【都市更新—用數學看都更】
2021/11/23閱讀時間約 2 分鐘
都更不是數學題，其中有著神祕、不可思議的各式各樣因素，所以都更不能只是計算面積的數學。
但數學是推動人類科學進步的四大基石之一，有著簡單明瞭易於比較的特點，所以我們勉強透過數字來看看都更改建這件事。
人活地球一世，改建只是一時，在時間這條長長的河裡面，或許有些事情是房價、成本、利潤…以外，還可以考慮的數字。
先做一些條件的假設：
- 依據內政部公布「109年簡易生命表」，國人的平均壽命為81.3歲，其中男性78.1歲、女性84.7歲，按縣市的話以臺北市平均84.1歲最高，大家都活久一點，我們以85歲計算。
- 假設法令規定（早蓋晚蓋面積一樣）、營建費用加管銷（以北市建材水準每坪25萬）都不變(不然沒法子討論)，房子蓋兩年，蓋好可以使用80年(所以這輩子改建大概只有一次機會)。
- 假設自己的地自己有錢自己蓋，坪數全部拿回來。土地持分10坪，容積225%，獎勵40%，銷坪係數1.55，可拿回房屋10*2.25*1.4*1.55=48.825坪。(車位當作多賺的，不予討論)
- 假設屋齡30年，屋主50歲。
一、那麼現在改建，兩年後住新房子，有生之年還可以住85-52=33年。
二、因為材30年的房子還很好住，現在不想蓋，所以10年後改建，還可以住23年。10年後才要蓋，原本現在要蓋房子的錢48.825*25=1220.625萬，沒拿去買樂透、買股票，都給它存在銀行裡，以利率1.2%十年複利計算，會變成1375.2682萬， 多了154.6431萬元。用延遲享受，平均為自己每年增加約15.5萬的財富。
三、如果20年後再蓋呢?可以多出328.8783萬元，每年平均增加16.5的財富。，還可以住13年。
四、如果因為很疼孫子，希望他不要為了改建煩心，所以30年之後再改建，讓複利的力量再發揮，那麼你的家族會多出525.1876萬的利息，等於每年增加約17.5萬元。還可以住3年。
一樣要花錢，現在蓋，10年後蓋，20年後蓋，自己可以思考一下。
轉個念，每年少存10幾萬，當買個保險，住一個地震來時，安全一點的家。
再者，若以台北市平均房價80萬作考量，買48.825坪要花3906萬，自己花錢蓋只要1220.625萬，如果不想花錢的話，把一些坪數賣掉，扣掉仲介費4%好了，只需要賣掉1220.625/(80*0.96)=15.894坪，自己可以留48.825-15.894=32.931坪，扣掉公設33%，室內還有22.064坪。
數學就是這麼樸實無華，不想花錢的，可以住室內22坪，覺得22坪太小的，很抱歉，除了多點錢，用賴皮、許願都沒有用，除非有辦法人家賣80你賣100，人家蓋25你蓋20，不然就是期待容積會放寬、獎勵大放送。
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