美國房地產發展是經濟的萬花筒？還是經濟的望遠鏡？

房地產經紀人年成長率與房價年成長率的關係

藍色線是房地產經紀人年成長率，黃色線是房價年成長率。

在房價年度增長率與房地產經紀人年度增長率之間，我們可以觀察到一個顯著的正相關性。在2022至2023年間，這兩項指標皆出現了明確的轉折變化，即成長率皆反轉下降。最新的數據顯示，房價的年度成長率已達到-2.2%，而房地產經紀人的年度增長率也跌至-0.7%。在這種情況下，房地產市場已陷入負成長，進一步導致房地產經紀人紛紛退出市場。這種現象的出現，其根本原因可能與房價的負成長密切相關。

現有房屋中位數銷售價年成長率驟降

統計學上，中位數（英語：Median），又稱中央值[1]、中值，是一個樣本、種群或機率分布中之一個數值，其可將數值集合劃分爲數量相等的上下兩部分。對於有限的數集，可以通過把所有觀察值高低排序後找出正中間的一個作爲中位數。(維基百科)

對於數據分析，觀察中位數或眾數的確是一種客觀的方法。這是因為平均數有可能會受到極端值的影響，進而無法真實反映整體的變化，常常因此受到批評。社會上有一個常用的比喻，就是「你的爸爸和媽媽平均有一個睪丸」，這就很好地揭示了平均數可能帶來的觀察偏差。

2021年，美國房屋售價的中位數在達到峰值後開始反轉下滑，並在今年顯現負的年度成長率。這與我們先前所觀察到的數據是一致的。此外，房價的下跌肯定會對房地產經紀人的佣金收入產生影響，畢竟房價的下滑意味著佣金也會變少。

佣金收入驟降

佣金收入在2021至2022年間達到峰值後亦開始反轉下滑，這與房價的走勢相吻合。儘管在2023年初時出現了一些反彈，但整體的下滑趨勢仍然明顯。

木材價格指數與建商股價變化

S&P 1500 Homebuilding Sub-Industry Index 是由 S&P Dow Jones Indices 提供的一個指數，專門追蹤在S&P 1500指數中屬於房屋建築子產業的公司。 S&P 1500 Homebuilding Sub-Industry Index 的目的是提供一個衡量房屋建築子產業績效的工具，這些公司主要在住宅建築市場活動，包括新建住宅、公寓、聯排別墅、度假村等。該指數可能包括從事設計、建造、銷售和裝修住宅的公司。 這個指數能夠提供有關房屋建築行業總體經濟狀況的重要洞察，並且可以作為投資者投資房地產和建築行業的參考。(ChatGPT提供)

Random Length Lumber Futures

"Random Length Lumber Futures" 是一種期貨合約，它是在芝加哥商業交易所 (Chicago Mercantile Exchange，CME) 交易的。這種合約的標的是隨機長度的木材，也就是所謂的 "Random Length Lumber"。(ChatGPT提供)

觀察木材現貨價格指數與期貨合約報價，我們可以看到建材價格持續處於低位。然而，建商股價在今年初卻出現反彈，並一直保持上揚的趨勢。這是否形成了一種市場泡沫呢？房地產經紀人的大量離去，以及房價年度增長率的持續下滑，使人不禁質疑股價的上揚動力從何而來？

30年期固定貸款利率維持高檔橫盤

貸款利率與購房者的購屋意願通常呈現出反向的關係。當貸款利率升高時，代表購房者的成本提升，這往往會抑制他們的購屋意願。相對地，當貸款利率下降時，購房者的成本減少，他們的購屋意願可能會提升。

綜合考慮建材價格與貸款利率，我們可以看到，在2022年末，貸款利率達到頂點後開始下滑。同時，建材價格也在持續走低。這兩大因素使得建商股價在底部出現反彈。自2023年初以來，貸款利率基本維持橫盤，而建材價格則持續下跌，這也使得建商股價呈現上升的趨勢。然而，這一波上漲趨勢是否帶有泡沫性質，是我們需要進一步探討的問題。

為了更深入地了解這一問題，我們需要額外檢視美國房地產市場的供給與需求。

房屋空置率降至新低

美國商務普查局（U.S. Census Bureau）每季統計調查國內房屋的空置率，並分為出租、出售兩類，該指標被政府和私部門（例如營建商、房仲業和經濟預測機構）廣泛使用，可用以衡量美國房屋長期的供需狀況。 按照定義，「出租房屋空置率」為未來 1 年待租房屋佔整體租屋市場的比例；「出售房屋空置率」則為未來 1 年待售房屋佔整體自有屋市場的比例。兩者比例越低，表示房屋市場的供給越緊張，有利未來房市。(財經M平方提供)

透過房屋空置率來觀察美國房地產市場的供給情況。當前數據顯示，美國房屋空置率持續下滑，這意味著房屋供給實際上是緊繃的。這與2008年金融危機時的房地產泡沫有著明顯的區別，那時的房屋供給是過剩的。現在，無論是出售的房屋空置率還是出租的房屋空置率，都已經下滑到1980年代的水平，顯示供給情況十分緊張。然而，這引出了一個問題，那就是：如果房屋供給如此緊繃，為什麼房價還在下滑呢？

