全球房地產神話：南韓首爾的房價暴跌！台灣房價也會泡沫嗎？

過去全世界的房地產市場有一句廣為人知的話：「首爾永遠在漲」。

南韓的房價高漲問題一直是歷任總統無法處理的燙手山芋，首都「首爾」的房價更曾創下世界第二高。不過去年2022年，南韓「首爾」房地產只漲不跌的神話破滅了。

但如今就連江南區（相當於台北的大安信義區）都下跌了。首爾的「平均」跌幅已經超過2成，部分首爾公寓近期降幅更高達「四成」，幾乎是快要腰斬。

可是就在一年前的2021年，南韓相關房地產的新聞標題還是類似這種：「南韓25波政策打房無效，房價持續上漲！」而當時也就是全球房價「50年」來的最高點。

短短一年，全球的房價已經開始止漲下跌，就連地產神話的「首爾」，還出現了將近崩盤的情況，那麼會不會出現類似於上次因為房地產下跌引發的骨牌效應，2008年世界金融危機呢？

特別值得注意的是，能夠把全球房地產傳說的首爾房價打趴的原因，台灣也幾乎都發生。台灣的房價未來也會下跌，甚至泡沫嗎？

影響首爾房價下跌的主要因素，有幾個。

1、全球大升息。既然是全球，當然台灣也是。升息讓貸款成本增加，而且這個高利率大環境還會持續很長一段時間。這個國際大環境的背景也讓許多國家的房價開始下跌，不只是南韓。這背景跟2007年前，從2004年開始的連續幾年升息很相似。

2、經濟衰退。雖然南韓經濟衰退嚴重，但台灣今年第一季也是經濟負成長，主計處公布-3.02％，比多數機構預測的最低-2％還嚴重。這跟2008年世界金融危機發生前的情況也類似。也就是以上兩個因素，就是目前很多財經新聞媒體雜誌，提出警訊的原因。

3、人口負成長。東亞地區的出生率，台灣只小贏香港跟南韓。而且，按照趨勢，台灣很可能在2035年超越南韓，成為全球出生率最低的。這個問題，長期來看，台灣可能比南韓更嚴重。

而晶片代工雙雄的聯電創辦人「曹興誠」日前（5/27）去中興大學的演講，也提到了「買房是最差勁的投資，套牢會誤一生」的相關內容。

幾乎台灣大多數人都說房價很高，特別是年輕人，以現實數據來說也是。通常最常被拿來當作參考的房價所得比（也有稱為房價收入比），台灣名列全球前20名內。單論城市，新北甚至比台北更高。

民進黨的下任總統參選人賴清德，去政大跟台大的座談會，都面對到學生質疑高房價的問題，顯見年輕人對這個議題很在意。筆者就以上這幾個新聞跟國際時事，來聊聊台灣的房價問題。

一、台灣的高房價是泡沫嗎？

先來個靈魂直擊的拷問，既然房價太高，你希望現在這麼高的房價，是「泡沫」堆疊，還是「非破沫」？你希望像南韓一樣房價大幅下跌嗎？

有意思的是，至少我問過的朋友，或是在課程中偶爾跟學生對談時問過，大部分都回答，「非泡沫。」也就是幾乎都不希望房價泡沫化。

呵，這不是很矛盾嗎？

既然你覺得房價太高，不是應該期待趕快泡泡破掉，房價掉下來嗎？

當然很多人會煞有介事說，房價破沫化，就是硬著陸，會嚴重影響啪啦啪啦.......。

這有點似是而非，重點應該是先釐清現在的房價是不是泡沫堆疊的。如果不是，恐怕要讓房價下跌都不容易，何況泡沫。

所以，問題是台灣現在的高房價是泡沫嗎？

這才是重點，也是很多專家沒提的。

答案是不管你覺得遺不遺憾，台灣的高房價非泡沫。

所以即使連南韓首爾的房價都下跌了，甚至幾乎可說是崩盤，而那些因素台灣也幾乎都有，連產業大亨說房價會下跌，筆者都不認為短期內台灣房價會大幅下跌。

筆者認為其實這更嚴重，也就是台灣的高房價，就是實實在在這麼高的水位，完全是台灣人的錢都丟進去了，也許稍稍被建商、房仲跟投資客吹了一點，這難免有，但大部分都非泡沫。

