最近一兩天, 大嬸在別的群組, 跟同樣是住在西班牙的一些同鄉,有討論到一位同鄉最近發覺馬德里的房市好像有在發熱, 因為他看中的一間公寓,打給刊登廣告的仲介, 卻一直沒有空接電話, 並且看中的那個物件, 居然在3天之後就賣出了~~~群裡有些討論, 有人認為馬德里首都的房市在上漲, 想要買房的人應該趁這個時候出手,有的人認為有可能是房產仲介使用了一些小技巧, 讓人感覺馬德里房市在升溫!~~~
大嬸因為比較喜歡歷史(可以知古鑑今)與數據分析(可以不用只憑感覺下決定) 所以這一集,想要帶大家從西班牙歷年的各種房產數據, 來做一做理性分析! 到底現在是不是出手買房的時機, 還是應該多等等, 例如等到明年中或下半年? 這場Pandemic 會因為疫苗的發明, 而讓全球在2022可以恢復旅行嗎?
我們先從歷年到2019年尚未發生COVID之前, 西班牙房地產的各種價格表現👇👇👇
***這是TINSA (西班牙最大的房產估價公司) 所作的統計表格, 以2001年的價格為100來作為基準的歷年價格變化圖 ***我們可以看到西班牙房價從2001年開始往上狂飆到2007~08年左右, 因房地產泡沫,又從08年下降到2015年, 然後在2015年之後, 又緩慢地開始往上漲. ***要買房子大部分的人就得跟銀行貸款, 在歐洲就得看歐洲央行的EURIBOR ***EURIBOR從2001年的5.219% 下降到2005年的2%左右, 為了調節低利率貸款的錢都留到房市, 因此從2% 又往上調升到2008年最高點的5.393% ***從圖表我們可以看出從2016年開始, EURIBOR進入負利率,但未來歐洲的經濟表現應該也是有心無力,除非發生特別的經濟金融大事件, 否則大嬸判斷歐洲央行利率未來2-3年應該還是會維持在低檔,但是未來5-10年,EURIBOR也不是沒有可能會上升到5%~~~要背負20~30年左右貸款的買房朋友, 也必須要將此可能的浮動列入考量喔! ***圖表中數據由Expansion 財經媒體,收集勞工部與國家統計局(Instituto Nacional de Estadística )取每年12月數據所製作 ***圖中的藍色線條為2005年以來, 有工會與企業協商的Salario en Convenio合同工資百分比表現(沒有工會支撐的薪資會更低) 2008年來到最高之後(3.6)就一路往下滑,2014年來到最低點之後(0.5),才又從2015緩步增長~~~但到底夠不夠讓想要買房的人有足夠的經濟條件,讓銀行願意貸款給他們買房呢? 請繼續看下去 ***圖中的綠色線條 IPC為消費者物價指數(Índice de Precios al Consumidor) 百分比表現, 可以看見2009年下半年到2013年進入通貨膨脹,是西班牙人生活最辛苦的那幾年, 物價比薪資還要貴~~~ 2013-2015年進入通貨緊縮. ***Poder Adquisitivo 購買力 / Inflación 通貨膨脹 / Deflación 通貨緊縮 / SMI (Salario Minimo Interprofesional) 各職業最低工資 ***西班牙國家勞動部數據,從1990~2000年還在使用Pesetas換算成歐元, 西班牙最低薪資只有約300.60€, 到2000年開始使用歐元, 只有424.80€.到2020年, 最低薪資950€ ***以上皆為西班牙各屆政府規定的最低薪資, 並皆以每年14個月的薪資作為計算. ***西班牙最大的房產網頁IDEALISTA以西班牙央行2007-2019的數據做成的圖表,以2014年的租金與房產價格為基準,對照各年度的百分比數據 ***深藍線為房屋租金, 淺藍線為房產價格, 租金價格的漲幅到了2019年,達到50%, 而房產價格漲幅卻只有6.8% ***媒體CINCO DIAS 在2018年根據商業與旅遊部(Ministerio de Comercio y Turismo) 以及西班牙旅遊協會Turespaña所做成的圖表. ***我們知道西班牙是一個觀光大國,從2009年, 來西班牙的觀光人口就不斷增長,預估在2019年的來西觀光人口將達到8千3百多萬人,並且預估來西觀光客的花費將達到923億3千7百萬歐元! 