住商混合大樓，可以藉住戶決議禁止大樓商用只能純住宅用嗎？

某社區大樓共11樓，1至2樓使用執照記載可作為事務所或是其它商用用途，其他樓層使用執照記載僅可供住家用。但建商銷售大樓時購屋者強調此為純住宅，不會有商用，購屋者見到建商強調是純住宅後覺得符合自身需求，於是購買房屋，建商並於買賣契約中記載，1、2樓的購屋者只能做住宅使用不可以作為商用。但建商後續並未變更1、2樓使用執照，出售1、2樓給其他購屋者後，其他購屋者將1、2樓出租給第三人作為補習班使用，而遭社區管理委員會阻擋，管理委員會並做成住戶決議增訂規約，本社區大樓應以純住宅作為用途，不得以非住宅(包括但不限於營業、商用用途)之用途使用，此住戶決議和增訂之住戶規約是否合法呢？

說明：
參考法院見解，案例中的重點為，1、2樓的購屋者，於向建商購買房屋時，是否知道建商有與大樓已購戶約定此大樓1、2樓只能做住宅使用，如於買賣契約中有此約定，縱使使用執照中記載1、2樓可做為商業使用，購屋者仍受約定拘束，不可以將1、2樓出租給商用，而住戶決議和新增規約，也只是將建商與購屋者間的買賣契約具體明文於規約之中，並無違法。

相關法條：
民法第799-1條第4項：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。

實務見解：
「㈠按「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」、「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」、「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」，憲法15條、第23條、公寓大廈管理條例第4條第1項、民法第72條定有明文，是人民之財產權於一定之情形下仍得以法律限制之。又按「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，98年1月23日增訂之民法第799條之1第4項亦規定甚明；該條立法理由為：「區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束，爰增訂第四項。又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文，均併予指明」，故為增進區分所有權人團體之共同利益、確保良好生活環境等公共利益，以規約或約定限制區分所有權人就其專有部分之使用、收益權利，尚非法所不許。另按「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，亦為公寓大廈管理條例第5條所明定。區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足於認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定（最高法院103年度台上字第914號判決意旨參照）。㈡查聯智公司與吳至知等11人就系爭大廈有純住宅使用之約定，已如前述，雖聯智公司並未依其承諾將系爭房屋用途由一般事務所變更登記為住宅使用，而於99年7月5日將系爭房屋信託登記予訴外人葉陳綉霞，再於99年8月4日以買賣為原因移轉登記予被上訴人（見本院卷二第165－167頁），然被上訴人明知系爭大廈之區分所有權人與聯智公司有前開房屋僅供住宅使用之約定，仍受讓系爭房屋，依前揭民法第799條之1第4項規定，被上訴人自應同受上開約定之拘束。被上訴人卻於104年5月間將系爭房屋出租予吳昇靜開設補習班，顯已違反前開約定，並有違區分所有權人之共同利益。管委會主任委員先後於104年7月15日、104年8月9日，召集第7屆第1次臨時區分所有權人會議、第7屆第2次臨時區分所有權人會議，並決議如附表編號1、2所示內容，及增訂住戶規約第16條第3項：「區分所有權人及住戶應以純住宅為本大廈使用用途，不得自行、出租或使他人以非住宅之用途來使用本大廈（包括但不限於不得用於營業或其他營利/商業用途）」，係將前開約定明文化，且衡諸被上訴人仍得以住宅方式使用或出租系爭房屋，並非喪失其使用收益權能，自難認上開限制有違反公寓大廈管理條例第4條第1項、憲法第15條、第23條、民法第72條規定，或有悖公共秩序及善良風俗與比例原則，而有無效之情事，被上訴人請求確認系爭決議內容無效，即無理由，不應准許。」（參照臺灣高等法院108年度重上字第540號民事判決）