大樓一樓店家，可不可以自行變更外牆、地面顏色、構造、放招牌？

甲為某社區大樓一樓店面的區分所有權人，甲將該店面出租給乙，乙欲用來經營咖啡店，為了吸引顧客，乙想將一樓店面騎樓內側牆面和外側牆面貼上廣告和設立招牌，並將騎樓地磚刨除鋪設符合店面內部裝潢的磁磚顏色，是否可以？

說明：

公寓大廈管理條例第8條第1項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。此規定是公寓大廈外圍使用的限制，以維護建築物的整體觀瞻。

案例中的甲雖然有大樓一樓區分所有權的專有部分，但大樓騎樓牆面、地磚仍屬於區分所有權人共有，如要變更構造、顏色、設置廣告物，應經規約會區分所有權人會議決議，不可以擅自為之。如果乙擅自變更，依公寓大廈管理條例第8條第3項規定，社區管理委員會可以制止，並且要求乙回復原狀，如果乙不回復原狀，社區管理委員會可以自行回復原狀後請求乙負擔回復原狀的費用。

提醒！ 住商混合的社區大樓，可能遇到的管理問題會更多，如果有社區大樓店面租賃使用問題，建議可找專業律師諮詢。

內政部台內營字第0930082552號函：

按公寓大廈管理條例第八條第一項規定，「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」故公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，本應依相關法令規定辦理，除該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約約定或區分所有權人會議決議之限制外，自無需經區分所有權人會議之同意。