【都市更新-動動腦與參考答案】

談合建最直觀的就是坪數，只會談坪數、坪數、坪數，也只想談坪數、坪數、坪數，也許再稍微關心一下建材設備。

其實坪數之外有不少東西值得思考。

◆一、A跟B哪家建商比較好？

□A建商說可以分回30坪

□B建商說可以分回35坪

如果狀況變成這樣，你會怎麼選？

□A建商每坪造價20萬，分回30坪

□B建商每坪造價15萬，分回35坪

若是考慮更多，你會怎麼選？

□A建商每坪造價20萬，分回30坪，每坪可賣30萬

□B建商每坪造價15萬，分回35坪，每坪可賣27萬

◆二、你想住哪一種房子？

□SRC(鋼骨鋼筋混凝土）

□RC(鋼筋混凝土）

耐震係數越高越好，你會怎麼選？

□0.24g的SRC

□0.26g的RC

如果狀況是這樣，你會怎麼選？

□SRC的耐震係數是0.26g

□RC的耐震係數也是0.26g

◆三、你覺得哪一個條件比較好？

□每坪土地分回5坪

□每坪土地分回3坪

如果狀況是這樣，你覺得哪一個條件比較好？

□每坪土地可蓋10坪，分回5坪

□每坪土地可蓋5坪，分回3坪

假設蓋房子的成本每坪15萬，，你覺得哪一個條件比較好？

□每坪土地蓋10坪，分回5坪，每坪賣35萬

□每坪土地蓋5坪，分回3坪，每坪賣45萬

◆四、怎麼選房子？

假設可以分回來40坪的房子價值2000萬，你會選擇：

□一間40坪的3房？

□一間35坪的3房外加250萬現金？

總價值一樣，差別在哪？

假設可分回來是30坪的房子，你會選擇。

□一間33坪的3房，貼3坪的錢？

□一間27的2房，領3坪的現金？

給錢還是拿錢？該怎麼選？

參考答案如下：

◆一、A跟B哪家建商比較好？

這一題需要思考的問題是「質」與「量」，以及質與量你在乎的是哪個。

舉幾個簡單的例子，危老改建的重點其實是安全，水泥你摸得到但摸不出磅數，柱子你看得到但看不出裡面鋼筋粗細與箍筋綁紮是否確實。

於是乎，合建談判的重點只好著重在「量」。看不見的質，通常會因為不懂（我又不是學建築的）或是不信任（我怎麼知道你會不會偷工減料）而被犧牲掉。

但重點是，馬兒若要好，馬兒要吃草，想要品質好，造價會提高，造價一提高，分回會變少，分回一變少，心裡不得勁，於是又回到談坪數。

其實在信任的基礎上，透過專業的專案人員，充分瞭解屋主需求後，落實在良好的規劃設計中，可以兼顧質與量。

只是，這是雞與蛋的問題：建商說-你不簽約我怎麼幫你規劃設計？屋主說-你不跟我講可以分幾坪，我怎麼跟你簽約？建商說-還沒有完成規劃設計，我怎麼知道你可以分幾坪？不能進入無限迴圈，只好成本盡量抓低，坪數盡量給多。

延伸思考（1）坪數給得多就是好建商？

（2）知名大公司一定品質好？

◆二、你想住哪一種房子？

這一題需要思考的是知其然後面的所以然。

話說，沒有比較沒有傷害，但真要比較，需要站在相同的基礎上。

因為我們常常看到房地產廣告強調SRC建築，自然而然營造出SRC比較好的印象，但重點是結構安全需要參考耐震係數做設計，不管使用何種材料，當然是耐震係數越高越好，也就有了上面的提問。

問題來了，不考慮成本(RC比較便宜)或是環保(SRC碳排放通常較高)的狀況下，相同的耐震係數，選誰好呢？

我們先來稍微了解一下RC構造能蓋多高的房子。

上網爬文的結果：從前，以傳統鋼筋混凝土搭造的住宅大樓能蓋到 27 樓，國研院國震中心團隊研發的「台灣新型高強度鋼筋混凝土結構系統」，能將建築材料結構強度提升 1.6～2.4 倍，可以多蓋 1 倍的樓層數，而同樣地震很多的日本已經開發出高樓層用的鋼筋混凝土住宅建築，比如 Station Forest Tower、Mid Sky Tower，最高建築紀錄已經達到 59 層樓。

