編輯嚴選知道可以買多少錢的房產之後, 要找哪一家銀行? 日期:2020/11/27
編輯嚴選
2021/01/14閱讀時間約 13 分鐘
在👉上一篇文章,我們談到了要如何依據我們自身的財務條件,來計算可以購買多少價格的房產! 因為有分二手房跟新建房, 這裡想要強調一下, 如果是新建房, 很多建商/開發商在找好一塊建地之後, 就開始架起一個大大的廣告招牌跟一個小型接待處, 要用設計圖紙預售他的建案!而如果購買者想要購買這個預售建案的房子,就必須要跟他們簽契約, 契約通常是要求購買者每個月支付一定金額,連續支付24個月,而這24個月的金額通常是房子總價20%, 而建商就拿他們跟銀行貸來的款項+收這些購買者的錢來蓋房子! 24個月到了, 建商/開發商跟購房者與銀行再到公證處, 將房子從建商手中過戶給購買者(前提是銀行審核通過願意貸款給買房者) 然而,銀行要如何決定要貸多少錢給購房者? 通常都要等房子蓋得差不多了, 才有辦法讓Tasador估價師去估房子的價格! 因此,我們在購買新建案的時候,大致上要注意以下幾點:
1) 在跟建商簽約或在決定匯款之前, 一定要先跟自己比較有合作的銀行,而非建商指定的銀行確認: A)這家建商是否是有信譽的, 並且請銀行幫忙確認建商給的帳戶是否是Cuenta Especial Promotor,這個帳戶必須是鎖定在只能用於此開發建案的收支, 建商/開發商也必須要為此帳戶購買保險, 以防發生萬一, 能有保險支付受害客戶已經繳交的訂金款項. B)銀行是否可以貸款給自己?當然2年中間可以發生很多事😅
2) 因為銀行必須要在新建案房子蓋好之後(通常是簽約兩年後), 才能請Tasador估價師去估價,因此有可能估出來的價格是低於建商的售價, 所以只能夠貸給你估價師所估價格的80%, 因此,你的存款最好準備得比上一篇文章提到的更多一點, 以支付建商賣價與銀行估價間的差距, 否則你有可能買不成這間房子.
3)如果在跟建商/開發商簽約前, 能夠先有認識的律師幫你看過條款, 尤其是如果購房者萬一被銀行拒絕貸款的話,是否能全部收回之前24個月已經繳交的款項, 或是必須要自己找到新的買主來承接自己預定要購買的房子....etc.
💣💣💣有興趣了解更多購買新建房要注意的細節詳情的或曾經在西班牙是新建案受害者的,可以參考這個網頁👈
好了! 強調完購買新建房的注意眉角有哪些之後, 那這一篇我們就來談談要找甚麼銀行來申請房屋貸款〰〰〰
🔆🔆🔆首先,先聲明本大嬸自從在2009年認識了親愛的豬隊友之後, 一直都是使用豬隊友本身提供的五星級服務!😂 因此並沒有使用過其他的銀行, 所以這一篇下面所提也絕對沒有要為任何一家銀行打廣告!!! 然而以下內容是由在銀行業工作超過15年的老公幫忙提供一些注意細節而撰稿完成(很正常吧! 因為本人並沒有在銀行業工作過啊!😅)有興趣跟我老公交流的話, 請拜訪他的Linkedin👈 (他要不要加你, 就不是我的事了😆)
聲明完了之後, 我們趕快進入正題: 知道可以買多少錢的房子之後, 你可以先開始看房子, 真的看中一間非常非常中意的房子以後, 再來考慮你要跟哪一間銀行貸款(或也有人根本也不考慮, 直接就跟有開帳戶的銀行直接貸款〰〰〰) 但是,如果你是喜歡先有一些銀行貸款知識,想要先清楚了解如何貨比三家的話.... 那你可能會想要先看我的這篇文章,看完你一定會知道如何找銀行申請房屋貸款, 還有其中有哪些眉角.....😉
那我們先從現今的西班牙銀行有哪幾種? 其他歐美先進國家早在好幾年前已經很流行所謂的FINTECH.......西班牙應該是在5年前才比較有聽到一些比較新的名詞例如Challanger Bank, Neobank....etc 那這些新型態的銀行跟傳統銀行到底有甚麼差別呢?下面這2個圖表可以幫我們清楚的分辨:
🔑🔑🔑簡單的來說, Challanger Banks 跟傳統銀行Traditional Bank 都是擁有歐盟要求的銀行執照, 所以必須要符合歐盟 & Banco de España西班牙央行所有針對金融機構的規範, 也必須要加入Fondo de Garantía de Deposito (FGD), 萬一銀行破產,必須有能力賠償存款戶最高100,000€ (如果你在一家銀行的存款只有2萬歐元, 那就只會陪你2萬歐元, 如果你的存款有20萬歐元, 萬一破產, 最多就只能賠你10萬)
