房東的噩夢

包租公是很多老百姓的夢想，覺得有個房子收租既安心又穩定，不會像股市容易暴起暴落，是個很不錯的被動收入。

然而隨著法令的修改，以及政策風向轉變，其實台灣這幾年來，慢慢的有一種仇視有房階級的社會氛圍，因此想要當個房東好好收租，其實變成不是那麼輕鬆寫意的事情了。

房東最大的噩夢是甚麼？空租嗎？還是租客不愛惜屋況導致額外成本增加？還是租客欠租收不到錢？台灣鯛很多，這些都不是最嚴重的。皮朋哥坦白告訴各位，這些都不算是真正的噩夢！真正的噩夢是：

租客不僅拖欠租金不繳，而且還趕不走！

今天就來聊聊，皮朋哥聽說過的，也覺得應該會有用的，如何應對這種租屋蟑螂的方式。當然篩選租客是有技巧的，事前作好篩選租客這一點，可以大幅降低房東的風險，畢竟請神容易送神難。不過關於租客篩選技巧，以後再提。本文先來探討，如果不幸沾惹到租屋蟑螂，比較理想的做法會是甚麼？

對付租屋蟑螂，首先就是不要怕！不要怕對方兇神惡煞的態度，也不要怕對方威脅說要去提告。冷靜想想自己的訴求是甚麼，是討還積欠的租金？還是趕走這種租屋蟑螂？皮朋哥建議以趕走對方為優先，原因是：

• 房地產講究的是現金流，遇到租屋蟑螂其實最重要是停損，租屋蟑螂賴著不走是不會有現金流的，會卡住租金來源，同時自己還要繼續付房貸，這是嚴重內傷！
• 租金拖欠屬於民事糾紛，走法律途徑曠日廢時，就算告贏也可能只能拿到一張支付命令，因為討租金和租屋蟑螂僵持，屬於因小失大得不償失。

好！目標清楚之後來分享應對的可能行動方案：

• 走正常法律途徑：提告民事訴訟，走調解開庭程序

這方法既耗時又耗精力還耗錢財，如上所提，會有好長一陣子沒有房租收入，上法院提告和準備資料更是耗時傷神。走這條途徑，就算告贏，基本上還是拿不回損失的，所能期盼的，還是只有房子拿回來，這樣就謝天謝地了。

興訟對於原告是很累的，需蒐集很多證據、演練法庭上的說法，反覆看自己的證詞有沒有漏洞。但相對的，被告可以以拖待變，剛開始拒不出庭，然後先給你拖個幾個月，這段期間房東依然沒有收入，房子依然還是被霸占中。過了若干時間它大老爺終於甘願了，卻只要被動地提出反駁、委屈、編造困難之處，很容易就被法官、檢察官們同情。

如此很容易讓訴訟流程一拖再拖，畢竟法官、檢察官也不過是上班領薪水的，冗長的訴訟流程對於原告權益損失甚鉅，但是法官檢察官等等沒有任何損害薪水照領呀？但房東屋主的金錢繼續流失，權益持續受損，又有誰會同情呢？

因此雖然這是正規作法，但並不是一個好方法。就算贏了，大概率也只能拿到一張支付命令，其他甚麼也沒有，贏了面子，但是重傷的裡子又能跟誰去討？

• 反主為客：被動興訟

主動提起訴訟的缺點已經詳述，從法律的攻防來說，當原告比較累，當被告比較輕鬆。既然如此，那在法律的攻防裡，讓我們來當被告吧。一來需要勞心傷神準備資料的是變成是租屋蟑螂， 二來原告提起訴訟必須先預繳法院裁判費，這費用讓租屋蟑螂自己去傷腦筋。

站在理虧還氣壯的租屋蟑螂立場試想，有錢繳裁判費不繳房租水電？有閒情逸致上法院還不乾脆搬一搬走人了？

站在房東的立場，必須做到不求戰，但也不懼戰。考量到那低的可憐的租金投報率，相信絕大多數的房東都是佛心房東，不求靠租金賺大錢，只是希望靠租金多少貼補一點房貸支出，把房貸當成一個小撲滿強迫自己存錢而已。如此卑微的願望若還要被租屋蟑螂這樣糟蹋蹂躪，是可忍孰不可忍，硬起來吧各位！

至於要怎麼硬起來？皮哥在此拋磚引玉，若有更好作法也請各方賢達不吝指正。

• 正面硬抗：直接斷水、斷電、換鎖，用意是讓租屋蟑螂自己滾蛋

這牽涉到強制罪的問題，注意強制罪若被起訴，是為刑事訴訟而非民事訴訟，換言之若是被定罪，是會留下前科的，因此個人建議這種方式非到絕境不要輕言使用。

但為何很多房東最後會走上這條路？因為逼不得已。很多房東的房子都是有貸款壓力的，今天房客不交房租賴著不走，房東被政策法令要求用曠日廢時的正規方法處理；但是房東被拖欠房租，如果資金斷鏈結果房子被法拍，銀行端體系的信用破產，往後信用卡、房貸、車貸、信貸都會被註記，政府不會介入，輿論也不會同情，更別說法令對房東也沒有任何保障。因此雖然逼不得已，也只能冒著被判刑的風險跟租屋蟑螂硬幹了！