所以高樓大廈一定要選SRC嗎？

SRC當然也有其優點，由於鋼骨造的房子韌性較佳，搖晃的位移量大，遇到地震可以靠搖晃來抵銷地震水平力的能量，特別是用在15-25層的中高層建築上，或長寬比例差異較大的建築，可充分發揮其韌性抗震的效果。

兩種結構如果真的要比的話，相同係數、相同跨距下的SRC與RC建築，RC構造的樑柱會比較粗，例如20樓高的建築，柱子可能超過1米，用SRC也許只有80公分，意即如果室內有一根柱子的話，SRC足足比RC多出3600平方公分的可使用面積，也就是……..0.1089坪，家裡如果有10根柱子的話，可以多出1坪。

◆三、你覺得哪一個條件比較好？

這一題有點為難大家，畢竟把房子都打掉的話，只剩土，大家看起來都差不多，但因為人為加諸於一筆土地的容積率、容積獎勵、不同建商公司的營造成本、合理管銷利潤以及房屋銷售價格與銷售費用等，都不相同，所以會造成分配條件的不一樣。

簡單來說，假設一坪土地可興建的面積是X,營造成本加管銷=Y,房子一坪可以賣到Z，建商毛利20%，那麼建商需要分回（X*Y)(1+20%)/Z。

我們來算算看，假設蓋房子的成本每坪15萬，哪一個條件比較好？

□每坪土地蓋10坪，屋主分回5坪，每坪賣35萬，廣告費5%。

按20%毛利，建商應分回(10*15)(1+20%)/35(1-5%)=5.41坪

建商只分回5坪，5*35(1-5%)/(10*15)=1.1083

也就是說建商毛利只有10.83%。

□每坪土地蓋5坪，屋主分回3坪，每坪賣45萬，廣告費5%。

按20%毛利，建商應分回(5*15)(1+20%)/45(1-5%)=2.105坪

建商只分回2坪，2*45(1-5%)/(5*15)=1.14

也就是說建商毛利有14%。

透過數學你會發現，從建商少賺就是地主多賺的角度來看，不是分回的成數高就是比較好，算起來分回五成的反而比分回六成的條件更好。

◆四、怎麼選房子？

這一題是最自由自在的，因為每個人的居住需求、財富運用、房價未來趨勢的看法都不同，通常必須一一瞭解之後，才有辦法提供建議。

先講同樣是3房的部分，例如：老人家年紀大了，手邊沒什麼錢，那麼就可以少分一些坪數，讓自己老年生活好一點，也不用擔心要繳管理費的問題。如果是年輕人，就算不缺錢，如果不是要求一定的空間尺度，多250萬來做裝潢也是不錯的。就算看好未來房市，話說有交易才有獲利，就房屋買賣來說，同樣3房，35坪會比40坪好賣，甚至35坪的單價可以稍微提高一些，總價也還是比40坪低，從投報率的角度來看會比較好，當然總獲利金額，有可能還是40坪的比較高，那麼這個部分就是見仁見智了。

再來說30坪的房子：以規劃實務來說，建築師無法設計各種不同的坪數，來滿足每個屋主應該分回去的坪數，再加上樓層價差，選屋的時候，更是幾乎無法選到剛剛好一毛不多一毛不少，所以要選33坪還是27坪，除了依據上述的思維以外，最主要還是要考慮實際的居住需求，例如：有兩個小孩湊成一個好，肯定需要3房。若是只有一個小孩，夫妻的工作型態或生活習慣，需不需要在家裡留一個書房或工作室，便需要考慮。假如孩子還小或是以後有孩子的時候，父母會過來幫忙帶小孩，多留一間房間也是必要的。

以上提供大家做參考，祝大家都更改建幸福快樂!!!