並創造2,395,030的就業人口. ***媒體EXPANSION 根據ExcelTur在西班牙最重要的22個觀光城市的數據(全球最大的旅遊組織協會)所做成的圖表 ***淺藍色為這22個重要觀光城市的酒店旅館房位(數字以千位計算, 請自己在數字後面加上000) ***深藍色為普通度假房的房位, 我們可以看到從2013~2014年開始, 房位數成跳躍式成長~~~ ***在西班牙有第二房產的業主, 爭先恐後地將自己的房產投入到度假房如AIRBNB的短租市場, 而造成長租市場的短缺~~~~也因為度假房短租的租金較高與長租市場的供不應求, 造成西班牙房租租金的增長幅度從2014到2019年上升了約50%. ***西班牙第一大報El Pais, 根據中央政府的青年委員會(Consejo de la Juventud)提供的數據(2006年第一季到2019年第二季) ***上面深紅色曲線為30歲以下青年必須要將每月薪資花在租金上的百分比,在2008年最低,只有55.7%, 但是在2019年第二季來到94.4%. ***上面看不見的紅色曲線為30歲以下青年必須要將每月薪資花在買房貸款上的百分比. ***tasa de Emancipación 離開父母,獨自成家的百分比,在2008年達到最高點26.1%, 而預計在2019年下降到18.6%. ***這張圖表同樣是西班牙第一大報,根據中央政府青年委員會提供的數據做成的圖表 ***西班牙17個自治區16-34歲青年的稅後薪資,必須花在房租的百分比. ***深橘色為16~29歲平均稅後薪資: 11,347€/年 淺橘色為30~34歲平均稅後薪資:15,369€/年. ***16~29歲青年負擔最重的是西班牙地中海海島群Las Baleares,高達120.4%, 西班牙全國平均為91.2%. ***我們也來看看所有歐盟國家從2007年到2020年第一季的房價與房屋租金的增長或衰退比率
***西班牙在房價上與2007房價最高點時相比是呈現衰退, 但是租金卻是增長的! _____________我是分隔線______________
好了, 上面看了這麼多的西班牙有關房產的歷年數據圖表及其代表的意義! 我們大概知道了, 為何跟我們東方儒家哲學所說" 有土斯有財" 有一樣觀念的西班牙, 其租金價格高於房價, 以及為何不去買房而只能租房的原因之後~~~我們就把眼光放到發生COVID之後, 西班牙經濟衰退,失業人口增加, 跟歐盟幾個重要國家比較, 是被壓在地上磨擦的那種慘, 並且在全世界的工作方式改變, 可以在家或遠距工作之後, 大部分人已經不在執迷於在大城市找工作與找房子的情形下, 西班牙的房價到底會如何發展?
我們先來看看首都馬德里與巴賽隆納的比較👇👇👇
***上半部為兩大城市Madrid & Barcelona 2020年1月1日~3月14日 / 3月14日~4月27日兩個時間區段的 a)平均總房價比較 b) 房屋供給數量比較 c) 每平方米價格比較
***下半部則為兩大城市的房屋租金價格在兩個時間區段的比較 大家看了上圖覺得馬德里房市趨於熱絡嗎? 應該要出手買房了嗎? 不然要繼續升上去嗎?
我將西班牙最大房產網IDEALISTA的
網頁連結附在此👈供大家參考, 大家可以在左上角選擇自己喜歡的語言, 然後選擇自己想要查找的自治區/ 省會 / 城市 / 區域~~~
下面我們以馬德里首都來作範例, 馬德里2020年11月份的平均每平方米單價為3,664€, 跟10月份比較, 平均增長0,3%, 但是跟去年同期比較卻是下降2,1%
而馬德里的富人區Salamanca, 今年11月份的平均每平方米單價為5,747€, 跟去年同期相比, 下降了2,4%~~~新興的美食區Chamberi, 2020年11月份的平均每平方米單價為5,288€, 但是跟去年同期相比, 增長了0,2%.
👇👇👇為了不要以禿鷹基金或某些中東或中南美洲有錢人, 跑來馬德里炒作特定區域等陰謀論來套用在某些區域的房價增長, 那我們就來看看馬德里市政府的最近兩年投資預算, 來看看這些區域投資與區域房價增長有沒有相關聯~~~~~~~~我就留給各位看倌們自己去下評論吧.
好了! 終於來到最後了! 大嬸要說的是, 如果你在西班牙已經有一份非常穩定的工作, 也已經準備好頭期款, 也已經決定要背負多年的貸款, 你的買房是剛性需求, 你也已經決定一定要生活在" 非哪個城市或哪條街不住" 的話~~~
大嬸沒有要阻止你去買房~~~~~但也請先做功課!
可是, 如果你是屬於投資性質, 大嬸要建議你真的要做足功課, 多了解你想要投資購買的幾個區域(除非你真的只喜歡一個特定區域) 千萬不要像投資股票, 當大盤往上走的時候, 你也一屁股熱, 沒有先研究個別值得長期投資的公司, 只是跟風跟著流行一起進場, 常常買到的是大戶先抬高股價, 刻意讓散戶來當接盤俠的股票😅
有需要大嬸幫你做功課的, 請跟大嬸聯繫, 大嬸可以酌收一些費用幫你做功課喔😇
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