到10萬元,那你還積欠銀行5萬元!出台這項法律之後,才成為像美國所稱的《FRESH START》不再積欠銀行貸款!

西班牙的社會住宅Vivienda Protección Oficial進入民主時代以後是甚麼情況?

下面我們來跟歐洲其他國家,例如德國人,跟西班牙人比較看看他們對於租房與買房的不同態度以及國家政策,讓房價維持比較穩定

2016統計數據, 德國人口裡面有51.7%的人口擁有自己的房產, 48.3%的人口是屬於租房(其中39.8%是市場價格,8.4%有補助), 反觀西班牙人有77.8%擁有自己的房產,只有22.2%是屬於租房(其中13.8%是市場價格,8.4%有補助)

2007年~2017年的德國平均房價變化相對非常穩定,維持在1.2%~3.6%,反比西班牙的極端變化,有興趣認識更詳細比較的,請參考此文章

2020年Datawrapper統計數據,歐洲國家每100人有多少戶社會住宅Vivienda Social,西班牙為0.9!最高的是荷蘭,每100人有12.5戶社會住宅

好吧!既然買不起房,又沒有足夠的社會住宅,那我在自由市場找一間房子用租的總可以吧?

可以啊!大嬸先來介紹自由市場都有哪些房子

• 不動產投資信託公司SOCIMIS(Sociedad Anónima de Inversión Mercado Inmobiliario)是有錢人參照美國60年代就有的Real Estate Investiment Trust而在西班牙於2009年成立第一家的,然而因為需要繳納的營業稅跟其他中小型公司企業要繳納的一樣(25%),沒有特別優惠,因此沒有人有興趣,一直到2012年Rajoy政府祭出特別優惠,將公司營業稅降為0%, 此後才開始蓬勃發展,西班牙現在約有90家SOCIMIS,分布在西班牙不同的興櫃,上櫃,上市,IBEX35(有2家Merlin Properties, Colonia)等股票交易中心,全部市值約達270億歐元,佔西班牙約2%的PIB,而這些SOCIMIS手上握有的房產,商店,大樓,購物中心,大部份都是出租型式,因此西班牙房產出租價格,有一部分決定在它們手裡,報導...其中一個比較受社會討論,關於西班牙前總理Aznar的老婆Ana Botella在2013年將馬德里市的1860戶社會住宅用低於市價1億5千9百萬,159millones€賣給黑石集團旗下禿鷹基金FIDELE,再把弱勢住戶趕走,請見西文報導

根據Atlas Real Estate2021年最新分析數據,全西班牙有11萬5千85戶房子出租的主人為銀行跟投資基金,佔出租市場只有4.2%~~~百分比會不會太少啊?

根據2017年的調查,西班牙成人,有多少比例是擁有第二間第三間甚至更多間房產呢?加起來有12%(大嬸也是屬於這個族群)+3%+1%,剛好跟沒有房產的成人比例16%是一樣的

在西班牙,屬於個人(非公司持有)持有的房產中,有78%的房產是做為個人住所,11%屬於度假房,7%為出租,另外有4%是沒有任何使用.

大部份在Airbnb只放一個廣告的佔75.2%,但是房產出租數量卻佔總數量的39.8%,相對的有3-5個廣告甚至更多廣告的(應該屬於公司了)其房產數量佔46%~~

上面的數據分析為一般人在租房市場的情況,下面來看看16歲到34歲青少年遭遇的租房情況

16~29歲的平均年稅後薪資為11,347€ 30~34歲平均年稅後薪資為15,369€.........16~29歲少年(深橘色)與30~34歲青年(淺橘色)在不同自治區需付房租金額佔其淨收入(稅後薪資)比例!比例最高的在地中海外島Las Islas Baleares,再來為加泰隆尼亞, 其次為馬德里......

***Emancipacion這個西班牙文單字的意思是獨立成家!2008年的百分比為最高達到26.1%***深紅色線為房租佔收入的比例****淺紅色線為貸款佔收入的比例

西班牙有多少空屋沒有人使用?

