【都市更新—需要建議嗎】

2021/12/10(五) 3:30pm 天氣陰。第一次有網友約我面對面作改建諮詢。

他家一樓的房子最近有人來談危老改建，已經開了兩次會，建商基於土地持分開出樓上樓下都一樣的條件。網友家的一樓有做店面使用，如果樓上樓下坪數一樣，哪能夠啊，基於不想吃虧也不占人便宜，他已經上網爬文爬了一個多月，期間也問過代書、仲介以及在建設公司當老闆的朋友，當然有得到一些答案，但他想知道會不會被當成釘子戶。

因緣巧合，網路牽線，於是得以享受一杯免費的咖啡。

代書告訴他地價分配率（樓層別效用比）的概念，要去估不同樓層的價格，但就只是概念；仲介告訴他，你家一樓大概可以賣82萬，樓上差不多45萬，算一下約為1.8倍；建商朋友說他們公司都直接買地，都更危老整合太麻煩，你可以等建商開條件再往上加，加到建商想要不做了，就差不多了；至於網路上的資訊，更是眾說紛紜，莫衷一是。

愁啊。不知哪個才是正解。

而切入的面向會影響你的決策。

我問他：房子總有一天會老舊到不能住，到那個時候只剩下土地價值，那麼你家的一坪土地跟樓上鄰居的一坪土地，有什麼不同嗎？

他認同這個講法可接受，但現在房子還在，而且是店面使用，售價可以是樓上的1.8倍，我若要求1.8應該不過份吧？

我問他：一間店面一年可以收租50萬，賣你1000萬，你會不會買？

他說：當然會，5%的投資報酬率算高了。

我接著問：若這房子10年後必須改建，取回全部坪數要再花營造費用1000萬，雖然之後一樣可以繼續出租，你還會覺得划算嗎？

他回答：似乎沒那麼划算了(才收回500萬，又要花1000萬)。

我：若50年後才會改建呢？

他：好像又覺得划算了。

台灣的交易習慣是看房子的坪數，價格現在有了實價登錄，賣家看最高的那個價格當地板價，買家看最低的那個價格當第一次出價；買來投資的話，就算算租金投報率，好像不太有人會去考慮剩餘耐用年限，以及如果沒轉手的話，早晚要面對的改建問題。

我曾碰過一個業餘投資客，買了一間隔成四個套房出租的房子，覺得買便宜了，投報算起來7%多，但鄰居正常土地持分9坪多，他只有1坪多，當時覺得沒關係，現在談改建，虧到姥姥家，想說繼續出租吧，總是有不錯的收益，結果幫他細算再租30年，相比再跟鄰居買持分補足，而且是用正常土地價格購買，總算到姥姥家門口。當然，這又是另一個故事了。

回到正題。土地價值一樣大，那是幾十年之後的事，我們現在談的是民國110要改建的事，一樓應該要分多少才合理？

我們又要上數學課了。（非以網友家為例）

1.土地一坪就是一坪，能蓋多少房子是固定的，不會因為你家是店面，政府給你家的容積就比較多。上述如果你能同意，我們就當成大家都一樣。例如：算出土地一坪市價150萬，你家10坪，我家10坪，大家都價值1500萬。

2.活在當下，我們尊重也必須尊重現在的使用狀況所展現的不同價值。而價值的展現，最簡單也最容易讓大家接受的方式就是租金的差異。例如：假設店面一個月租10萬扣掉稅費成本實收8萬，樓上住家一個月租3萬，一樣要扣稅費成本實收2.5萬。

3.房子還能繼續使用的時間越久，對高收益的房子越有利，所以我們不會去參考經濟耐用年限或是政府訂的建築改良物耐用年數，會以大家比較能接受的物理耐用年限來計算，視屋況我會建議抓80年或100年。例如：現在屋齡50年，預估再使用50年。

4.因為利率的關係，未來的1塊錢，不是現在的1塊錢，所以我們要把未來50年，每年拿到的租金換算成現在的價值。所以2.的租金收益，不能直接8萬*12個月*50年，而是要用年金現值的概念（假設年利率5%，以每年8*12=96萬，共50期），算出50年店面租金的現在價值=1753萬，樓上鄰居（假設年利率2.5%，以每年2.5*12=30萬，共50期）=851萬。

5.所以一樓土地+建物=1500+1753=3253，樓上=1500+851=2351。3253/2351=1.38。一樓店面分的坪數是樓上的1.38倍，尚屬合理。

這邊要注意的是，坐在檯面上，每個人都有翻桌的權利，條件若是不滿意，那大家可以等房子倒掉或不能住人，再來談按照土地持分分房子。一樓的人，切莫以為有店面價值、不用爬樓梯、前後院有增建，所以姿態便高，因為房子垮的時候，通常先壓下面，不會先壓樓上；樓上的也別總是想著，等房子垮了，大家就一樣大了，得等多久。彼此尊重，理性溝通，加上專業解說，打造更安全的家才是真的。

兩個小時的交流，深深覺得，其實都更改建不難，難在公說公有理，婆說婆有理，彼此的道理無法說服對方。如果能有一些大家都能接受的說法，其實溝通很快。

願為都更傳教士，廣傳都更理易明，歡迎有需要的網友，帶上資料，叼擾您一杯咖啡，聽我娓娓道來。

#承上例，收租高的人收租時間越久越划算嗎?

#年利率5%，以每年96萬，共30期=1476萬，年利率2.5%，以每年30萬，共30期=630萬，(1500+1476)/(1500+630)=??????

#跟想像的不一樣，很有趣吧!!

#複利的力量，可以載舟亦可覆舟，刀有兩刃存乎一心。