課程筆記｜為什麼有「不動產」經濟學？

去年開始為了調適一直過不了敷地計畫的哀怨情緒，所以找了些其他領域的課程來上。選擇課程時一直猶豫在都市計畫、法律和不動產估價之間，後來因為較接近工作需求，而且上課時間比較好調整，便選擇了臺北科技大學的不動產估價師的學分班課程。

「學分班」顧名思義就是為了考取不動產估價師的高考執照，而開設的學分專班。雖然當初在選擇時沒有考慮過要考試，所以本想著讀社區大學開的實務班就好，但後來本著「理解這個領域的生態環境」的心態，還是選擇了一整套的學分班課程。

由於沒有考試壓力，原本一星期三門課9學分的課程，就被我一次上一門（3學分）當作調適情緒、轉換心情的興趣課上了起來。去年因為考慮時工作需求先上了「不動產估價實務」，可能因為沒有理論基礎，也可能因為跟建築實務的專業內容差的有點多，全部上完其實覺得有點「ㄇㄤ」，所以第二堂課就在「不動產投資」和「不動產經濟學」間選了比較偏理論的經濟學。

上課的林元興老師雖然年紀有點大，但講述時多是以具體的故事帶到抽象的理論，整體聽完不會覺得太吃力。老師常說理論的出現是為了方便將觀察到的現象統整，可以用以解決問題或預防問題。只是個人覺得這些社會學的理論在未完全了解產生的原因，以及提出理論的人的意圖前，只會讓我產生更多的問題。而且在一知半解的情況下非常容易誤用，這在我硬生完期末報告，回頭再看一次課本的架構時特別有感覺⋯⋯

總之，雖然就結論來說我還是讀的雲裡霧裡，但我覺得老師的講解成功挑起了我對經濟學的興趣，所以我將一些學習心得和筆記整理了一下，分成2篇在這裡淺淺的分享，這篇主要是為什麼在經濟學中獨立出「不動產」，下一篇分享不動產經濟學在學什麼。

在上不動產經濟學之前，老師大約用了1/4（大概三到四週）的課在講經濟學的概念，以及資本主義的利弊。但因為只是前情提要式的帶過，不但無法理解為什麼會有經濟學的產生，也不太能理解為什麼要獨立研究「不動產」的經濟學？我自己覺得，可能是以下幾個原因。

「不動產是經濟的火車頭」許多人的理解是因為建造的過程會為許多專業領域者創造就業機會，帶動經濟成長。同時也因為土地資源有限，房屋數量不可能無限上綱，供給永遠不可能大於需求，所以不動產只會升值，而不動產的升值特性能帶動民間投資、創造流動資金。

建築的產生從選址、設計到製作需要的專業和人力很多。我們可以從行政院主計總處「人力資源調查統計年報」中看到「就業者之從業身分—按中分類行業分」表，其中可以歸類在不動產相關領域的行業包含：營建工程業、傢俱製造業、不動產業 、建築及工程服務業、建築物及綠化服務業等等。在109年的報告中，人數加總到達臺灣就業人口（約1,150萬人）的11%，這還未算入常及掛勾上的金融業人數（這是另一個故事）。

但先不論「不動產是經濟的火車頭」這句話的原意是不是真的指不動產會帶動產業興隆，「以生產提供就業機會」的論述其實本身就有點本末倒置。不論是什麼產品的供給都應該是基於需求數量，為何我們要為了提供就業機會而生產某項特定商品？又為什麼這個商品是房子？（而不是雞蛋？）

撇除用生產創造就業機會的奇怪邏輯，供給與需求的數量會決定產品價格的高低（如下圖），如果一個地區的房屋供給已經可以滿足該地區的居住需求，更多的供給不是應該會造成價格下降嗎？