2007~2019年空屋數量統計,圖表上面的數字以千計~

Años para absorber el stock de pisos vacios :需要多少年才可以消耗空屋 Vivienda Nueva: 新建房空屋數量(淺橘色) / Vivienda Usada二手房空屋總量(深橘色)/Stock total de viviendas空屋總數量(灰色)~~~

2013年的總空屋數據為165萬5千9百戶, 2019年的數據為新建房空屋量25萬1千戶, 二手空屋房為67萬1千戶,總共有92萬2千戶空屋

沒有多少社會住宅,許多銀行可能也不願意給經濟條件不怎麼樣的人貸款買房,租金又這麼貴,又有這麼多空屋不使用,是要回去跟爸媽或爺爺奶奶一起住?那也沒有關係,反正西班牙有許多35歲以上的人如果還沒有結婚都是繼續住家裡~~~

從甚麼時候OKUPAS這個詞彙在西班牙Google蒐尋器大量的出現?

OKUPAS從哪裡來的?

我們先來搞清楚,OKUPAS有分兩種:

1.Allanamiento de morada :中文簡單翻譯就是以暴力或非暴力形式,強行進入別人有在使用的產業(包含第一住所或度假房或商業店鋪),在西班牙的刑法Codigo Penal 的第202條對於非暴力入侵的人有6個月到2年的刑期!如果是以暴力方式入侵則為1年到4年的刑期,以及6到12個月的罰款, 第203條對於闖入並霸佔私人公司行號,定瀑與倉庫或公家機關有更詳盡規定罰則,一旦發生,可以馬上通知警察,執行驅逐而不需要等待48小時(許多媒體都在誤傳這個資訊)!詳情請看這篇Fotocasa的西文報導

2. Usurpacion:簡單來說就是入侵並霸佔沒有人居住或使用的地方,西班牙刑法第245條規定,任何人未經授權占用財產,住所或不構成住所的建築物,並在其中逗留者,應被處以3~6個月的罰款.若以暴力手段入侵,則應施以1~2年的刑期,並視霸佔期間所獲與損害情況而定.如果是Usurpacion則需要法院認定並下驅逐令,時間較長,所以銀行的空房,通常都是腦筋正常,真正有需要遮風避雨處的OKUPAS首選

P.S.繳不起貸款,被銀行收回的房子,如果繼續住在裡面不搬走,也是Usurpacion

好了!搞清楚OKUPAS分成這2種以後,我們就來分析一下,這2種不同形式的OKUPAS比例,以及為什麼西班牙2個大城市受害最嚴重,而到底比較多的受害者是一般民眾還是大銀行大基金手上的空屋受害比較多?

• 根據西班牙國家數據統計局的資料,從2013年到2018年對於2種OKUPAS的數據統計!侵入有人居住不論是第一住房或是度假房,數量比侵占大銀行或大基金公司手裡擁有的房產還要少很多! 但是2020年發生COVID之後,數據有所增長

會去霸佔銀行基金空屋的Usurpacion 甚至是侵占私人房產Allanamiento de morada的都是那些人?

通常是沒有任何收入或是收入很少有年幼的小孩,只能優先選擇購買食物而只能去佔據空屋,或是房子被銀行拍賣而不願意搬走的人,但是也有黑道有組織的專門從事這項生意,例如佔據一整棟,再出租給其他的OKUPAS,就像拉丁美洲或中東逃難,販賣人口販子,利用災難發財的所有黑道一樣~~~

雖然有位法官(Joaquin Bosch)在2020年8月在twitter發表看法,根據他16年的工作經驗,認為他接觸到的OKUPAS案件都是屬於Usurpacion(沒有任何一件是佔據自住房產,即Allanamiento de morada)都是弱勢族群,因為得不到幫助不得已才這樣做. 另外一位馬德里第47庭法院大法官Adolfo Carretero也說在他27年法官生涯中沒有見過一件侵犯私人住宅的案件,都是侵占銀行或基金的空屋.....但也有巴塞隆納的法官發現除了弱勢族群跟黑道以外, 還有越來越多出生於有錢人家庭的年輕人也在做OKUPAS,像是一種表達抗議政府的方式,像是二戰時代抗議戰爭的那一代嬉皮一樣....

所有的西班牙媒體三不五時就是OKUPAS的新聞,看得人心慌慌,開車時電台不斷放送有度假房的人或是最好在自住的房子安裝一下自動保全系統,免得有人去買麵包回來,或周末度假回來就發現有OKUPAS在家裡!!!XD~~~裝了PROSEGUR或是SEGURITAS DIRECT其中一個,肯定會讓人比較安心喔!

