【都市更新—用數學看都更】
更新於 2024/11/22閱讀時間約 2 分鐘
都更不是數學題，其中有著神祕、不可思議的各式各樣因素，所以都更不能只是計算面積的數學。
但數學是推動人類科學進步的四大基石之一，有著簡單明瞭易於比較的特點，所以我們勉強透過數字來看看都更改建這件事。
人活地球一世，改建只是一時，在時間這條長長的河裡面，或許有些事情是房價、成本、利潤…以外，還可以考慮的數字。
先做一些條件的假設：
- 依據內政部公布「109年簡易生命表」，國人的平均壽命為81.3歲，其中男性78.1歲、女性84.7歲，按縣市的話以臺北市平均84.1歲最高，大家都活久一點，我們以85歲計算。
- 假設法令規定（早蓋晚蓋面積一樣）、營建費用加管銷（以北市建材水準每坪25萬）都不變(不然沒法子討論)，房子蓋兩年，蓋好可以使用80年(所以這輩子改建大概只有一次機會)。
- 假設自己的地自己有錢自己蓋，坪數全部拿回來。土地持分10坪，容積225%，獎勵40%，銷坪係數1.55，可拿回房屋10*2.25*1.4*1.55=48.825坪。(車位當作多賺的，不予討論)
- 假設屋齡30年，屋主50歲。
一、那麼現在改建，兩年後住新房子，有生之年還可以住85-52=33年。
二、因為材30年的房子還很好住，現在不想蓋，所以10年後改建，還可以住23年。10年後才要蓋，原本現在要蓋房子的錢48.825*25=1220.625萬，沒拿去買樂透、買股票，都給它存在銀行裡，以利率1.2%十年複利計算，會變成1375.2682萬， 多了154.6431萬元。用延遲享受，平均為自己每年增加約15.5萬的財富。
三、如果20年後再蓋呢?可以多出328.8783萬元，每年平均增加16.5的財富。，還可以住13年。
四、如果因為很疼孫子，希望他不要為了改建煩心，所以30年之後再改建，讓複利的力量再發揮，那麼你的家族會多出525.1876萬的利息，等於每年增加約17.5萬元。還可以住3年。
一樣要花錢，現在蓋，10年後蓋，20年後蓋，自己可以思考一下。
轉個念，每年少存10幾萬，當買個保險，住一個地震來時，安全一點的家。
再者，若以台北市平均房價80萬作考量，買48.825坪要花3906萬，自己花錢蓋只要1220.625萬，如果不想花錢的話，把一些坪數賣掉，扣掉仲介費4%好了，只需要賣掉1220.625/(80*0.96)=15.894坪，自己可以留48.825-15.894=32.931坪，扣掉公設33%，室內還有22.064坪。
數學就是這麼樸實無華，不想花錢的，可以住室內22坪，覺得22坪太小的，很抱歉，除了多點錢，用賴皮、許願都沒有用，除非有辦法人家賣80你賣100，人家蓋25你蓋20，不然就是期待容積會放寬、獎勵大放送。
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
本文探討了都市更新及危老重建的過程和挑戰，並分享了參加由國土管理署主辦的課程的心得體會。重建需要地主的同意以及針對容積獎勵的深入瞭解，尤其在高房價的時代，重建的經濟誘因不可忽視。此外，本文也論及自地自建與合建的利弊，並強調專業人士在重建過程中的重要性。
都市更新辦理方法因實施者的不同，區分為自辦都更、民辦都更和公辦都更。
自辦都更強調所有權人的自主權及較高的更新後房地分回，但需要擁有一定的資金和專業知識。
民辦都更由建商提供資金和專業團隊，減少所有權人的財務壓力，但需面對利益分配和協商問題。
公辦都更則由政府主導，能有效整合資源，
都市更新時，如何避免估價結果不公正呢?都市更新應選任三家估價機構，無法共同指定時，則由建商指定一家，另二家用公開、隨機方式抽選，且還要一、在更新單元範圍所在鄰近地域之適當場所辦理。二、選任之日期及地點，應於選任十日前通知地主。三、應有公正第三人在場見證。四、依官方之建議名單選任二家，備取數家。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
地主在都市更新事業計畫中，因為建商變更建築師而打算提起行政訴訟，引發爭議。文章解釋了變更都市更新事業計畫時是否需要經過主管機關審議、甚至地主同意等問題，並就建商自行更換建築師的爭議提供瞭解析。
如果你是位被劃入都市更新單元的居民，好不容易等到所有居民百分之百同意都更，並且走完事業及權利變換計畫核定、取得建造執造、拆除執照、點交、搬遷等過程，而上述這些過程大約走了9年。突然，一夕之間，都更地區被提報為文化資產，短短4個月，都更單元內的某棟建築被認定為市定古蹟。原先都更的規劃設計全
※我也是講師之一，對危老重建有興趣的朋友，歡迎報名參加!
臺北市自行實施都市更新發展協會
第一梯次113年度『臺北市危老重建推動師專業人員培訓講習班』熱烈報名中預定開課：B、C組113/03/30(六)、03/31(日)、03/31(六)
官網資訊 www.urda.tw/202306a
做都市更新，如果目標是要保留原有文化的底蘊再升級，是一件很困難的事情。困難的地方在於城市是人性複雜體的集合體，原本是人聲鼎沸的市場、小吃聚落，但可能因為道路的小小更動，一個商圈就沒落了。
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