【回應網友】承熙喜歡投資營建股的 4 個理由

David Pisnoy on Unsplash

喜歡承熙的文章請給愛心 + 拍拍手 5 下（最下方）或是留言讓我知道，我會很開心的^^

一、營建股的產品容易追蹤

(一) 透過財報、年報及法說會簡報就可以確認，統統免費：

承熙喜歡投資以販售「預售屋」為主的營建股，一間上市櫃營建（建設）公司如果以賣預售屋為主，將會有大量的資訊可以閱讀、確認與追蹤。 其中，「合約負債」以及「重大未認列合約承諾」這兩個數據與預售屋的銷售最相關，在財報就可以挖出來；此外，年報更會詳細交代公司的產銷策略、已完工建案、興建中的建案、未來推案等等。因為年報一年只有一本，我們可以再從法說會簡報掌握公司建案的最新展望。 重點是，財報、年報及法說會簡報在公開資訊觀測站都可以下載，統統免費。

(二) 營建股的產品週期：

任何商品都有產品週期，掌握產品週期是投資不能少的功課。以營建股的預售屋為例，其產品週期如下。

1. 建商收取買家的訂金、簽約金、開工款 ( 俗稱訂簽開 )
2. 取得建造執照 ( 開工 )
3. 施工 ( 施工款 )
4. 施工完成、取得使用執照 ( 完工 )
5. 銀行對保、驗屋
6. 完稅辦理產權過戶
7. 銀行撥付貸款、交屋 ( 付尾款 )

重點在於，因為「完工入帳法」的關係，直到過戶那一刻，建商在整個週期收到的錢才可以認列為營收，EPS 才算帳。因此，瞭解建商有多少建案正要完工、交屋才是最重點；假使一堆建案都剛剛開工，必須三、四年才有營收，這時買進想要獲利，恐怕有得等。（下面會再談）

(三) 建案施工進度的確認方法：

從產品週期不難發現，施工進度是投資營建股時最必須掌握的。除了前面講的財報、年報以及法說會簡報，我們還可以從公司官網、臉書、591 房屋交易網等處查詢。 如果以單一建案來說，直接上各縣市的建管系統網站查詢也很方便。以達麗（6177）剛完工的「大景匯」為例，在新北市建管系統便民服務資訊網可以輕鬆查到，它在 2021/03/17 已經完工（領到使用執照），詳細查詢步驟可以參考這篇。

★ 參考文章：（免費） 三分鐘學會查詢建案的使用執照申請進度，再也不用跟在別人後面跑（熱門文）、【公開分享】如何輕鬆用年報與財報加一個系統查出營建股全年營收｜以坤悅（5206）為例、 營收爆發的利多出來後到底還能不能追？怎麼追？以總太 (3056) 為例（解鎖文）

二、全面評價營建股有好方法

(一) 化繁為簡很重要：

一家建商如果十幾個建案，一個一個查相當耗費時間，因此擁有一套系統化方法很重要，它能幫助我們化繁為簡、節省時間。 「營建股投資模型」是承熙最常使用的系統化方法，它搭配財報每季更新一次，不只能全面評價營建股，還相當節省時間。 這套方法來自丁彥鈞會計師，他在《丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股》一書中，專門講述如何評價營建股，而且展示過去他投資營建股的驚人獲利紀錄。承熙已經使用一年多，我認為這是個非常全面性、相當好用的方法。

(二) 營建股投資模型簡介：

這個模型從「成長性」、「獲利性」、「穩定性」、「安全性」以及「價值性」等五大面向評價營建股，當評價總分大於 50 分時便可以納入觀察。

1. 成長性： 從「合約負債」及「重大未認列合約承諾」確認，因為這兩個攸關預售屋的銷售情形。
2. 獲利性： 從毛利率及營業利益率檢視公司的過去獲利紀錄，利潤比率高建案賣得好才能賺到錢。
3. 穩定性： 從營業活動現金流量、營業利益、稅後淨利以及現金股利檢視，確保公司真的賺到錢、還願意分錢給股東。
4. 安全性： 從成屋的滯銷率檢視，因為成屋的存在有房地稅、管理費與雜費等費用，成屋太多是一種負擔。
5. 價值性： 從「每股潛在獲利」及「股價淨值比」計算股價高低、還適不適合買進。這是五大面向中最重要的，因為建案賣得再好、賺再多錢，股價太高倒不一定值得投資。

三、完工入帳法導致營收暴漲暴跌，容易出現價差

四、打炒房是危機更是轉機

(一) 打炒房是汰劣留強的契機：

政府每隔幾年就來個打炒房政策，雖然營建股因此遭殃，但我對遏止投資歪風的政策絕對贊同，打炒房正是建商汰劣留強的契機。 ★ 參考資料： 房地合一稅2.0六大修法重點一覽表、 一張圖回顧10年打房史！這次央行閃電打炒房，將讓房市榮景曇花一現？

(二) 建議選產品以剛性需求為主的：

那該如何確保投資的營建股不會被「汰弱」呢？承熙建議選產品以剛性需求為主的，因為相對安全。想像一下，哪種訴求的房子是剛性需求（基本盤）呢？首購族一定有、拚了大半輩子攢下不少錢想換屋的也是，這兩種都是剛性需求的典型。

(三) 如何辨別營建股是否以剛性需求產品為主？

很簡單，直接看年報就好。這裡以亞昕（5213）為例，在她 2020 年報第2頁的致股東報告書有說，「首購與換屋族群已成為區域購屋要角......在產品類型上低總價、小坪數住宅，仍會是目前房市的大宗。所以產品規劃多因應消費者可負擔的坪數為主。」

又例如新潤（6186），在年報也開宗明義地說，產品設計以中、小坪數為主。

(四) 適當股票配置，靜候開花結果：

看好營建股不一定要全壓，適當配置也是個好方法。以承熙目前持股為例，營建股只佔兩成、更多的是營造股以及民生消費股。 假使營建股因為打炒房冷清好幾年，但因為只佔兩成，我不會因此患得患失、也不致於在賠錢的時候賣掉。而當風暴過去，這兩成的營建股很可能為我帶來不錯的獲利。

結語