🔑🔑🔑這些Challanger Bank的深受年輕族群的喜愛的最大幾個原因應該就是完全線上或手機就可以開戶與操作,沒有paperwork與傳統銀行比起來,手續費比較低或甚至是零,常常旅行的人不在受高額換匯手續費之苦........有使用的人肯定可以再多加幾項優點....或是也願意跟我們分享有遭遇過的缺點?😅
如果對於Challanger Bank, Neo Bank 這個話題有更深入興趣的話, 可以參考這篇西班牙文文章👈
💥💥💥然而可以快速的在Challanger Bank 或是 Neo Bank 開戶並可以有存款匯款等先進服務, 並不代表這些銀行可以提供房屋貸款喔!而在西班牙有哪些傳統銀行/ Online 銀行或Challanger銀行可以提供房屋貸款呢? 以下這幾家銀行, 應該是你在西班牙不論是在網路上或街上都可以看得到的可貸款銀行.....👇
🔑要提醒的是例如Liber-Bank 是由多家信用合作社/儲蓄銀行(Asturias/Castilla-La Mancha/Cantabria/Extremadura)合併而來.
🔑ABANCA 也是由Galicia的幾家信用合作社/儲蓄銀行合併而來.
🔑Kutxabank 是由巴斯克自治區的幾家信用合作社/儲蓄銀行合併而來.
🔑IberCaja 同樣也是由多家信用合作社/儲蓄銀行合併而來.
🔑Mediolanum這家銀行的最大股權是一家義大利金融集團.
🔑EVO Bank 是Bankinter去年2019年從一家美國基金買下並將其改造成線上銀行. & COINC則是Bankinter旗下可貸款的線上銀行.
🔑Open Bank 應該大家都知道是屬於今年以前(Caixa Bank 跟Bankia決定合併之前)在西班牙排名第一Santander銀行的Bank Online線上銀行.
什麼是TIN? 什麼是TAE? 貸款利率有哪幾種? Variable? Fijo? Mixto? 還有哪些專有名詞我需要聽懂的?
💥💥💥好了, 在大致了解了西班牙有哪些銀行可以給予房屋貸款之後, 我們就來研究一下當我們看到上面那幾家銀行的廣告時, 我們要如何看得懂? 那我們就來先學一下西班牙文相關財經單字:
✅TIN : Tipo de Interés Nominal: 簡單來說就是銀行借給你錢的利息, 你應該常常在貸款廣告上看到, XX銀行的貸款利息TIN 是 Euribor + ____%
✅TAE: Tasa Anual Equivalente :簡單來說是將所有會有的費用(tasación +有些銀行還保有Comision de apertura)跟TIN計算在一起,而得出的年利率. 所以借錢或貸款時, TAE%是越小越好, 然而你如果有很多錢要找一間銀行將錢存在裡面, 則TAE%數值越大越好.
💣💣💣2019年的新貸款法規定各家銀行必須同時列出TIN & TAE讓貸款人可以清楚比較各家銀行的利率與費用條件.
✅Euribor : 歐洲銀行間的拆款利率,幾乎所有的金融商品利率, 尤其是貸款利率都是以此利率為基準.而自從2016年開始Euribor利率值就在負數(negativo)
***按照目前的全球經濟狀況來看, Euribor這2-3年應該還是會維持在負數,但最近10~20年,曾有高到5%以上.
***看到Euribor在負數不用高興太早, 以為貸款利率TIN是負數 (-0,279%) + ____%. 其實目前西班牙銀行的貸款利率TIN是 0% +_____%. 雖然有消費者團體在針對這一項抗訴! 如果你們現在就可找到銀行是真的用負數Euribor+_____%來計算他們的TIN, 哪就恭喜妳了😉
✅Bonificada : 享有特殊折扣,我們用以下Sabadell的廣告為例子👇
***如果你的薪資是匯到此銀行帳戶+購賣房屋保險(Seguro de Hogar)+貸款生命壽險(Seguro de Vida)+保障付款保險(Seguro de protección de pago hipotecario),則TIN利率會從2,6%降到1,6%,而TAE的利率會從3,25%降到2,7%.