筆者一直比較少談「房價」這個話題，就是因為，光要解釋這一點，可能就很費時間跟功夫，沒有經濟學或相關基礎的，可能很難看懂。

而且，一知半解，比完全不了解更可怕。所以筆者有必要告訴你這件事。

你可以很簡單的這樣理解，台灣的房子（土地）就跟黃金一樣，只要你賣低於行情價就會有人接，所以不是單純靠炒作上去的虛幻泡泡。買空賣空炒上去的這情況當然也有，但主要還是因為「最後有人真的買」，也就是「真實需求」。只要有最後的接盤者，這個泡泡就不會破。因為台灣的房產除了居住之外，也是很好的「金融商品」，下面會解釋原因。所以，除了自住的需求，還有投機客，甚至有很多「投資客」。這就是很多人說的，成交量比成交價更重要的原因。

所以，你現在知道了吧？為何年年有人說台灣房價會破沫，其中還不乏許多專家跟產業大亨，但房價卻幾乎年年上漲，至少維持不跌。就連2008年世界金融危機發生時，台灣的房價也沒受到太大影響。

當前全世界的大環境有很多房市利空因素，可是台灣的房價「整體」卻還在逆勢上漲(全省平均房價第一季還較去年同期上漲10%)。

最好的例子就是近期熱議的社會新聞事件，那個墜樓的台中「5億」高中生所在的北屯區，就是目前房價漲幅最高的其中一個地方。他的身價已經預估膨脹到將近百億。

為什麼台灣的房價不跌反漲？是專家失準嗎？還是那些其他產業大亨不懂房地產，隔行如隔山？還是因為政府擺爛？

政府政策當然是主因之一，另一個主因，就是台灣的房價是真正有相對應的資金支撐的資產。這是純地產專家只看地產相關資訊跟法規，很容易忽略的。

二、為什麼會這樣？

最重要的當然是因為政府長期縱容（管制寬鬆），所以房地產成為很好的投資標的。這讓有錢人做生意賺了錢，大部分會將錢投入房地產，也包含了外資。

很多國家，特別是先進國家的持有房屋成本很高，導致有錢人不會完全將錢轉換成房地產，但台灣不是。

以美國舉例，美國的稅率更高，因為是所謂的「時價」計算。還有所謂的房屋保險，可能還要每年做房屋修繕。出售時還有各種規費。因為美國各州略有不同，台灣各地也略有不同。不過基本上，美國的房屋持有成本絕對是台灣的「幾十倍」，甚至五十倍以上。其實也不只美國，先進國家很少有台灣持有成本這麼低的。這就是台灣人常常很疑惑地，為何有些國家的人即使收入很好，也寧可租房，而不買房的原因。

筆者之前也舉例過，在台灣養一台國產車的稅，比在台北自住一間幾十坪的房子還高，這意謂著投資房子的成本很低，即使非自住，稅也高不了多少，所以有錢人更願意投資房產，相對減少了對其他產業的投資，導致台灣幾乎幾十年產業環境沒有重大改變，這就是很多人說的，房地產是傷害台灣產業升級的真兇。

用行話來說，房子是台灣民眾的主要資產，在台灣也是投資客的「主要金融商品」。在台灣投資股市有賺有賠，但是投資房市可是幾乎穩賺不賠啊！你可以在YouTube頻道，在財經新聞媒體週刊找到很多為何為何股神巴菲特不投資房地產的內容。很簡單，因為在國內，房地產不一定是好的「金融商品」。光是持有成本高，就意味著風險更高。

更重要的差別在哪？就是景氣越爛，台灣房市反而可能越好啊！因為相對其他金融商品（例如股票），轉投房地產更穩。景氣衰退可能對台灣房市沒什麼差別！！！

政府一直在擺爛，這一點民進黨跟國民黨都一樣爛，大家不用爭。不過，想爭誰更爛，倒是可以討論。

真要筆者說，民進黨更爛一點，因為前段房價低點是2016年，國民黨起碼房價相關指數曾經降低過，而民進黨執政的兩段時期都是持續上升的。這是從科學數據看的。另外奢侈稅、實價登錄、房地合一這些都是國民黨政府推出的。民進黨推過啥？2.0版的房地合一，2.0版的實價登錄，然後央行採取金融管制，大概就這樣，最近又剛公布了新的金融管制。再加上今年初剛通過的號稱是史上最重打房政策的「平均地權條例」。抱歉，這只是你們民進黨「自稱」跟部分媒體誇大聳動的標題，大概就對於預售屋跟豪宅這兩類有點影響而已，而且剛通過就打假球，內政部直接放寬，一直要到7月1號才實施。