這邊補充一下強制罪可能的代價是甚麼？根據刑法§304規定，觸犯強制罪者可處3年以下有期徒刑、拘役或9,000元以下罰金。最重會被判三年，各位房東心中自有評斷，是最重被判三年嚴重？還是房貸繳不出來被法拍信用破產比較嚴重？

可能社會輿論普遍認為租房子的人都是弱勢族群，被驅趕很可憐，一堆正義魔人或是網路酸民會說房東為富不仁，但是當房東的房子被法拍、信用破產、經濟斷炊的時候，這些傢伙又當作沒看到裝聾作啞，由此可知當今仇視有房階級的氛圍有多麼嚴重了。

好的，既然有上法院的覺悟，實務上應該怎麼操作呢？

請記得要營造出『自己也是逼不得已』的情境。先用通訊軟體留下白紙黑字，跟租霸說明自己的苦衷：『說自己也是逼不得已走投無路，貸款要繳不出來了，必須對其欠租不繳又拒不搬離的行為有所處理，希望對方能夠體諒，高抬貴手自行搬遷。自己也有生活上的困難之處，請互相體諒。』

文字間別對對方惡言相向或是言語恐嚇，若是留下這種把柄，只會讓自己被定罪的機率又高了幾分，切記！要好聲好氣的說出自己的委屈與無奈，然後確切執行關門、斷水、斷電的動作。這樣鬧上法庭之後，可以為自己爭取增加被輕判或易科罰金的機會。

這樣的結果，和房子被強佔好幾個月甚至一年半載，大額租金和水電瓦斯被欠繳相比，哪一種比較划算？各位房東自行判斷了。會走到這步的房東，基本上都是已經被逼到無路可退，房子貸款繳不出、被法拍、信用破產，這些情形到底多嚴重，皮朋哥就不贅述了。

• 善用科技產品以逼退租客：預付費的電子鎖、電表、水表、以及合約註明

改善上一個正面硬抗的做法，是利用科技產品。首先要強調的是，這招並不是百分之百可以避免被租屋蟑螂用強制罪告上法院，只能大幅降低被起訴和敗訴的機會，讓房東和租屋蟑螂比較像是可以站在公平的角度來爭個是非黑白。切記：當個被告比當個原告輕鬆。

畢竟，所有私契的締約雙方，都必須遵守平等互惠原則和誠信原則，因此若是因為沒有儲值而導致被斷水斷電或是無法開門，那並非房東本意，而是租屋蟑螂違約在先。此為避免強制罪成立要件發生的必要手段。

強制罪成立要件： 用強暴或脅迫手段影響他人意志，使其被迫做或不做某件事。行為人主觀上需具備強迫他人行無義務之事或妨害其行使權力的故意。

因此，若是租賃契約已經註明，承租方同意以預付費的電子鎖、水表與電表來管理租金繳納事宜，因此承租方必須承擔水電斷供或是無法開門的後果，直至儲值金額結清為止，因此房東並無主觀強迫之故意，自無法成立所謂的強制罪了。

當然這種做法並無法完全避免法庭攻防時法官的自由心證，因此依然有被定罪的風險。然而租屋蟑螂此時因為沒有儲值而導致斷水斷電或是進不了門，也會讓租屋蟑螂很痛，這時候就只能看誰先沉不住氣認輸了。

畢竟法庭上攻防是公說公有理、婆說婆有理，大家來吵個半年一年。房東是會很煩，但是租屋蟑螂在這段時間也進不了門，也無法用水用電。誰比較痛還真不好說呢。不求戰也不懼戰，你有興訟的自由，我也有捍衛自己財產的權力；你告你的，好好花時間精神寫訴狀，裁判費記得先繳清，然後房東再好整以暇地到法庭上聊聊吧。喔對了！租屋蟑螂記得先找好訴訟這段時間的落腳處啊。

這是個人吃人的世界，相信大部分的房東都沒有害人之心，也當然希望自己可以當個安穩的小房東貼補家用。但是依然要懂得保護自己，也要記得惡人還需惡人磨，既然好好講道理對方不接受，那也只有起而應戰了。

• 租賃契約公證

這也是另一個相對來說比較可以從源頭就嚇阻租屋蟑螂的方式，在擬好一個周密端嚴的租賃契約之後，裡面註明強制執行的條款，然後去做租賃契約公證的動作。公證可以去法院，也可以找民間公證人，只要該份契約經過公證，代表法院已經認可契約內強制執行的條款，即便選擇保守的方式當個原告，也可以大幅縮短訴訟流程取回自己的房子。一般來說心存惡意的人，在房東要求契約公證，加上裡面的強制執行條款，還有房東要求使用科技產品來確保租金繳納之後，都會知道這個房東不是個軟柿子，大概率會自己打退堂鼓了。

結論：這個世代，房東不好當，勞心勞力又傷神，為了追討屬於自己的租金還要有個幾把刷子傍身。

遇到事情不要慌，切記不要口出惡言，也不要濫用好兄弟的力量，保護好自己，不求戰也不懼戰，凡事但求無愧於心就好了。

祝福各位房東。