(溫馨提醒: 所有銀行的條件,尤其是那些小字/letras pequeñas一定要看清楚喔😅)
✅Hipoteca Variable (浮動利率) / Hipoteca Fija (固定利率) / Hipoteca Mixta(混合利率). 我們來看連我老公都稱讚的ING,用他們家的廣告,來看看這3種貸款方式👇
🔑🔑🔑 Hipoteca Naranja Variable (浮動利率)
1)上半部 Euribor+0,99% :
a)因為是根據Euribor的數值做基準, 而Euribor是會浮動的, 因此是每6個月會做調整
b)第一年的TIN是1,99%. c)TAE 2,65%也是浮動的.
d) 以上這些利率都是在bonificada條件下: 每個月薪水匯到ING帳戶,購買房屋保險(Seguro de Hogar) 與貸款生命壽險(Seguro de Vida)
2) 下半部 Euribor+1,79%:
a)因為2019年通過的新貸款法規定銀行不可以強制貸款者除了貸款以外也強制貸款者一起購買其他金融商品 (注意!!!你如果不跟貸款銀行購買房屋保險或貸款生命壽險, 你可以跟其他壽險公司購買, 雖然法律沒有要求一定要買, 但現實生活中,如果你沒有這兩項保險, 通常沒有銀行會貸款給你!)
b)第一年TIN%是2,79%. c)TAE 2,83%浮動的
2) 下半部 Euribor+1,79%:
a)因為2019年通過的新貸款法規定銀行不可以強制貸款者除了貸款以外也強制貸款者一起購買其他金融商品 (注意!!!你如果不跟貸款銀行購買房屋保險或貸款生命壽險, 你可以跟其他壽險公司購買, 雖然法律沒有要求一定要買, 但現實生活中,如果你沒有這兩項保險, 通常沒有銀行會貸款給你!)
b)第一年TIN%是2,79%. c)TAE 2,83%浮動的
🔑🔑🔑 Hipoteca Naranja Mixta (混合式利率)
1)上半部Bonificada條件下:
a)前10年的利率是1,49%,10年之後是Euribor+0,99% b)TAE2,16% 浮動的
2)下半部 NO Bonificada 條件下:
a)前10年的利率是2,29% , 10年之後是Euribor +1,79% b) TAE2,31%浮動的.
🔑🔑🔑Hipoteca Naranja Fija (固定利率)
1)上半部Bonificada條件下:
a)貸款期間的TIN利率會一直都是1,79% b)TAE則固定為2,45%
2)下半部NO Bonificada條件下:
a)貸款期間的TIN利率會一直都是2,59% b)TAE固定為2,62%
✅你可能會問那到底上面三種方式哪個比較好? 我們用Banco de España 西班牙央行的計算機👈來算算看:
🔎🔎🔎假設我們用Naranja Mixta Bonificada 來看,我們貸款15萬歐元,貸款總共30年! 前10年是TIN 1,49%, 第11年開始假設是Euribor 2%+0,99%,那麼前10年的每月還款516,96€, 第11年起是594,18€, 那麼這30年的利息總共是多少呢? 下面第二個圖會告訴你👇
前10年採用1,49%TIN, 後面20年採用假設Euribor2%+0,99%, 則本金15萬歐元+利息為54.638,94€ 總共為204.638,94€
🔎🔎🔎假設我們採用Naranja Fija Bonificada 來看,同樣是貸款15萬歐元, 總共貸款30年, 利率一直維持在TIN 1,79%, 則本金15萬歐元+利息為43.971,5€ 總共是193.971,5€
🔎🔎🔎Hipoteca Naranja Variable Bonificada, 跟著Euribor走的浮動利率再加上0,99%....會選浮動利率這一項的人, 就是賭Euribor 會一直維持在低點好多年, 而且再加上2019年通過的新貸款法律, 能夠讓貸款人在N年之後如果要更換貸款契約內容與條件(Novación) 或是有別的銀行提供更好的利率或條件,而要將剩下的貸款換到別的銀行(Subrogación)是不需要花任何費用的.......
好了!今天先跟大家聊到這裡, 希望大家喜歡並學到非常實用的一部分銀行貸款知識........
你想知道2019年通過的新貸款法到底說了些甚麼? 你想知道如果西班牙銀行跟你說他們收取貸款的還款方式 Sistema Frances 是指甚麼嗎? 大嬸會另外撰文告訴大家喔
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