亞昕（5213）12 案齊發，除息後還能續抱或加碼？營建股投資模型檢視結果

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一、2021Q1 營建股投資模型評分結果

(一) 成長性 _ 6 分 (最高 20 分)：

• 與建案銷售有關的合約負債 (權重 5 分)： 與建案銷售有關的合約負債為 18.16 億，較前一期的 19.8 億下降，得 0 分。

• 與建案銷售有關的未認列合約承諾 (權重 5 分)： 與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 124.34 億，較前一期的 125.23 億下降，得 0 分。

• 與建案銷售有關的每股未認列合約承諾 (權重 10 分)： 與建案銷售有關的未認列合約承諾金額 12,433,896 千元 / 346,959 千股 = 35.84，得 6 分。

(二) 獲利性 _ 6 分 (最高 20 分)：

• 毛利率 (權重 10 分)： 過去三年毛利率為 23.96%、30.59%及27.65%，平均 27.4%，得 4 分。
• 營業利益率 (權重 10 分)： 過去三年營業利益率為 13.43%、9.87%及15.1%，平均 12.8%，得 2 分。

(三) 穩定性 _ 16 分 (最高 20 分)：

• 營業活動現金流量 (權重 5 分)： 過去五年營業活動現金流量有兩年均為正值，得 2 分。
• 營業利益 (權重 5 分)： 過去五年營業利益均為正值，得 5 分。
• 稅後淨利 (權重 5 分)： 過去五年內稅後淨利均為正值，得 5 分。
• 現金股利 (權重 5 分)： 過去五年有 4 年發放現金股利，得 4 分。

(四) 安全性 _ 10 分 (最高 10 分)：

• 滯銷率 (權重 10 分)： 將待售房地 (餘屋) 之金額除以存貨總額之比率即為滯銷率。1,054,657 千元 / 26,092,567 千元 = 4.04%，得 10 分。

(五) ○○性 _ ○○ 分 (最高 30 分)：

• ○○○○○○ (權重 10 分)： 把○○○○○○乘以過去○○○○○○○○，再○○○○○○，得 6 分。
• ○○○○○○ (權重 20 分)： 把 ○○○○○○ / ( ○○○○ + ○○○○ ) = ○○○○，得 ○○ 分。

(六) 亞昕總分 ○○ 分，大於可列入觀察分數

註：本營建股投資模型評分50分即可列入觀察，有興趣者請參閱丁彥鈞會計師的《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》。

二、盤點五大指標得分情形

(一) 得分最高的是「安全性」，滿分！

滿分表示成屋的銷售非常好。

(二) 得分次高的是「穩定性」與「○○性」

• 穩定性： 權重 20 分拿 16 分還不錯，但是4 個小指標中的「營業活動現金流量」只得 2 分，因此「空窗期效應」要留意。
• ○○○性： 指的是○○○○，○○○○還不錯，其中「○○○○」權重 20 分拿下 ○○ 分，表示目前○○○○○○。

(三) 得分較差的是「成長性」與「獲利性」

• 成長性： (1)與建案銷售有關的合約負債： 權重 5 分拿 0 分。合約負債是預收款項，也就是先向客戶收取的款項，得 0 分雖然不好，但因為是跟上一期的 Q4 相比的結果，Q4比今年Q1好，所以0分。 (2)與建案銷售有關的每股未認列合約承諾： 權重 5 分同樣拿 0 分，也同樣是跟上一期相比的結果。到這裡大約可以判斷，去年Q4預售屋賣得不錯，到Q1力道就差了點。
• 獲利性： 小指標是毛利率及營業利益率，除了可能是「空窗期效應」影響，根據年報揭露，亞昕建案規畫多以消費者可負擔的坪數為主，例如首購族、換屋族等，這樣在價格上多少得讓利，這可能也有影響。

三、把除息掉的 2 元加回去後，總分○○分

四、亞昕的建案

五、重點是建案的完工時間

(一)老董怎麼說？

那這 12 件興建中建案的完工入帳時間呢？〈亞昕今年火力全開將推7大案 未來5年業績無虞〉（2021/01/26）這篇新聞說道：

「......包括亞昕佔了40％的南港指標大案「擎天森林」、新莊副都心商辦和住宅案「森中央」、三重菜寮都更案「昕富琚」、二重疏洪道案、敦南街合建案、桃園青埔高鐵案、林口「昕銀座」等，另外在台中14期重劃區也有約9億多的案量待推，建案大多是規劃2～3房，主攻首購、首換客群。 姚連地表示，去年亞昕營收約54億元，每股盈餘在1.75～1.8元，預計今年也會維持同樣水準，不過，今年入帳建案不多，入帳高峰將落在之後的5年內.......

董事長姚連地說「今年入帳建案不多，入帳高峰將落在之後的5年內」。我有兩個疑問：

1. 今年入帳建案不多：不多是多少？
2. 重點是，「之後」是甚麼時候？

(二)○○○○○○○○查詢結果：

因為建案多達十幾件、疫情期間變數連連，用○○○○○○○○查。

1. 2018到2019都沒○○○○○○○○○○，因此老董○○○○○○○○○○○○○○。
2. ○○○○○○：3到4年後會爆發，也就是○○○○○○○○。
3. 2021今年還沒○○○○○○。

結語

1. 營建股投資模型評分結果Q1是○○分，○○○○○○○○○○。Q2財報也快公布了，再更新一次會更有底。
2. 亞昕在建建案雖然多達12件，但董事長說的今年入帳建案不多○○○○○○○○。
3. ○○○○○○○○：○○○○○○○○會爆發，也就是大約○○○○○○○○；換句話說，○○○○○○○○，想續抱或加碼的朋友，○○○○○○○○○○○○。

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