這就要先問臺灣的住宅供給數量夠嗎？我們可以從內政部不動產資訊平台上查詢到110年第3季的「普通家戶數」為 8,432,161 戶、「住宅存量」總計 9,096,977 宅、「住宅家戶比 」為107.88%，單純從數據上來看，如果假設每一家戶都只需要一個住宅單位，那應該可以簡單推論台灣的住宅供給是大於需求。而目前政府興建社會住宅目的是提供可負擔的居住空間，而不是足夠的居住空間。

你可能會推測，那是因為有很多人大肆囤積，擁有多房。從內政部去（110）年發布的新聞稿「內政部統計顯示：法人擁有多房比例及短期交易行為均明顯高於自然人」可以看到109年的全國擁有多房（4房以上）者（包含法人與自然人）占全部所有權人1.66%，其擁有大約78萬戶住宅為所有數量的10.66%。雖然不知道為什麼調查以四房為區隔，但從數據上可以解讀成在台灣有九成的住宅並非用來囤房。

再參考房屋自有或家人擁有的數量為677.5萬約為84.6%，也就是大約有15%的人有購買自住宅的需求，相較於其他國家，臺灣的住宅自有率偏高。

既然需求不高，供給也足夠，那為什麼我們很少聽到房價下跌？

是因為人口會遷移，我們想住的地方房子還不夠多？嗯，人口的流動會影響地區發展的起伏：人們的消費行為經常是依附在生活之上，當地區生活的人多，地方商業活動與流動資金也會跟著成長。臺灣的都市計畫與大型工程在預估效益時，最基本的分析都是預估人口或使用人總數。

但又怎麼知道人會往哪去呢？你會想，不就往有就業機會的地方去，如商業發展成熟的都市或產業區；往房價便宜的地方去，像城市周圍的新市鎮；往居住環境或社會福利良好的地方去，也就是稅收得以支持社會福利制度的都市。所以都市房價居高不下，為了增加供給而規劃開發更多的衛星城市，房價趨於合理又導致人口不斷往都會地區湧入、定居，而人口進駐（還沒有考量投資行為）提升需求，進一步推長地區房價，形成惡性循環嗎？

我們從國中的公民或歷史課本中學到，市場是一隻「看不見的手」，因為有市場價值加上生產成本與效率的考量，商人們會理所當然的期望土地達最大開發量。但是土地可以無限上綱的興建開發嗎？

一個國家或地區的土地使用，從來不是市場說的算。但政府與市場的關係是什麼呢？身為空間專業者，我所接觸到的不外乎是建築相關法系與都市計畫等空間法系，也理所當然地認為政府應僅是基於「合理的」環境評估，給予正確的開發指引，所以在各筆土地上定義了不同的法規義務與限制。

撇開環境評估與土地使用管制是否真的合理有據，當各類型的開發行為牽涉上市場經濟，似乎一切都變得複雜了。關於政府如何控制不動產市場的走向，我們留到下一篇章介紹，但你不會困惑為什麼政府要控制市場？或市政府真的有在控制市場嗎？如果真的有控制為什麼還會放任房價脫離供需原則，不正常的上升？

以上的疑問都是不動產經濟學的研究範疇，包含了基本經濟學的供給與需求、都市發展的區位以及政府的稅收與補貼如何左右不動產的走向與發展。

經濟學雖然是理論，但在課堂中可能因為是「不動產估價師」的學分專班，內容有蠻多是基於「技術工具」的教學（如稅賦影響、區位理論）。在上完課後，對於不動產這項由政府與市場拉鋸，以及牽涉大型天然資源分配特性的產品產生許多好奇，便找了幾本跟經濟學有關的書，同時也被推薦了讀大衛哈維的不均衡地理發展的著作，很幸運地讀了2本相對較好入門的書，下一篇分享給大家。

是說，其實有些數據的解讀和引用一直刪刪改改，不知道會不會有解讀錯誤的問題。把來源附上網址，有興趣的人可以看一下完整的調查數據報告，覺得有錯誤或疑慮的部分也可以留言討論。另外覺得內政部也很有心，將許多數據表格化或圖像化，閱讀起來蠻輕鬆的。