Securitas Direct母公司是瑞典公司,另一家瑞典基金EQT Vale擁有IDEALISTA85%股權,同時也擁有Securitas Direct 2.7%股權

Prosegur的主人利用母公司GUBEL S.L.也在2020年開始加入西班牙房地產市場,成立了資本額約2千萬歐元的Procactinmo Viviendas S.L.將投入租賃住宅這塊市場,賣珠寶的TOUS,也投入這塊租賃市場,墨西哥最富的Carlos Slim,透過REALIA房產公司投入1千5百萬歐元要蓋85戶租賃房,另外再投入2千5百萬,再蓋195戶租賃房,有興趣的請見西文報導

不過西班牙官僚體系,可能真的執法不力!!!如果身邊真的有親朋好友的自住房或是度假房,有被OKUPAS(不管是Usurpacion 或是Allanamiento)侵占, 希望能夠快速取回被侵占的私人房產!!!有一位叫在保全公司工作過的Daniel Esteve在2016年開設了一家公司叫DESOKUPA,收費起跳3000歐元,如果OKUPAS的是真正的弱勢族群,則不接案,或幫助他們另找其他安置的地方....他已經上過許許多多的媒體與自媒體,所以Google隨便一找,就有很多資料喔~~~

COVID過後,失業人口增加, 政府出台甚麼政策?10幾20幾年來幾屆政府不多蓋一點社會住宅,現在又再次發生經濟危機,卻要我們有房產出租有在收租的房東們不能趕走不付錢的房客???

2020年12月22日西班牙政府發佈的行政命令Real Decreto Ley 37/2020暫時停止驅逐令

不是每個人都可以隨隨便便不付房租而不會被控告喔~~~

Trabajadores :如果你在失業狀態/Empresarios :如果你的營業額降低超過40%/Familias :弱勢家庭(這3種情況下,租房或出租店舖的房東,在西班牙緊急狀態期間不能將房客趕走)

但必須提出申請證明自己是弱勢族群,否則無法得到這項法律的保障

定義什麼是弱勢族群還有你的家庭組成, 家庭總收入,成員人數多寡跟家庭成員的殘障狀況有關

• 以一個三口之家的小家庭來說,如果家庭成人(爸爸跟媽媽)的總收入沒有超過1613.52歐元,則房東暫時不能將他們驅離,一直到西班牙結束緊急狀態Estado de Alarma.
• 用小家庭為單位,如果有第2個子女,則為收入沒有超過1613.52€+161.35€, 如果有第3個子女,則可再加161.35€
• 單親家庭,假設只有媽媽扶養1位子女,則收入沒有超過1613.52€+242.03€,房東不能將他們驅離,如果單親媽媽扶養2位子女,則沒有超過1613.52€+(242.03€x2)房東暫時不能將他們驅離.
• 三口之家成員還有1位老人,則為1613.52€+161.35€,每多一位老人,多加161.35€
• 家族成員有人超過傷殘程度33%,或是有人需要依靠照護(嬰兒或生活無法自理的老人),或是有永久喪失工作能力的疾病,則為IPREM x 4=2151.36€
• 如果當初簽訂租房合約的人發生腦性麻痺,智力殘疾等於或大於33%,身體殘疾等於或大於55%,患有嚴重疾病使本人或其照顧者無法進行勞動工作,則為IPREM x 5=2689.20€

房東會獲得賠償嗎?

• 當相應的地方行政機關在社福單位發出報告認定房客為法律認定的弱勢族群3個月之後,沒有採取相應的安置措施的話,房東可提出賠償申請.
• 賠償方式為:講了一長串,就是賠償給房東的金額會是社福單位報告出台3個月之後,房客沒付的租金跟水電費
• 申請時間:一直到國家緊急狀態結束(2021年5月9日)之後1個月都可申請.

當然依照西班牙一直以來的官僚制度,申請是能夠申請,但是何時能收到,It's a gooe question!

大嬸還有關於西班牙銀行貸款法Ley de Hipotecaria跟西班牙貸款銀行為何消失這一項沒有寫進來,只好留到下一次再寫了....XD

全劇終!謝謝你的收看!

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