房地產放款驟降

當聯準會連續升息時，將逐漸推升房貸利率、壓抑房屋銷售狀況，降低銀行貸款意願，使房地產放款與房價年增出現同步回落狀況；相對地，當聯準會啟動連續降息時，長時間的低利率會使得房地產放款回升。(財經M平方提供)

隨著美國國內的銀行持續縮減放款額度，並且利率維持在高位，今年2月，銀行的房地產放款年增率開始反轉下滑。這一現象暗示了需求端正在衰退，並可能導致房屋空置率出現底部反彈，開始上漲。原因在於，需求端的力量正在減弱。

建商也不是傻子，它們對於未來房地產景氣的看法，我們可以透過營建許可數量和新屋開工數窺知一二。

新屋開工與營建許可驟降

新屋開工（Housing Starts）：由美國商務普查局（U.S. Census Bureau）調查各地房屋建築發照單位，以瞭解上個月該地新開工的住宅建案，於每個月月底公佈。調查從房屋建照的發照單位開始，先算出當月已獲建照的房屋總數量，再詢問每張執照的持有者或建商該棟建築物是從哪一月份動工建屋，並將調查資料分成「獨棟房屋」與「連棟房屋」（如公寓）的開工資料。(財經M平方提供)

營建許可（Building Permits）：指建商開工建房子前要先取得的許可執照，與新屋開工同步公佈。有許可，未來才會建造更多房子，因此是領先新屋開工的指標，也被美國商務部列為「領先指標」的組成項目之一。(財經M平方提供)

在2022年的第一季度，營建許可和新屋開工的年增率已經達到高峰並開始反轉下滑，這顯示出建商們對未來房地產市場的展望趨於悲觀，並逐漸減少新屋的供給。除了賣房，建商們也會從銀行那裡融資來建設新房屋。這意味著，建商可以早一步感知到經濟景氣的未來變化。當銀行開始收緊資金，建商對於土地和建物的融資難度就會增加。同時，公眾取得房貸的難度和成本也會隨之上升。建商在房屋尚未完工出售之前，就可以預見未來經濟景氣的發展情況。

回望過去，我們可以看到在2000年初和2006年初，新屋開工的年增率和營建許可都出現了高峰並開始反轉下滑，緊接著就發生了明顯的經濟衰退。特別是2008年的金融危機，其源頭正是房地產市場的泡沫。配合房屋空置率的數據，我們可以清晰地看到房地產市場供給過剩的情況。

建商的融資管道搖搖欲墜

當今中小型銀行的困境源自於政府監管的鬆綁和急遽的升息政策導致，而中小型銀行是不動產業主要的融資管道，其原因是在於不動產業具有地域性特質，也就是說，大部分建商專注於當地的建築，很少跨地區進行建設。因此，建商通常會尋求當地銀行的融資。

川普簽署放寬金融監管後 Fed建議對中小銀行再鬆綁 (2018/11/01 自由財經) 美國總統川普已在今年5月，簽署鬆綁對銀行業嚴格金融監管的「陶德法蘭克法案」（Dodd-Frank Act）部份法規，放鬆對小型社區和地區銀行的監管。美國聯準會（Fed）日前表示，擬放寬對資產不足7000億美元（約新台幣21兆元）銀行的監管。 《路透》報導，Fed本週2建議，希望放寬監管資產較少的銀行，降低中型銀行的流動性規範，而更小如社區銀行則可獲得更寬鬆的待遇。據Fed的提議，資產介於2500億美元至7000億美元間的銀行，流動性覆蓋比率（LCR）可最多下調30％，規模更小的銀行則限制更低，並減少接受Fed1年1次資本計劃壓力測試的次數。

傳葉倫告訴華爾街CEO：銀行業或許需要進一步整併(2023/05/20 鉅亨網編譯余曉惠) 葉倫本周稍早接受路透採訪時就曾說，區域和中型銀行可能出現某種程度的整併，「我們可能看到更多合併案，我認為，如果真的發生，監管機關將抱持開放的態度。」 美國貨幣監理署 (OCC) 代理署長 Michael Hsu 本周稍早也向參議員銀行委員會說，OCC 對合併提案抱持開放心態，有人提出申請就會及時審理。 Raymond James 華府政策分析師 Ed Mills 認為，銀行業整併無可避免會發生。

假如未來商業不動產的泡沫破裂，是否可能引發中小商業銀行面臨擠兌危機或破產潮呢？從美國財政部長珍妮特·葉倫(Janet Yellen)的一番言論中，我們或許可以窺見一二。稍早有消息傳出，她認為銀行業或許需要進一步進行整併。我個人認為，葉倫可能也清楚美國的中小銀行面臨的問題並不小。如果中小銀行不能與大型銀行進行整併，未來如果發生擠兌危機或破產潮，財政部與聯準會將需要花費大量成本來清理這個混亂的局面。

結論