房屋買賣糾紛處理法律指南
林明忠律師
2022-11-12|閱讀時間 ‧ 約 7 分鐘

房屋保固責任/瑕疵擔保責任一樣嗎？賣方不修繕怎麼辦？律師來解答！

在處理房屋買賣瑕疵的事件中，民眾如果發現屋子有瑕疵，例如漏水、鋼筋外露等，常見的處理方式，除了通知賣方外，第一個請求往往是請賣方修繕。但麻煩的是，當賣方不願意處理或是怎麼修都修不好時，買方該怎麼辦？是很多民眾會諮詢的問題。
民眾常問我：
「林律師，賣方說合約上的保固約定只有半年，他法律上沒有修繕義務，也因為已經交屋半年，過了保固，我也不能主張民法瑕疵擔保責任，怎麼辦？」
我常跟買方說：
賣方法律上確實可能沒有修繕責任，但所謂「保固」跟「瑕疵擔保責任」基本上是兩件事。
買方通常聽到這裡更疑惑了，賣方居然沒有修繕責任！？難道賣瑕疵房屋的人可以不用負任何責任嗎？那買方的權益在哪裡呢？

案例：差點損失百萬元修繕費的退休夫妻

A夫妻是屆齡退休的公務人員，靠著自身的勤儉儲蓄，好不容易在中部某都市郊區看中一間環境優美的透天厝，花了近兩千萬買下，沒想到交屋後過了7個月，發現主臥室跟客廳都開始有水漬滲入而有漏水現象，A趕緊去找房仲，並請房仲告知賣方有漏水問題，要請賣方修繕。
沒想到，房仲說：「A先生，不好意思，因為賣方說合約記載：『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』現在已經超過了保固時間了，因此要請您們自行處理。」
A一聽當然不能接受，於是就問房仲，房屋不是還有交屋後，瑕疵擔保責任5年的規定嗎？房仲回應：
「因為已經用契約特約記載『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』所以對於瑕疵擔保責任漏水部分，合意縮短為半年，目前已經屬於瑕疵擔保責任免除期間了，因此也沒辦法向屋主主張瑕疵擔保責任喔。」
A聽到房仲這麼說，真的要昏倒了，但請水電師傅來察看漏水和評估修繕費用，師傅說漏水原因除了外牆裂縫和屋頂頂版的問題之外，浴室的防水層幾乎都失效，所以修起來是個大工程，費用可能要上百萬元。但看著『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』的契約條款，之前本來以為是保障買方的條文，現在變成A無法求償的依據，A越想越不甘心，經人介紹來問我：「林律師，難道我只能認賠嗎？」
其實，A夫妻的問題，涉及到買賣房屋物之瑕疵擔保與保固責任的二大迷思。
因為不理解保固條款與瑕疵擔保責任的區別，產生房屋買賣糾紛的問題非常常見。
因為不理解保固條款與瑕疵擔保責任的區別，產生房屋買賣糾紛的問題非常常見。

迷思1：房屋保固條款＝民法買賣契約瑕疵擔保？

很多人（包含部分仲介）會誤解，以為保固條款與民法買賣契約的「瑕疵擔保」責任是同一個意思，因此只要契約上記載「賣方不負保固責任」或是「賣方對於OO保固半年」，就發生免除瑕疵擔保責任或是縮短瑕疵擔保責任時效的效果。
其實，法院並不一定是這樣認定的喔！法院一般還是從雙方交易的個案互動狀況、契約約定內容、當事人約定「保固」條款的真正意思，去認定保固條款是否等於瑕疵擔保條款（註1）。而目前我觀察到較多數的法院見解比較傾向認定，除非契約內容有明文記載「保固＝瑕疵擔保責任」或有其他證據證明當事人間有上開「保固＝瑕疵擔保責任」約定的真意，否則仍認為這是兩種不同的法律性質約定。
因此，在很多的個案中，其實房屋保固條款並不一定等於房屋瑕疵擔保責任範圍。

迷思2：民法買賣契約瑕疵擔保＝可以要求賣方修繕到好？

既然房屋保固條款並不一定等於房屋瑕疵擔保責任範圍，那這兩者有何區別呢？關於中古屋瑕疵擔保責任範圍、具體法律效果與瑕疵擔保請求權時效限制等，可以參考我這一篇文章《買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？》。
那保固責任是什麼意思呢？
目前並沒有法律明文規定，保固的意義與效果到底是什麼。不過一般來說，坊間最常見的保固責任內容，就是買方可請求賣方「免費更新或修復」的權利。亦即，所謂漏水保固、結構保固、鋼筋外露保固等，一般是指如果發生漏水、結構損壞、鋼筋外露等問題，賣方將免費提供修繕或負擔修繕費用。
注意到了嗎？以目前民法359條、360條規定，民法買賣契約瑕疵擔保責任效果中，相較於上述的保固責任，請求修繕並不是法條規定的瑕疵擔保責任的權利內容。
如果是民眾間的中古屋買賣，不是跟建商買房子的話，只有在特定個案條件符合下，買方才有機會主張同時民法不完全給付的規定、並依照不完全給付的法律效果請求賣方修繕，不過除此之外，民眾仍多是主張法條效果沒有強制賣方修繕的民法瑕疵擔保責任。
那為什麼在房屋買賣交易中，很多民眾即使沒有特別約定保固條款，買方通常還是先請賣方修繕呢、而賣方也會修繕呢？
通常，賣方之所以願意依照買方要求修繕，很多是考量，賣方主動維修是交易成本最小的方式之一，也可以較快速解決雙方爭議。畢竟，上法院非常耗費心力且不確定性高，如果能在訴訟前協商解決爭端，通常是對雙方最有利的選擇，相關成本可以參考《民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開》。
因此在許多中古屋買賣上，若房屋有瑕疵，通常會走由賣方修繕後交屋的方法結案。不過賣方屢修不好，或是拒絕修繕的話，除非雙方有其他保固修繕特約，否則單憑民法瑕疵擔保責任，是沒有辦法強制賣方一定要修繕的，但買方仍可以視情形主張民法359條、360條規定的民法買賣契約瑕疵擔保權利（即解除契約或減少價金，或請求不履行的損害賠償）。

賣方不願意修繕、協調陷入僵局怎麼辦？

依前述的說明，即使A的契約有記載『房屋自交屋日起由賣方漏水保固半年。』的文字，但也不代表A就放棄了瑕疵擔保權利。仲介告知A，因為有這個約定所以A就不能再對賣方行使瑕疵擔保權利，其實並不正確。
在A的案例裡，A透過委託我發律師函，向賣方與仲介表明立場及法律依據後，並由我代為居中協商後，雙方願意和解收場，也避免掉可能會長達數年的官司糾紛，較快的解決了A的問題。如果A沒有及時諮詢律師，可能就必須自行面對上百萬的修繕費用損失。
而在中古屋買賣物之瑕疵案件中，因為雙方個案上約定的內容、互動狀況都有不同，因此如果碰上賣方不願意修繕，或是買方的無理要求，法律上該如何應對，仍然建議諮詢不動產專業律師。
若您有不動產買賣瑕疵擔保的問題，歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們分擔您的問題。林律師會提供初步免費的專業指引，很多民眾在免費指引階段就受益無窮，是您值得信賴的選擇！
註1：最高法院104年度台上字第550號民事判決要旨：「民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。又當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之『保固條款』，其法律效果為何？應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之。」
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