法條就不細談了，但可以先做個預言，實施之後，房價也不會跌，而且因為這條例很重視政府的執行力，所以房市會更亂。

三、政府不願意或無能打房，但其實人民也不希望如此。

客觀地說，政府不大力打房，除了可能官商勾結要發大財以外，筆者必須公允地說，可能也是有很多說不出的苦。

誠如筆者開頭問的，大多數人都希望房價不要泡沫。萬一打得太大力，真的打趴了，那後果可能政府不一定承受得住，雖然不容易。

為什麼大部分的人都不希望房價泡沫，很簡單，要嘛自己有，要嘛至親（父母）有。當然不希望房價破沫。

你希望你貸款買的房子，房價泡沫（一般是指跌20％以上）嗎？你希望你父母或親戚的房子泡沫嗎？

發現問題的關鍵了嗎？

也許你買房正在貸款，也許你就是另一個地產億萬低調富豪，即使你沒有，至少你的親戚多少都會有房或土地。

這樣你還會希望房價泡沫嗎？

除了民眾的預期以外，另外房價泡沫也是所有經濟泡沫中最恐怖的一種，日本就是最好的例子。美國在2007次級房貸風暴會那麼慘，也是跟房價有關。

台灣的房價不是從未大幅下跌過，最近比較嚴重的一次是在上個世紀末發生的。也就是1997年的亞洲金融風暴，不過當時的情況很特殊，基本上很難複製，再加上後來又發生了921大地震（1999年），讓很多人也不敢買房。緊接著2000年網路產業泡沫化，連續天災人禍的打擊也影響了房價。在那幾年之後（大概是2003年後），台灣的房價就一片「欣欣向榮」了。

再次靈魂拷問，如果你一覺醒來，明天台灣房價降20％，甚至30％、40％......。就像南韓首爾一樣。你就會鼓掌叫好了嗎？

未必吧。

多數人都希望房價是能穩中有降，但如果打房政策或是監管制度一直沒打中「炒房」核心，如下面筆者提的問題都沒解決，只會是短期小降，然後選舉後持續創高。

台灣的房價問題就是太多，又長期未改善的扭曲房屋相關政策造成的。

比如持有成本太低，上面已經有一段完整的說明。

另外，公設居然要買家付錢（非實坪制）？真正的全世界奇蹟。你為何要花錢買你可能永遠都用不到的公設？而且更離譜的是關於公設，政府已經有給建商補償了：容積獎勵。

還有，預售轉讓制度讓低資金（意味著門檻低）就能夠炒房。

當然還有其他很多提不完的「政府德政」，不過這德政當然是對地產商而言。台灣的房價現在已經是一頭吃得很飽，不是簡單幾個政策就能夠打倒的怪獸了。

這一篇是想闡明，台灣的高房價問題，來自於政府的長期管制寬鬆，跟扭曲的對建商利多政策，讓市場資金「幾乎大部分」都已經流往房地產，已經成為最好的「金融商品」，導致台灣房價是有堅實的資金基礎的，跟其他國家不完全相同。

房價議題很複雜，很難一篇寫完，未來還會有很多相關續集。最後說一下本文結論。

今年跟明年初的房價因為諸多因素，整體應該會是小跌（10％以內）或是維持平盤，但長期來看，還是可能上漲，除非政府持續推出真正有效的打房政策，原因如上所述。

不過，筆者不是鼓勵你去投資或購置房地產。評估自身能力、條件跟資產配置，才是最重要的。畢竟房屋貸款終究是負債。本篇只是告訴你兩件事，也當作最後總結：

1、台灣的高房價和他國情況不同，有政府長期縱容，讓資金大量湧入房地產是其他國家少見的環境背景。甚至可能景氣越差，房市可能越好。

2、目前確實有很多對於房價的不利因素，也真的部分蛋白區有下跌或蛋黃區停漲的情況，這是事實，但要理解為「成功打房」，還言之過早。另外，補一句題外話，這些不利因素，都是國際大環境吶！跟民進黨的政策大部分都無關啊！

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